TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 25/01026

MINUTE N°
N° RG 25/01026 - N° Portalis DB22-W-B7J-TNDC

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [L] [T]
Madame [N] [U] épouse [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est sis [Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T], né le 26 juillet 1967 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Madame [N] [U] épouse [T], née le 1er janvier 1985 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 3], [Localité 3], comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Me Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Moniseur [L] [T] et à Madame [N] [U] épouse [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2020, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] un logement sis [Adresse 4].

Le 4 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3225,24 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 20 août 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 septembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte solidaire de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux, dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix , aux frais et risques de Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] au paiement des sommes suivantes :
* 4636,84 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 3 juillet 2025,
- Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de la résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, les cités devront mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 septembre 2025.

A l'audience du 21 mai 2026, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son Conseil, sollicite uniquement le paiement de l’arriéré locatif pour un montant de 10 721,86 correspondant aux loyers et indemnités d’occuapation dus jusqu’à l’échéance de février 2026. Elle se désiste de sa demande d’expulsion, les locataires ayant quitté les lieux. Elle maintient sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle fait valoir en outre que les défendeurs sont défaillants à démontrer qu’ils auraient envoyé leur congé avant le mois de janvier 2026.

Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T], qui comparaissent, contestent le montant de l’arriéré locatif sollicité par la demanderesse, indiquant avoir quitté le logement le 22 août 2025. Ils ajoutent qu’ils résident depuis le 25 août 2025 dans un nouvel appartement à [Localité 3]. Ils affirment que la bailleresse a perdu le courrier par lequel ils ont donné congé; Ils précisent qu’il s’agissait d’un logement de fonction mais que Monsieur [T], gardien d’immeuble, ne travaillait plus en raison d’importants problèmes de santé dus à une crise cardiaque.

Monsieur [T] indique être âgé de 57 ans. Il ajoute avoir retrouvé un emploi de gardien d’immeuble à [Localité 3] et percevoir un salaire de 1200 euros outre la jouissance du logement de fonctions.

Madame [T] explique être âgée de 41 ans, être aide à domicile et percevoir le SMIC.

Ils sont parents de 3 enfants âgés de 17, 7 et 5 ans et que leur aîné est handicapé.

Ils estiment devoir une somme comprise entre 4000 et 4800 euros. Ils indiquent avoir une dette importante à l’égard de l’hôpital de [Localité 4].

Ils sollicitent des délais de paiement, indiquant avoir commencé à rembourser la demanderesse en versant 150 euros chaque mois.

Il a été fait lecture du diagnostic social et financier.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] le 4 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 février 2025 à 24 heures.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2020 à compter du 5 février 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces, notamment du bail signé le 28 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 4 décembre 2024 et du décompte actualisé au 13 mai 2026 que la créance de la SA 1001 VIES HABITAT à l'égard de Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de constater que le décompte de la bailleresse inclut des loyers et des indemnités d’occupation jusqu’au mois de février 2026, estimant qu’aucun congé valable ne lui a été notifié avant cette date.

Les défendeurs, pour établir qu’ils ont quitté les lieux le 22 août 2025 versent aux débats :
- un état des lieux d’entrée du logement situé à [Localité 3], effectué le 15 juillet 2025,
- une attestation d’assurance habitation pour ce nouveau logement
- un courrier remis en main propres le 28 janvier 2026 à la SA 1001 VIES HABITAT dans lequel ils indiquent : “par la présente lettre nous donnons congé de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5] (...)nous avons déménagé le 25 août 2025 de cet appartement, nous avons pris le soin de débarasser et boucher tous les trous”.

- un second courrier réceptionné le 3 février 2026 écrit par Monsieur [T] à 1001 VIES HABITAT indiquant : “on a déménagé du logement de [Localité 5] le 25 août 2025, mes enfants ont démaré la rentrée scolaire dans la nouvelle ville, j’ai signé mon contrat du nouveau logement le 15 juillet 2025 (voir preuves) . J’ai dû envoyer un courrier demandant un préavis depuis le mois d’août 2025; malheureusement je n’ai pas indiqué la bonne adresse et la lettre m’est revenue. J’ai demandé si je pouvais l’envoyer par mail et c’était refusé .entre temps, nous n’avons pas accès à la boîte aux lettre parceque nous ne sommes plus revenus dans le logement depuis notre déménagement. Par cette présente lettre, je conteste tout loyers après le 25 septembre 2025".

Il ressort également du diagnostic social et financier daté du 23 octobre 2025 que Monsieur [T] a expliqué au référent social qu’il avait quitté le logement et qu’il en avait informé le bailleur. Il lui a alors été conseillé de voir avec le bailleur la bonne réception de son préavis.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il est suffisamment établi par les défendeurs qu’ils avaient quitté le logement litigieux au 25 août 2025 ainsi qu’ils le soutiennent. En l’absence néanmoins de preuve de réception par la bailleresse de cette information, il convient d’ajouter à cette date un mois de préavis, Monsieur [T] ayant déménagé pour retrouver un nouvel emploi de gardien d’immeuble, à la suite de la perte de son emploi précédent. La date de fin du contrat de bail sera donc fixée au 25 septembre 2025.

Les loyers et indemnités d’occupation dus par les défendeurs seront calculés par rapport à cette date.

Selon le décompte fourni par la demanderesse, Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] lui étaient redevables au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, de la somme de 7219,54 euros.

Il convient de déduire de cette somme,
- la somme de 154,06 euros correspondant à des frais de poursuites,
- la somme totale de 450 euros correpondant aux paiements effectués par les défendeurs,
- la somme de 7,35 euros au titre du bouclier tarifaire,
- la somme de 573 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie.

Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] sont donc redevables de la somme de 6035,13 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au contrat de bail conclu avec la SA 1001 VIES HABITAT et comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par conséquent, Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] seront solidairement condamnés à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 6 035,13 euros, au titre de l'arriéré locatif.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

En l'espèce, Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation financière et personnelle et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] qu’en cas de non paiement d’une mensualité l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [N] [U] épouse [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des deux parties et par mesure d’équité, la SA 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS