TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 25/02704

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [N] [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02704 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7223

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le mercredi 22 juillet 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet JOURDAN , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [Q], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 22 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/02704 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7223

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [Q] est propriétaire des lots n°5 et 15 (appartement et cave) au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet JOURDAN a fait assigner M. [N] [Q] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5 730,90 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2024 ;
- 237,22 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais de commandement de payer.

L'affaire a été appelée le 06 juin 2025, le défendeur étant représenté par Mme [U] [H], son épouse. Elle a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 03 juin 2026, l'affaire a été appelée et retenue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet JOURDAN, et représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance, sauf à indiquer que le montant de la dette a diminué et s'élève désormais à la somme de 827,28 euros selon décompte au 01 juin 2026.

De son côté, M. [N] [Q] n'a pas comparu, ni n'était représenté à l'audience du 03 juin 2026.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- le relevé de propriété du 09 janvier 2025 dont il ressort que les lots n°5 et 15 (logement et cave) sont la propriété de M. [N] [Q] ;
- un relevé de compte individuel au 01 juin 2026 ;
- les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;
- le contrat de syndic ;
- une mise en demeure du syndic sans preuve d'un envoi en lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2023 ;
- la sommation de payer par commissaire de justice du 16 octobre 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de 2022, 2023 et 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l'attestation de non recours.

Il ressort du décompte arrêté au 01 juin 2026 que le compte de copropriétaire de M. [N] [Q] a été crédité de plusieurs règlements et que sa dette a diminué. Il reste redevable de la somme de 827,18 euros au titre des appels de charges, fonds travaux et travaux dus au 01 juin 2026.

Le défendeur, qui n'a ni comparu, ni n'était représenté à l'audience du 03 juin 2026, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que de son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires supplémentaires.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 827,18 euros au titre des appels de charges, fonds travaux, appels du 2ème trimestre 2026 inclus, et travaux dus au 01 juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le demandeur sollicite que les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance soient imputés au seul défendeur au titre des charges générales d'administration s'agissant des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, les frais de contentieux en application de l'article 10-1 de la loi susvisée concernent, à la lecture des pièces produites :
- les frais de relance de 24 euros qui entrent dans la mission habituelle du syndic, la preuve n'est pas rapportée qu'il aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de ce chef
- les frais de mise en demeure du syndic de 54 euros qui seront écartés, la preuve de l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception n'étant par rapportée et la mise en demeure étant de ce fait inopérante ;
- les frais de sommation de payer par commissaire de justice de 159,22 euros alors qu'une mise en demeure par le syndic est suffisante.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est relevé que M. [N] [Q] présente un compte débiteur sans discontinuer depuis le 01 septembre 2022, soit plus de trois années.

Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Il sera de ce chef condamné à verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer du 16 octobre 2024.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile incluant les frais de mise en demeure, au paiement de laquelle M. [N] [Q] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS