TJ 63113, 21 juill. 2026, RG 26/00141

LC / CS

Ordonnance N°
du 21 JUILLET 2026

Chambre 6

N° RG 26/00141 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPRZ
du rôle général

S.C.I. 2CLT

c/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
S.C.I. FONCIERE RODIER
S.C.I. ELROM COMPANY

I
la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS
GROSSES le

- la SELARL AVK ASSOCIES
, la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
, la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI
, la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

- la SELARL AVK ASSOCIES
, la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
, la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI
, la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2CLT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], pris en la personne de son syndic de copropriété, la SA BONNET IMMOBILIER, ayant son siège [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal,
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.C.I. FONCIERE RODIER, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 6]
[Localité 2]

représentée par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.C.I. ELROM COMPANY, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI 2CLT est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] et [Adresse 9], sur les parcelles cadastrées section IN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
La société FONCIERE RODIER qui vient aux droits de la SAS ISIS est propriétaire de la parcelle contiguë IN [Cadastre 4]. Elle est également copropriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 10] d’un bien immobilier cadastré IN [Cadastre 5].
La SCI ELROM COMPANY est propriétaire de la parcelle cadastrée IN [Cadastre 6].
La SCI 2CLT se prévaut de l’existence d’une servitude de passage sur les parcelles IN [Cadastre 6] et IN [Cadastre 4].
Elle expose que des travaux de rénovation entrepris par la société FONCIERE RODIER sur la parcelle IN [Cadastre 5] ont eu pour effet de réduire l’assiette de la servitude au niveau de la parcelle [Cadastre 4] et qu’ils sont en outre à l’origine d’un empiètement sur sa parcelle IN [Cadastre 1].
Par actes séparés en date des 4 et 5 juin 2025, la SCI 2CLT a assigné la SCI FONCIERE RODIER et la SCI ELROM COMPANY en référé afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.
L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 1er juillet 2025 puis elle a fait l’objet d’une radiation pour défaut de diligences des parties.
L’affaire a été réinscrite à la demande des parties le 27 février 2026.
Par acte en date du 17 mars 2026, la SCI 2CLT a appelé en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], pris en la personne de syndic la SA BONNET IMMOBILIER.
La jonction des deux procédures a été ordonnée.
Les débats se sont tenus à l’audience du 9 juin 2026.
Au dernier état de ses prétentions, la SCI 2CLT a maintenu sa demande initiale.
Par des conclusions en défense, la SCI ELROM COMPANY a formulé les protestations et réserves d’usage.
Par des conclusions en défense, la SCI FONCIERE RODIER a sollicité de voir :
- in limine litis,
- juger irrecevables l’action de la société 2CLT et les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires faute de compétence matérielle du Juge des référés concernant les demandes tendant à rechercher ou déterminer les limites séparatives de parcelles contiguës ;
- en tout état de cause, faute de preuve ;
- débouter la société 2CLT de sa demande d’expertise et de toutes prétentions plus amples ou contraires ;
- à titre subsidiaire,
- ordonner une mesure de conciliation/médiation ou à défaut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation ;
- à titre infiniment subsidiaire,
- substituer une mesure de consultation à la mesure d’expertise sollicitée ;
- à toutes fins utiles,
- juger que la mission à intervenir ne pourra inclure la vérification des limites et autres empiètements en l’absence de bornage des propriétés litigieuses ;
- en tout état de cause,
- condamner la société 2CLT à payer à la société FONCIERE RODIER la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.
Par des conclusions en défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] a formulé les plus expresses protestations et réserves et sollicité un complément de la mission de l’expert.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la compétence
La SCI FONCIERE RODIER soulève in limine litis l’incompétence matérielle du juge des référés considérant que la demande d’expertise s’apparente à une demande déguisée de bornage des limites séparatives, laquelle relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

En réponse, la SCI 2CLT rappelle que le seul critère requis par l’article 145 du code de procédure civile dans le cadre d’une demande d’expertise judiciaire est l’existence d’un motif légitime et que ce critère recouvre la notion de litige potentiel et celle d’utilité de la preuve demandée. Elle souligne à ce titre qu’un litige est en germe contre la SCI 2CLT.
Comme le souligne à juste titre la demanderesse, le juge des référés est compétent pour ordonner une expertise dans l’hypothèse d’un litige plausible devant la juridiction du fond, comme tel est le cas en l’espèce.
Il ne se prononce pas, à cette occasion, sur les limites séparatives de parcelles contigües.
Par conséquent, il convient de se déclarer compétent.
Sur la demande d’expertise
La SCI FONCIERE RODIER conclut à titre principal au rejet de la demande en faisant notamment valoir que la démonstration des empiètements allégués n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé sachant précisément que les limites séparatives entre les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 4] n’ont jamais fait l’objet du moindre bornage.
À titre subsidiaire, elle sollicite de voir ordonner une mesure de conciliation ou de médiation ou à défaut, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation et à titre infiniment subsidiaire, substituer une mesure de consultation à la mesure d’expertise sollicitée. Elle considère en effet que le dossier ne requiert pas d’investigations complexes, a fortiori alors que l’expert judiciaire ne pourra aucunement se prononcer sur la question des empiètements et que la mission ne pourra inclure la vérification des limites et autres empiètements en l’absence de bornage des propriétés litigieuses.
En réponse, la SCI 2CLT soutient qu’en l’absence de bornage, l’emplacement précis de la ligne divisoire peut être identifiée via l’utilisation des plans cadastraux, des titres de propriété, de mesures ou encore de témoignages ou actes notariés plus anciens.
L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
L’article R211-3-4 du COJ dispose : « Le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage ».
En l’espèce, la SCI 2CLT produit notamment à l’appui de sa demande :
- Photos avant travaux
- Photos après travaux
- LRAR de la SCP C&R à la SCI FONCIERE RODIER du 6 mars 2024
- courrier officiel de la SCP C&R TREINS POULET VIAN à la SCP du 12 mai 2024
- Courrier officiel de la SCP C&R à la SCP TREINS POULET VIAN du 25 juin 2024.
Ces éléments ne revêtent pas le caractère d’un constat ou d’une note technique permettant de mesurer la largeur de l’assiette de la servitude de passage et de vérifier l’existence des empiètements.
Il en résulte que la démonstration des griefs allégués n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.
En tout état de cause, il ne peut être demandé à l’expert judiciaire d’identifier l’emplacement précis de la ligne divisoire entre les parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 4] en l’absence de bornage des limites séparatives et une action en bornage pour fixer la ligne séparative apparaît être le préalable indispensable à une demande d’expertise pour apprécier un éventuel empiètement.
Aussi, la demande formée par la SCI 2CLT est prématurée en l’absence de réalisation d’un tel bornage.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise.
Sur les dépens et les frais

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle, au regard des circonstances de l’espèce, l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance seront supportés par la SCI 2CLT, demanderesse.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,