TJ 37261, 21 juill. 2026, RG 25/20445

N° Minute :26/00332

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE
du
21 Juillet 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20445 - N° Portalis DBYF-W-B7J-J2EX

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [I] Monsieur

né le 19 Mars 1966 à [Localité 1] (MAROC) (99), demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Maître François FONTAINE de la SCP FONTAINE, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [U] [A]
né le 17 Octobre 1943 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] [Localité 4]
représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 09 Juin 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 21 Juillet 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 21 Juillet 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE
M. [M] [A] a consenti, par acte authentique en date du 23 avril 2012, à M. [R] [X] et Mme [J] [S] épouse [X], un bail commercial portant sur un local à usage d’habitation et commercial situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 01 juin 2011.
M. [E] [I] a acquis, par acte sous seing privé du 24 octobre 2016, auprès de M. [R] [X] et Mme [J] [S] épouse [X], le fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie et confiserie exploité dans le local situé [Adresse 6] [Localité 6], comprenant notamment le droit au bail portant sur ledit local.
Le bail a été renouvelé entre M. [M] [A] et M. [E] [I], par acte sous seing privé, pour une durée de neuf ans à compter du 01 juin 2020.
Selon lettre recommandée du 05 juin 2020, M. [E] [I] a dénoncé à M. [M] [A] l’existence de plusieurs désordres affectant le local et l’a sollicité aux fins de trouver une solution amiable pour procéder à la résolution des désagréments.
Selon lettre recommandée du 11 juin 2025, le conseil de M. [E] [I] a mis en demeure M. [M] [A] de procéder à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 octobre 2025, M. [E] [I] a assigné M. [M] [A] devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 04 novembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’une des parties au moins, et a été retenue à la dernière audience du 09 juin 2026.
M. [E] [I] sollicite, aux termes de ses conclusions, de :
Voir désigner tel expert qu’il appartiendra à Madame la présidente du tribunal judiciaire de TOURS de nommer avec pour mission celle développée dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé ;Condamner M. [M] [A] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Voir réserver les dépens ;Débouter M. [M] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.Il soutient, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, qu’il justifie d’un motif légitime à solliciter l’institution d’une mesure d’instruction in futurum pour établir de manière indiscutable l’ensemble des désordres affectant l’immeuble donné à bail, de décrire la privation de jouissance en résultant, de déterminer les travaux nécessaires pour que le locataire puisse jouir normalement des lieux conformément à leur destination, de déterminer leur coût et d’évaluer l’excédent de loyer payé du fait de la privation de jouissance qu’il subit depuis le premier constat de commissaire de justice en date du 05 juillet 2018.
Il oppose que l’état réel de l’immeuble dans sa structure a été dissimulé de manière dolosive lors de la cession de fonds de commerce de sorte qu’aucune clause élusive de responsabilité n’est opposable au preneur. Il ajoute que les désordres allégués rentrent bien dans le cadre des réparations incombant au nu-propriétaire, aux termes de l’article 606 du code civil, dès lors qu’ils concernent l’étanchéité de l’immeuble et de la toiture, l’évacuation des eaux et la solidité de l’immeuble.

Selon ses conclusions n°2 déposées à l’audience, M. [M] [A] demande de :
Débouter purement et simplement M. [E] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner M. [E] [I] aux entiers dépens.Il invoque les dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil et oppose que le preneur s’est engagé à prendre le local commercial dans l’état dans lequel il se trouvait au jour du bail sans pouvoir demander d’indemnité ou de remise en état auprès du bailleur. Il ajoute que les désordres évoqués démontrent que les réparations sollicitées excèdent celles prévues à l’article 606 du code civil et demeurent contractuellement à la charge du locataire commerçant.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 09 juin 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.
Le délibéré a été fixé au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.
Ainsi, l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose seulement que soit constaté l’existence d’un procès futur possible, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminable et dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend à établir ou conserver, à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.
Il est de droit, en application de ce texte, que le demandeur n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ni à prouver les éléments de fait que ladite mesure a précisément vocation à établir ou conserver.
En l’espèce, il convient de relever que la cause des désordres et leurs exactes portées ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et que la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître l’applicabilité du régime juridique de responsabilités. À ce stade de la procédure, il n’est pas avéré que les désordres allégués relèvent indubitablement des grosses ou des menues réparations, à la charge tantôt du propriétaire, tantôt du locataire.
Ainsi, il ressort des pièces versées à la procédure, dont en particulier :
Les procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés les 05 juillet 2018, 10 décembre 2019, 05 octobre 2021 et 26 mars 2025 qui font état de divers désordres affectant le local situé [Adresse 7] [Localité 7] ;qu’il existe un procès possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver.
Il en résulte un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise avant tout procès, au contradictoire des parties.
Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise sollicitée, aux frais avancés du demandeur et selon la mission indiquée au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de reprendre in extenso la formulation proposée par les parties.
En effet, en application de l’article 232 du code de procédure civile, il est de droit que le juge fixe souverainement l’étendue de la mission confiée au technicien, ce qui signifie qu’il n’est pas tenu de reprendre la mission qui peut lui être suggérée par les parties à titre principal ou à titre reconventionnel.
II. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES
Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, M. [E] [I], qui bénéficie de la mesure d’instruction, conservera la charge provisoire des dépens.
Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ; DÉSIGNE pour y procéder ; Monsieur [B] [D] Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’[Localité 8] – catégorie C-02.01 [Adresse 8] [Localité 9] Port. 06.60.08.53.93 Mèl. [Courriel 1] ou, le cas échéant pour lui suppléer, Monsieur [H] [C] Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’[Localité 8] – catégorie C-02.01 [Adresse 9] Port. 06.72.60.89.39 Mèl. [Courriel 2] avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction à l’ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties ; et avec pour mission de : 1. Convoquer les parties ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ; 2. Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ; 3. Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 7] [Localité 7] ; 4. Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ; 5. Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; 6. Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ; en évaluer le coût et la durée ; 7. Donner tous les éléments de fait permettant d’évaluer les préjudices subis et à subir ; 8. Donner tous les éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ; 9. Faire toute observation utile à la résolution du litige. DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de TOURS, dans les NEUF MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ; DIT que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises ; RAPPELLE que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises ; RAPPELLE que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ; Les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ; DIT que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par M. [E] [I] ; FIXE à 2.000,00 euros (DEUX-MILLE EUROS) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par M. [E] [I], dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de TOURS; RAPPELLE à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ; DIT que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de TOURS, Service des Expertises - [Adresse 10]) au vu desquelles il sera statué ; DIT que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ; DIT que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties, le greffe et des parties entre elles, à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, dans le cadre déterminé par les articles 748-1 et suivants du code de procédure civile ; DIT que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de M. [E] [I] et de M. [M] [A] ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE M. [E] [I] provisoirement aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.