TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 26/00120

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [L], [W]

MINUTE N°
DU 16 Juillet 2026

N° RG 26/00120 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q62M

Grosse délivrée
à Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée
à Me Thierry BAUDIN

le

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exrcice, SAFI MEDITERRANEE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [C] [H] [D] [L] épouse [W]
née le 19 Août 1967 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE

Monsieur [I] [T] [W]
né le 07 Février 1964 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 19 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] sont propriétaires de lots au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 5], à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SAFI MEDITERRANEE, a assigné Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 19 février 2026 à 15 heures, pour non-paiement de charges de copropriété.
Vu le renvoi de l'affaire à l'audience du 19 mai 2026 à 14 heures,

A l'audience du 19 mai 2026,

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience aux termes
desquelles il demande de :
- Débouter Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] de leurs prétentions,
- Condamner solidairement Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement de la somme de 2 929,76 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées au 7 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2025,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner solidairement Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement de la somme de 318,44 euros au titre des frais de recouvrement exposés,
- Condamner solidairement Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- Condamner solidairement Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance.

Il déclare accepter le chèque émis sous réserve de son encaissement et s'opposer à l'octroi de délais de paiement.

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W], représentés, se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles ils demandent de :
- Fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 1 429,76 euros,
- Leur octroyer des délais de paiement d'une durée de deux mois,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre de la capitalisation des intérêts,
- Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens.

Ils ont déposé à la barre un chèque de 1 500,00 euros en règlement de leurs charges de copropriété.

Vu les articles 446-2 et 768 du code de procédure civile,
Le délibéré de l'affaire a été fixé au 16 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de ladite loi rappelle que " les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

…Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. "
Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l'auxiliaire de justice ou à l'avocat c'est uniquement lorsqu'il est justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C'est l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W],
- le contrat de syndic en date du 10 janvier 2024,
- les appels de fonds,
- le procès-verbal des assemblées générales en date des 27 novembre 2024 et 20 juin 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budget prévisionnels de la copropriété,
- le décompte actualisé des sommes dues arrêté à la date du 1er avril 2026 à la somme de 5 000,99 euros
- une lettre en date du 7 octobre 2025 mettant en demeure les débiteurs de payer la somme de 3 412,79 euros notifiée par courrier recommandé le 14 octobre 2025.

Il a déduit du décompte actualisé au 1er avril 2026 à la somme de 5 000,99 euros les frais nécessaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'un montant total de 318,44 euros ainsi que le chèque émis le 17 février 2026 par les copropriétaires sur le compte CARPA de son conseil pour la somme de 1 752,79 euros.

Le syndicat sollicite ainsi, après déduction de ces sommes, la condamnation solidaire de Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement de la somme de 2 929,76 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 7 mai 2026.

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] demandent dans leurs conclusions de fixer le montant de la dette de charges à la somme de 1 429,76 euros en considération du chèque de 1 500,00 euros remis au conseil du syndicat des copropriétaires à l'audience du 19 mai 2026.

Or, comme le soulève très justement le syndicat des copropriétaires, il n'y a lieu d'expurger de la somme de 2 929,76 euros celle de 1 500,00 euros au titre du chèque remis à la barre, celui-ci n'ayant pas été encaissé.

En effet, en vertu de l'article 1353 alinéa 2 du code civil disposant que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement qui a produit l'extinction de son obligation, la simple remise d'un chèque non encore encaissé ne saurait valoir preuve de paiement.

Il y a lieu par conséquent de condamner Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] solidairement en application du régime primaire des époux à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2 929,76 euros en deniers ou quittance au titre des charges et travaux arrêtés au 7 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision.

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] seront donc déboutés de leur demande tendant à fixer la créance du syndicat à la somme de 1 429,76 euros.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

Aux termes des dispositions de l'article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sollicite la condamnation solidaire de Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement de la somme de 318,44 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des charges de copropriété.

Il ressort des écritures du syndicat que cette somme correspond à trois mises en demeure d'un montant de 24,00 euros, deux relances pour 36,00 euros, les frais de remise du dossier à l'avocat pour 108,00 euros et les frais de de mise en demeure notifiée par le conseil du syndicat pour 66,44 euros.

Le contrat de syndic liste en son article 9.1 les frais de recouvrement imputables aux copropriétaires, à savoir :
- les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception pour 24,00 euros TTC,
- les frais de relance après mise en demeure pour 36,00 euros TTC,
- les frais de suivi du dossier transmis à l'avocat, au temps passé.

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] contestent le bien-fondé de ces frais énonçant qu'ils relèvent d'une activité élémentaire de l'administration de la copropriété par le syndic ne pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire et que le fait que ces frais soient prévus au contrat de syndic est indifférent, celui-ci leur étant inopposable en tant que copropriétaires. En effet, ils arguent qu'en vertu de l'effet relatif des contrats, le contrat de syndic n'a pas vocation à produire d'effets à l'égard des copropriétaires, celui-ci étant conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

En l'espèce, s'il est exact que le contrat de syndic n'est pas opposable aux copropriétaires, les copropriétaires défaillants demeurent tenus du règlement des frais de mise en demeure et relance en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant expressément que ces frais sont imputables au copropriétaire défaillant dans la mesure où ils sont justifiés.

En l'occurrence, les défendeurs ne contestent pas la notification des mises en demeures et relances susmentionnés, il n'y a donc lieu de les écarter.

Néanmoins, il est vrai comme le soulèvent Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] que les frais de suivi du dossier transmis à l'avocat pour 108,00 euros ne peuvent leur être imputés dès lors qu'ils ne sont dus qu'en cas de diligences exceptionnelles selon le contrat de syndic, ce dont le syndicat ne justifie pas.

En conséquence, Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 210,44 euros au titre des sommes nécessaires au recouvrement,assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Or, le syndicat ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W], lesquels ont par ailleurs réalisé des règlements de sorte que leur arriéré de charges a baissé. En outre, il ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard des copropriétaires dans le paiement de leurs charges de copropriété.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] sollicitent l'octroi de délais de paiement auxquels le syndicat s'oppose.

En l'espèce, les copropriétaires ne produisent aucun élément permettant à la juridiction d'apprécier d’une durée de deux mois leur situation financière et l'opportunité de l'octroi de délais de paiement.

Ils seront donc déboutés de leur demande reconventionnelle à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [L] épouse [W] et M. [I] [W] succombant seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, et à verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] une somme de 900,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l'espèce, rien ne justifie d'écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS