TJ 87085, 21 juill. 2026, RG 24/01180

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01180 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GDVL
AFFAIRE : [O] [Y], [Z] [U], [V] [M] C/ S.C.I. SCI DE L’ARC la SCI DE L’ARC, SCI au capital de 100 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 908 278 906, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., S.A.S. STR’EAT THAÏ
NATURE : 51Z Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Y]
né le 27 Décembre 1987 à [Localité 1] (BAS RHIN)
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Tanguy LEPOUTRE, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [Z] [U]
né le 03 Février 1989 à [Localité 3] (INDRE)
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Tanguy LEPOUTRE, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [V] [M]
née le 01 Décembre 1987 à [Localité 2] (HAUTE VIENNE)
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Tanguy LEPOUTRE, de la SARL TER AVOCATS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

SCI de l’ARC au capital de 100 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 908 278 906, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.S. STR’EAT THAÏ, Société par actions simplifiée au capital social de 100.00€, immatriculée au RCS de LIMOGES sous le numéro 914 238 811,
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

La cause a été appelée à l’audience du
05 Mai 2026

A cette audience M. COLOMER, 1er Vice-Président a été entendu en son rapport en application de l’article 805 du code de procédure civile, les parties ont donné préalablement leur accord à l'adoption de cette procédure et ont été entendues en leurs observations.

Après quoi, M. COLOMER a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Juillet 2026 par mise à disposition des parties au greffe du Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M. COLOMER, Président, a rendu compte au tribunal composé de lui-même, de Mme GOUGUET, Vice-Présidente, et de Mme BUSTREAU, Juge .

A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, le jugement dont la teneur suit a été mis à disposition des parties au greffe de la première chambre civile.

Le 21 Juillet 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 3] (87) est devenu une copropriété le 3 juillet 2014. Celle-ci est composée de trois copropriétaires.

En rez-de-chaussée, se trouve un local commercial appartenant à la SCI de l’Arc qui l’a acquis en février 2022 avant de le donner à bail commercial à la société Str’eat Thaï le 11 mars 2022. Cette dernière a exploité en ce lieu une activité de restauration rapide.

M. [U] et Mme [M] sont propriétaires de l’appartement situé au premier étage.

M. [Y] est propriétaire de l’appartement du deuxième étage.

A compter de l’été 2022, les copropriétaires du deuxième étage se sont plaints des odeurs et des fumées liées à l’exploitation du local commercial.

Le 21 septembre 2022, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] a été saisi et a demandé à la société Str’eat Thaï de réaliser des travaux destinés à y mettre fin. Des interventions ont été effectuées en octobre et novembre 2022, notamment sur le conduit d’extraction des fumées en toiture.

Le 27 octobre 2022, M. [U] et M. [Y] ont fait constater par commissaire de justice la présence de fumée et d’odeur provenant du local commercial dans les parties communes et dans les parties privatives de la copropriété.

Le 7 février 2023, M. [U] et Mme [M] ont fait assigner d’heure à heure, avec autorisation préalable, la SCI de l’Arc, la société Str’eat Thaï et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins d’obtenir la démolition de travaux réalisés en méconnaissance du réglement de copropriété, la cessation de l’activité de restauration exploitée dans le local commercial, ainsi que la mise en œuvre d’une expertise judiciaire.

Le 15 mars 2023, le juge des référés a ordonné la fermeture du commerce exploité par la société Str’eat Thaï et ordonné une expertise confiée à M. [Q] [I], lequel a déposé son rapport le 24 février 2024.

La société Str’eat Thaï a cessé son activité et quitté les lieux en juin 2023.

Le 3 octobre 2024, M. [U] et Mme [M] ainsi que M. [Y] ont fait assigner la SCI de l’Arc et la société Str'eat Thaï devant ce tribunal en vue d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

==oOo==

Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 07 mai 2025, M. [U] et Mme [M] et M. [Y] demandent au tribunal de :
- dire et juger l’action de Mme [V] [M], M. [Z] [U] et M. [O] [Y] recevable et bien-fondée ;

- dire et juger que la Société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc sont responsables in solidum des nuisances causées au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], et des préjudices en résultant pour Mme [V] [M], M. [Z] [U] et M. [O] [Y] à titre principal sur le fondement de la violation du règlement de copropriété, et à titre subsidiaire sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

En conséquence,

- condamner in solidum la Société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc à verser à Mme [V] [M] et M. [Z] [U] les sommes suivantes :
9 374,40 € au titre de leur préjudice matériel résultant du nettoyage de leur appartement ainsi que de la réfection des peintures de celui-ci ;
9 900,00 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
5 000,00 € au titre de leur préjudice moral ;
- condamner in solidum la Société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc à verser à M. [O] [Y] les sommes suivantes :

11 460,00 € au titre de son préjudice de jouissance ;
5 000,00 € au titre de son préjudice moral ;
- dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

- condamner in solidum la Société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc au paiement de la somme de 5 873,16 € à Mme [V] [M] et M. [Z] [U] et la somme de 5 873,16 € à M. [O] [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner in solidum la Société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc aux entiers dépens d’instance, y compris ceux relatifs à l’ordonnance de référé rendue le 15 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de Limoges, ainsi que l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

À l’appui de leurs prétentions, ils invoquent le non respect du réglement de la copropriété par les défendeurs en se prévalant, notamment, des conclusions de l’expert judciaire et des procès-verbaux de constat qu’ils ont fait établir pour solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 27 août 2025, la SCI de l’Arc, demande au tribunal de :
- débouter M. [Y], Mme [M] et M. [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner M. [Y], Mme [M] et M. [U] à payer une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire,
- dire et juger que la société Str’eat Thaï relèvera indemne la SCI de l’Arc de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

- condamner la Société Str’eat Thaï à payer à la SCI de l’Arc la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle conteste avoir manqué à ses obligations et demande, subsidiairement, à être relevée indemne par son ancien locataire.

La SAS Str'eat Thaï n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Par ordonnance du 16 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience de plaidoirie.

SUR CE,

Sur les demandes d’indemnisation :

Préalablement, il convient de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur les manquements commis par la société Str’eat Thaï :

Le bail commercial conclu le 11 mars 2022 entre la SCI de l’Arc et la société Str’eat Thaï prévoit expressément au paragraphe 3.2 que le preneur s’obligera à respecter toutes les prescriptions du règlement de copropriété de l’immeuble.

Le règlement de copropriété prévoit en page 17 au paragraphe 2°: « L’immeuble est destiné à usage mixte : habitation et professionnel à l’exception des rez-de-chaussée réservés exclusivement à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire.
L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins.
Les livraisons des fournisseurs de ces commerces ou établissements ne devront, en aucune façon, causer une gêne sonore ou un encombrement à l’égard des autres occupants de l’immeuble.
(...)».

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise établi le 23 février 2024 par M. [I], expert judiciaire, que le local commercial situé en rez-de-chaussée de l’immeuble présente, d’une part, une non-conformité du conduit d’évacuation et de sa tourelle et, d’autre part, une non-conformité en matière de risque d’incendie et d’évacuation du public dès lors que ce local est soumis à la réglementation des établissements recevant du public (ERP).

S’agissant du conduit d’évacuation des fumées, l’expert indique que la société locataire a procédé au raccordement de la hotte de la cuisine au conduit de cheminée en briques de l’immeuble sans gaine dédiée et sans s’assurer de la vacuité de ce conduit qui était obturé par une plaque. La condamnation du conduit a eu pour effet de générer un refoulement des fumées de cuisson dans les parties communes ainsi que dans les parties privatives de l’immeuble.

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise que la tourelle d’extraction en toiture génère des vibrations au niveau du conduit de cheminée qui se propagent aux éléments de la toiture et au gros œuvre de l’immeuble. Ces vibrations sont, selon lui, suffisamment importantes pour être perçues dans l’appartement situé au dernier étage de l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat établi le 27 octobre 2022 par Me [P], commissaire de justice, que l’immeuble est envahi par des odeurs de cuisine asiatique et de la fumée de cuisson. Le commissaire de justice a constaté que les parties communes sont très sales, notamment du fait de la présence d’une pellicule de graisse sur le sol, les murs et le plafond. Il note qu’une pellicule de graisse est présente également dans l’appartement situé juste au-dessus du restaurant, ce qui correspond au logement de M. [U] et Mme [M].

Le 30 mai 2023, Me [K], commissaire de justice, a constaté la persistance des nuisances après avoir relevé la présence des odeurs de cuisine dans le logement de M. [U] et Mme [M] ainsi qu’un niveau sonore plus élevé dans chacun des deux appartements lorsque la machinerie du système de ventilation est en marche, de l’ordre de 7 dB de plus dans chacun des deux logements.

Les travaux réalisés par la société Str’eat Thaï au mois de novembre 2022 n’ont donc pas permis de mettre fin totalement aux nuisances qui se sont poursuivies jusqu’à la cessation d’activité de cette société.

Les propriétaires des appartements situés au premier et au deuxième étages ont donc été confrontés au refoulement des fumées de cuisson à l’intérieur des parties communes et des parties privatives de la copropriété pendant de plusieurs mois avant d’être confrontés à la persistance des odeurs et aux bruits et vibrations générés par la tourelle d’extraction puisque le trouble a perduré jusqu’à la cessation d’activité de la société Str’eat Thaï ordonnée par le juge des référés. Ce trouble excède manifestement les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, il apparaît que la société Str’eat Thaï a exploité son local commercial après avoir fait réaliser des travaux non conformes s’agissant de l’évacuation des fumées de cuisson et sans avoir pris les mesures nécessaires afin que l’établissement soit en conformité avec les obligations de prévention des risques incendie et celles applicables aux ERP.

Il résulte donc de ces éléments que la société Str’eat Thaï a manqué à ses obligations telles que résultant de la clause précitée du règlement de copropriété. Elle est donc responsable des préjudices causés par ces manquements.

- Sur les manquements commis par la SCI de l’Arc :

La SCI de l’Arc, en ses qualités, d’une part, de copropriétaire, et d’autre part, de bailleur, est tenue de respecter et de faire respecter le règlement de copropriété.

Il a été retenu ci-dessus que le locataire de la SCI de l’Arc n’avait pas respecté le règlement de la copropriété et avait, à la suite du manquement à ses obligations, causé un trouble anormal de voisinage aux autres copropriétaires.

La SCI de l’Arc a été avisée des nuisances causées par l’activité de la société Str’eat Thaï dans le courant de l’été 2022 comme en attestent les échanges de courrier électronique du 8 août 2022. Pour autant, ses actions n’ont pas permis de mettre fin au trouble anormal de voisinage qui s’est poursuivi jusqu’à la cessation de l’activité de son locataire.

Il s’ensuit que M. [U] et Mme [M], d’une part, et M. [Y], d’autre part, sont fondés à solliciter la condamnation de la SCI de l’Arc, in solidum avec la société Str’eat Thaï, à les indemniser de leurs préjudices.

- Sur l’indemnisation des préjudices subis par M. [U] et Mme [M] :

À la suite de ces faits, M. [U] et Mme [M] ont subi un préjudice matériel caractérisé par le fait que les émanations de fumée grasse qui ont pénétrées dans leur logement ont rendu nécessaire son nettoyage pour un montant évalué par l’expert à la somme de 6 048 € TTC. La nécessité de ce nettoyage est avéré par l’expert et peu importe qu’ils ne produident pas la facture des travaux dès lors que le devis validé par l’expert est de nature à permettre l’évaluation de ce chef de préjudice.

L’expert indique par ailleurs qu’à la suite de la réalisation des prestations de nettoyage, les surfaces traitées avec une peinture mate, en l’occurrence les plafonds des pièces de vie, risquent de nécessiter de facto une réfection. Il s’agit en l’état de conclusions dubitatives et il convient de constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la réfection des dites peintures est devenue nécessaire alors même que ceci est contesté par la SCI de l’Arc.

La société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc seront donc condamnées in solidum à leur payer la somme de 6 048 € en réparation de leur préjudice matériel.

Le trouble anormal de voisinage dont ils ont été victimes leur a également causé un préjudice de jouissance dans la mesure où ils n’ont pu profiter de leur logement dans des conditions normales.

Il résulte des écritures des demandeurs que si le bail commercial a pris effet le 11 mars 2022, l’activité commerciale de la société Str’eat Thaï n’a débuté qu’au mois de juin 2022. En conséquence, il demande l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ayant duré 12 mois. La durée de ce préjudice est confirmée par le constat de commissaire de justice précitée.

La valeur locative de leur logement a été évaluée à la somme mensuelle de 825 € par un agent immobilier. Toutefois, leur préjudice de jouissance mensuel ne peut être équivalent à cette somme dans la mesure où ils n’ont pas été victime d’une impossibilité totale d’occuper leur logement.

En effet, non seulement leurs effets personnels ont été maintenus dans le logement mais en plus ils y ont vécu malgré le trouble de jouissance pendant plusieurs mois avant de décider d’un relogement au moyen d’une location (cinq jours de location pour le prix de 231 € puis d’une mise à disposition d’une maison pendant deux mois pour le prix de 250 € par mois). Ils ont ensuite été hébergés par M. [W] qui ne fait pas état de la perception d’une contrepartie financière.

En conséquence, la perte de jouissance sera évaluée à 60 % de la valeur locative, soit un préjudice de jouissance de 495 € par mois et de 5 790 € pour 12 mois.

La société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc seront donc condamnées in solidum à leur payer la somme de 5 790 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Enfin, les manquements imputables à la société Str’eat Thaï leur ont causé un préjudice moral caractérisé par les tracas causés par cette situation qui les a conduits à quitter leur logement. Le défaut de conformité du local ne peut être pris en compte pour l’évaluation de ce préjudice dès lors qu’aucun élément ne permet de considérer qu’ils ont eu connaissance de cet élément avant l’expertise judiciaire, elle-même postérieure à l’arrêt de l’activité de la société Str’eat Thaï.

Ce préjudice sera évalué à la somme de 4 000 €, soit 2 000 € chacun. La société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc seront donc condamnées in solidum à leur payer cette somme en réparation de leur préjudice moral.

- Sur l’indemnisation des préjudices subis par M. [Y] :

M. [Y] qui n’a pas quitté son domicile, a également subi un préjudice de jouissance qui sera évalué dans les mêmes proportions dès lors qu’il n’est pas démontré que les infiltrations apparues dans son appartement ont été d’une ampleur telle qu’elles ont porté atteinte à l’usage qu’il pouvait avoir de son logement.

Il résulte des pièces produites que la valeur locative de son logement mensuel est de 955 €. Son préjudice de jouissance sera évalué à 60 % de la valeur locative soit 573 € par mois et à 6 876 € pour la période de 12 mois durant laquelle il a subi ce préjudice.

Il a également subi un préjudice moral présentant un lien de causalité direct et certain avec les manquements commis par la société Str’eat Thaï. Ce préjudice est caractérisé par les tracas causés par cette situation et se trouve majoré par le fait qu’il n’a pu se reloger et a donc été exposé de manière continue à ces tracas.

Son préjudice moral sera évalué à la somme de 3 000 €. La société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc seront donc condamnées in solidum à lui payer cette somme.

Sur le recours exercé par la SCI de l’Arc :

La société Str’eat Thaï qui est à l’origine de l’aménagement non conforme du local commercial, sera condamnée à garantir la SCI de l’Arc des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais.

Sur les autres demandes :

La société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc seront donc condamnées in solidum aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

La société Str’eat Thaï sera tenue de garantir la SCI de l’Arc de cette condamnation.

A la suite de la présente procédure, M. [Y], M. [U] et Mme [M] ont exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de les indemniser en prenant en compte le fait qu’ils ont été représenté par un avocat commun. La société Str’eat Thaï et la SCI de l’Arc seront donc condamnées in solidum à payer la somme de 2 000 € à M. [U] et Mme [M] et celle de 2 000€ à M. [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Str’eat Thaï sera par ailleurs condamnée à payer la SCI de l’Arc la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la décision n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS