TJ 92050, 21 juill. 2026, RG 26/00260

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 JUILLET 2026

N° RG 26/00260 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3RIY

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 1], [Adresse 2], représenté par son syndic, la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT (B.P.M.)

c/

Société QUADRAL PROMOTION,
Société [M]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT (B.P.M.)
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DEFENDERESSES

Société QUADRAL PROMOTION
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représentée par Me Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0901

Société [M]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0675

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

Exposé du litige

La société Quadral Promotion a fait construire en qualité de maître d’ouvrage un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] en vue de sa vente en l’état futur d’achèvement.

La société Quadral Promotion est assurée auprès de la société [M] selon polices dommages-ouvrage et responsabilité civile.

L’immeuble a été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et un syndic a été désigné le 17 mars 2025 en la personne du Cabinet Bourbon Propriété Management.

Le 14 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5]  (ci-après le SDC) a fait établir un constat de commissaire de justice portant sur des désordres et malfaçons affectant les parties communes.

Un procès-verbal de livraison a été émis le 30 juin 2025 par la société Quadral Promotion et adressé au syndic par courriel, comportant 26 réserves.

Déplorant davantage de vices et défauts de confirmité, le SDC a fait établir un rapport d’audit par la société Check My House et un constat de commissaire de justice.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 juin 2025, le SDC a mis en demeure la société Quadral Promotion de remédier urgemment aux désordres dénoncés.

Le 25 juin 2025, il adressait un nouveau courrier dénonçant diverses fuites et difficultés relevées dans la bâtiment à la suite d’un orage.

Par courriel du 18 juillet 2025 et courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juillet 2025, il mettait de nouveau en demeure la société Quadral Promotion.

Une nouvelle mise en demeure était adressée par courrier recommandé à la société Quadral Promotion le 4 septembre 2025, demandant son intervention sur plusieurs désordres identifiés comme urgents.

Sans réponse de la société Quadral Promotion, le SDC a, par actes de commissaire de justice des 19 et 22  janvier 2026, fait assigner la société Quadral Promotion et la société [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens et frais irrépétibles.

A l’audience, le SDC a soutenu oralement les demandes formées dans son assignation. Elle demande, en réponse à la société [M], que sa demande soit déclarée recevable.

La société Quadral Promotion a formulé des protestations et réserves sur la demande d’expertise, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

La société [M] a soulevé l’irrecevabilité de la demande et sollicité sa mise hors de cause en qualité d’assureur dommages ouvrage, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle a formulé protestations et réserves en sa qualité d’assureur de responsabilité civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
 
Motifs
1. Sur la recevabilité de la demande à l’encontre d’[M]

Aux termes de l’article L.242-1 du code des assurances, « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1  les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
(…) L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours. (…).”

Le sinistre est défini par l’article A. 243-1 annexe II  du code des assurances comme « la survenance de dommages, au sens de l’article L. 242-1 du code des assurances, ayant pour effet d’entraîner la garantie de l’assureur », soit, pour l’assureur dommages-ouvrage, un désordre de nature décennale.

En application de ces articles, pour mettre en œuvre la garantie de l'assurance de dommages obligatoire, l'assuré est tenu de faire, soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une déclaration de sinistre à l'assureur, lequel doit alors désigner un expert ou, en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés.

En application de ces dispositions d'ordre public, la demande de l’assuré qui a saisi le juge des référés d'une demande de désignation d'expert après avoir fait une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages ouvrage sans attendre l'issue de la procédure amiable est irrecevable. (3e Civ., 23 juin 2004, pourvoi n° 01 17.723, 3e Civ., 5 novembre 2008, pourvoi n°07-15.449 ou encore 3e Civ.,10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.467).

De plus fort, la demande d’expertise judiciaire présentée par l’assurée avant toute mise en œuvre, par une déclaration de sinistre, de la procédure amiable est irrecevable.

Dès lors qu’il n’est pas contesté en l’espèce par le SDC qu’il n’a pas mis en œuvre la procédure amiable, sa demande d’expertise est ainsi irrecevable en ce qu’elle est formée à l’endroit de la société [M] en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Si le SDC demandeur n’a pas entendu produire de pièces spécifiquement relatives à la police ou les polices d’assurance souscrite(s) par la société Quadral Promotion ni précisé à quel titre précis la société [M] était recherchée, force est de constater que la société [M] a indiqué à l’audience être également assureur de la société Quadral Promotion au titre de la responsabilité civile, ce que confirment au demeurant les mentions des actes de vente produits, et a formé à ce titre protestations et réserves. Celle-ci étant recherchée en qualité d’assureur de la société Quadral Promotion sans précision de police, et donc sans limitation à la seule police dommages-ouvrage, la demande sera déclarée recevable à l’encontre de cette dernière en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société Quadral Promotion.

2. Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.          
                              
Le SDC justifie en l’espèce, par la production du procès-verbal de livraison non signé, des courriers de mise en demeure adressés, des constats de commissaire de justice et du rapport d’audit, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Les sociétés Quadral Promotion et [M] seront condamnées aux dépens.
                                                                            
PAR CES MOTIFS           
              
Déclarons irrecevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 5] à l’encontre de la société [M] prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société Quadral Promotion ;

Déclarons recevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 5]  à l’encontre de la société [M] prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société Quadral Promotion ;

Donnons acte à la société Quadral Promotion et à la société [M] en cette dernière qualité de leurs protestations et réserves ;         
                                 
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés.
Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert :
 
M. [U] [Y], expert près la cour d'appel de Versailles, demeurant [Adresse 10]:

tél: [XXXXXXXX01]
@: [Courriel 1]                                                            
 
avec mission de :
- se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 4] ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
- s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;
- examiner les travaux exécutés par la société défenderesse, dire s’ils sont conformes aux devis et factures, déterminer s’il existe des défauts, malfaçons, non finitions et en rechercher les causes ;
- décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;
- fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
- évaluer les troubles de jouissance subis ;
- donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 11] Nanterre Cedex (01 40 97 14 29, dans le délai de 8  mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée,  interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d'expertise, disons que les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure,  utiliseront  la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,
 
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera  une réponse  à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;                                                                                                                                                                
Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;             
                      
Fixons à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le Syndicat des copropriétaires demandeur entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 12] 92020 [Adresse 13] Cedex, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision): [Courriel 2] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; 
Disons qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Condamnons  les sociétés Quadral Promotion et [M] en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de cette dernière in solidum  aux dépens de l’instance.

FAIT À [Localité 6], le 21 juillet 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente