TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 25/02050

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/02050 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4IX
du 16 Juillet 2026

affaire : [P] [T]
c/ Syndic. de copro. JARDINS DE L’IBAC, [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée à

Me Laurent BELFIORE
Me David TICHADOU

l’an deux mil vingt six et le seize Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [P] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
BELGIQUE
Rep/assistant : Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. JARDINS DE L’IBAC, [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice SAS TREPIER VENTURINI
IMMOBILIER, sise [Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, M. [P] [T] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires JARDINS DE L’IBAC.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 9 juin 2026, M. [P] [T] demande de voir:
- Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé JARDINS DE L’IBAC de procéder, afin de prévenir le dommage imminent résultant du risque de décrochage d’éléments de façade maçonnés, aux travaux de reprise de la maçonnerie du plafond du balcon de l’appartement [T] (lot 152), tels que votés au point 30 de l’assemblée générale du 30 avril 2025 et préconisés par l’expert, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé JARDINS DE L’IBAC à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros à valoir sur le préjudice subi au titre de la réparation des désordres 2 et 3,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé JARDINS DE L’IBAC à lui payer la somme provisionnelle de 38.400 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé JARDINS DE L’IBAC à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire de M. [E] taxés à la somme de 7.482,74 euros TTC selon ordonnance du 23 juillet 2025,
- Rappeler qu’il est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Débouter le syndicat des copropriétaires JARDINS DE L’IBAC de l’ensemble de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires JARDINS DE L’IBAC, dans ses conclusions déposées à l’audience demande de :
- prendre acte ou au besoin juger que la demande tendant à faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de l’ensemble de la toiture-terrasse végétalisée préconisés par l’expert judiciaire est sans objet en l’état des travaux entrepris suivant marché de travaux confié à la société SAFEP et dûment réceptionnés,
- prendre acte ou au besoin juger de l’abandon de la demande de travaux sous astreinte de Monsieur [T] au titre de la remise en état des embellissements intérieurs de son appartement,
- débouter Monsieur [P] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment sa
demande de condamnation de travaux sous astreinte et ses demandes provisionnelles en l’état des contestations sérieuses affectant tant le principe que le quantum des préjudices allégués,
- débouter Monsieur [P] [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure
civile,
- condamner Monsieur [P] [T] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de référé.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux de Monsieur [T] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 14 de 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que suivant acte notarié en date du 4 juillet 1997, M. [P] [T] a acquis un appartement (lot n°152) et un parking (lot n°205), sis [Adresse 1] à [Localité 3] au sein d’un ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DE L’IBAC.

M. [T] fait valoir que son appartement est affecté par des infiltrations, que les travaux initiés en vue de la réfection de la toiture-terrasse et de l’étanchéité votés en assemblée générale n’ont pas été achevés, que le chantier a été abandonné et qu’il a tenté amiablement d’obtenir leur reprise en vain.

Une expertise judiciaire a été ordonnée la demande de Monsieur [T], le 10 décembre 2021.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 mai 2025, dans lequel il relève :
- des défauts d’étanchéité sur l’ensemble de la toiture terrasse végétalisée, en surplomb de l’appartement de M.[T], au droit des surfaces courantes, des parties en relevé et des points singuliers; que les conséquences sont la pénétration d’eau dans le complexe d’étanchéité et d’isolation avec la migration dans les éléments de construction, repérable notamment au droit des débords de toiture sur balcon et porche d’entrée et pièces humides à l’intérieur de l’appartement. La date d’apparition est référente au constat d’huissier du 20 juillet 2021.
Ce type de désordre est imputable à la vétusté des éléments d’équipements, notamment des ouvrages d’étanchéité soumis à l’entretien :
- Dégradation des revêtements en peinture et enduits au droit des sous-faces de dalles repérables sur les débords de toiture du balcon et du porche d’entrée attenants à l’appartement [T],
- Dégradation des embellissements intérieurs dans l’appartement [T] provenant de la défectuosité des joints de construction de la toiture-terrasse, de l’état structurel du faux-plafond et le cloquage de la peinture dû à une perte d’adhérence,
- Expansion de la végétation sur la toiture-terrasse végétalisée formant une haie, imputable à l’entretien des végétaux.

L’expert a préconisé, la reprise de l’ensemble de la toiture terrasse végétalisée surplomblant l’appartement [T], la remise en état des sous-faces de dalles, la reprise des embellissements intérieurs de l’appartement et l’entretien de la haie.

Lors de l’assemblée générale du 30 avril 2025, les copropriétaires ont adopté les résolutions 18 et 30 suivantes :
- 18 : Décision de procéder aux travaux de réfection totale d’étanchéité, sous garantie décennale, de la toiture terrasse végétalisée attenante à l’appartement [W] en surplomb et au droit de l’appartement [T],
- 30 : Décision de procéder aux travaux de reprise de la maçonnerie du plafond du balcon de l’appartement [T] et purge de la maçonnerie en façade de l’appartement [Localité 4].

Il est constant que les travaux de réfection complète de l’étanchéité de la toiture-terrasse, qui constitue une partie commune ont été réalisés au vu du procès-verbal de réception des travaux du 24 avril 2026. Il convient à ce titre de relever que le syndicat des copropriétaires justifie d’une signature du marché de travaux le 3 juillet 2025, d’une réunion sur site le 20 novembre 2025 et que ces derniers ont débuté le 10 janvier 2026 en démontrant que l’information avait été portée à la connaissance de Monsieur [T].

M. [T] sollicite dans ses dernières conclusions, la réalisation des travaux de reprise de la maçonnerie du plafond du balcon de son appartement, tels que votés au point 30 de l’assemblée générale du 30 avril 2025 et préconisés par l’expert dans son rapport,qui les chiffre à la somme de 700 euros HT en arguant du trouble subi et d’un risque de décrochage d’éléments de la façade.

Bien que le syndicat des copropriétaires s’y oppose au motif que ce dernier n’a pas intérêt à solliciter la réalisation de ces travaux qui portent sur des parties communes extérieures à son lot sans qu’il en résulte la moindre altération de ses conditions de jouissance tout en faisant valoir qu’il ne s’agit que de travaux d’ordre esthétique, force est de relever qu’il ressort du rapport d’expertise que des dégradations affectent les revêtements en peinture et enduits au droit des sous-faces de dalles repérables sur les débords de toiture du balcon et notamment la maçonnerie du plafond du balcon surplombant directement l’appartement de Monsieur [T], qui justifie donc d’un intérêt à ce que les travaux de réfection nécessaires soient réalisés sur les parties communes.

En outre, lors de l’assemblée générale du 30 avril 2025, les copropriétaires ont approuvé la résolution numéro 30 portant sur les travaux de reprise de la maçonnerie du plafond du balcon de son appartement. Or, ces derniers n’ont pas été réalisés à ce jour, et ce alors que plus d’un an s’est écoulé depuis le vote de cette résolution sans qu’il ne soit donné de motif valable à ce titre.

Enfin, tout copropriétaire est en droit de solliciter la mise en œuvre des résolutions qui ont été votées par les copropriétaires et d’agir aux fins de réalisation des travaux visant à mettre un terme aux désordres affectantn les parties communes, portant atteinte à la jouissance de ses parties privatives.

En conséquence, afin de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par M.[T] et prévenir tout dommage, le syndicat des copropriétaires qui est responsable des désordres provenant des parties communes et qui doit faire exécuter les résolutions votées par les copropriétaires, sera condamné faire procéder aux travaux de reprise de la maçonnerie du plafond du balcon de l’appartement de Monsieur [T], tel que votés lors de l’assemblée générale du 30 avril 2025 et préconisés par l’expert et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui courra, passé un délai de 60 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [T] sollicite une provision de 2500 euros au titre de la réparation des désordres 2 et 3 chiffrés à 2246 euros HT par l’expert soit 2695.20 euros TTC, correspondant à la dégradation des revêtements en peinture et enduits au droit des sous-faces de dalles repérables sur les débords de toiture du balcon et du porche d’entrée attenants à l’appartement [T] et la dégradation des embellissements intérieurs de son appartement provenant de la défectuosité des joints de construction de la toiture-terrasse, de l’état structurel du faux-plafond et le cloquage de la peinture dû à une perte d’adhérence .

S’agissant du désordre 2, le syndicat des copropriétaires ayant été condamné à faire procéder aux travaux de reprise des désordres chiffrés par l’expert à 700 euros HT, la somme réclamée à ce titre se heurte en conséquence à des contestations sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant le désordre 3 relatif à la dégradation des embellissements intérieurs de son appartement, l’expert a chiffré les travaux de reprise à 1.546 euros HT. Il retient une causalité multiple pour ces dégradations à savoir des infiltrations provoquées par le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse, l’état structurel du faux plafond et la perte d’adhérence du revêtement au support.

Le syndicat des copropriétaires soulève qu’en présence de causes multiples partiellement imputables à ce dernier, la copropriété ne peut être tenue de supporter l’intégralité de la remise en état nécessitant une ventilation du coût des travaux.

S’il est constant que l’expert retient plusieurs causes, force est de relever que les infiltrations ayant affecté son appartement ont principalement pour origine la défectuosité des joints de construction de la toiture terrasse qui constitue une partie commune, ayant engendré des infiltrations.

Dès lors, au vu de ces éléments et du rapport d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser une somme provisionnelle qui sera fixée à 1500 euros au titre des travaux de reprise des embellissements de son appartement.

S’agissant du préjudice de jouissance, M. [T] sollicite une provision de 38 400 euros en faisant valoir que la valeur locative de son bien est estimée à 1500 euros, qu’il subit des infiltrations persistantes depuis au moins le mois de juillet 2021 causant des dégradations dans les pièces et une détérioration du faux plafond et un cloquage des peintures.

Toutefois, force est de relever que des contestations sérieuses tenant au montant de la provision sollicitée sont soulevées en défense par le syndicat des copropriétaires qui fait valoir que le préjudice de jouissance allégué n’a pas été examiné lors de l’expertise judiciaire, que le préjudice estimé à 40 % de la valeur locative n’est étayé par aucune pièce, que dans son assignation Monsieur [T] sollicitait initialement une indemnisation de 5000 euros, que la somme réclamée est excessive et que les photographies annexées au rapport d’expertise démontrent que les désordres affectant son appartement n’empêchent pas l’occupation des lieux.

Il ressort du rapport d’expertise que l’expert a chiffré le montant des travaux de remise en état à la somme de 1546 euros HT ce qui tend à établir que les désordres affectant l’appartement sont mineurs et n’empêchaient pas l’occupation des lieux.

De plus, selon les photographies versées aux débats issues du rapport d’expertise et du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021, les désordres visibles sont limités à quelques traces d’infiltrations dans les toilettes, la dégradation de la maçonnerie sous la toiture terrasse de l’appartement, quelques traces d’infiltrations en plafond dans le salon, une fissuration en plafond de la chambre et une humidité sur la paroi verticale de la salle de bain.

Dès lors, s’il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [T] a subi un préjudice de jouissance du fait des infiltrations affectant son appartement depuis 2021 ayant pour origine les parties communes, il doit cependant être relevé que les travaux de réfection des embellissements ont été chiffrés par l’expert à la somme de 1546 euros HT, qu’il a été constaté la présence de quelques traces d’infiltrations et d’une humidité sur la paroi verticale de la salle de bain et que les désordres restent limités à certaines zones.

En conséquence, au vu de la nature des désordres qui ne présentent pas une ampleur et une gravité élevée, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser une provision qui sera ramenée à de plus justes proportions et fixée à la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de l’issue et de la nature du litige, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Monsieur [T], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise tels que taxés à la somme de 7482,74 euros suivant une ordonnance du 23 juillet 2025.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS