TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 26/04943

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/04943 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4QW

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le mercredi 22 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
Monsieur [A] [B], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 4]
tous représentés par Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/04943 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC4QW

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [B] et Mme [J] [L] épouse [B], propriétaires indivis, ont loué à M. [E] [R], suivant contrat à effet au 01 janvier 2002, un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble situé [Adresse 5] pour une durée de trois années, renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 434,48 euros et une provision sur charges de 22,87 euros.

Suite au décès de Mme [J] [L] épouse [B], M. [I] [B] détient désormais la pleine propriété de la moitié de l'appartement loué, et l'usufruit de l'autre moitié, M. [N] [B], M. [A] [B], M. [M] [B] et Mme [G] [B] ayant quant à eux la qualité de nus-propriétaires.

Dès 2003, M. [E] [R] a été défaillant dans son obligation de payer les loyers. Les bailleurs ont perçu ponctuellement la somme de
7 092,43 euros de la CAF de [Localité 2] pour la période de juin 2009 à mai 2011. Le locataire a ensuite payé les loyers de juillet et août 2011 puis a obtenu du FSL que la somme de 15 000 euros soit versée aux bailleurs en 2012. Ceux-ci n'ont plus reçu de loyers à compter de cette date, le montant du loyer n'ayant par ailleurs jamais été révisé.

Interrogés par la CAF de [Localité 2] en 2025 sur la situation du locataire, les bailleurs ont indiqué n'avoir reçu aucun paiement de loyer en septembre 2025.

Parallèlement, ils ont été alertés par le syndic de copropriété des difficultés rencontrées pour faire intervenir des prestataires dans l'appartement loué, M. [E] [R] ne l'occupant pas. Les bailleurs ont appris à cette occasion que la gardienne conserve le courrier, en l'absence de boîte aux lettres, et qu'une fois par mois, un visiteur vient le récupérer, depuis plusieurs années, et repart immédiatement de l'immeuble.

Par ailleurs, il apparaît que M. [E] [R] a fixé le siège de la société Batoudi Renovation qu'il préside, à l'adresse de l'appartement donné à bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 avril 2026, M. [I] [B] et M. [N] [B], M. [A] [B], M. [M] [B] et Mme [G] [B] venant aux droits de Mme [J] [L] épouse [B], ont fait assigner M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non occupation continue depuis plusieurs années et défaut de paiement des loyers aux termes convenus, aux torts exclusifs de M. [E] [R]
- le déclarer déchu de son droit au maintien dans les lieux
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir
- le condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à changer l'adresse du siège social de la société Batoudi Renovation
- autoriser le commissaire de justice à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin de l'empêcher d'y pénétrer
- le condamner à leur payer la somme de 16 921,95 euros au titre des loyers échus, en temps non prescrits, arrêtée au 01 avril 2026 inclus
- le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer actuel et charges en sus, auquel il était assujetti, jusqu'à la libération effective des lieux
- supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code de procédure civile
- le condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 avril 2025. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe.

A l'audience du 03 juin 2026, l'affaire a été appelée et retenue. M. [I] [B] et M. [N] [B], M. [A] [B], M. [M] [B] et Mme [G] [B] venant aux droits de Mme [J] [L] épouse [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance. Ils font valoir qu'ils sont sans aucune nouvelle du locataire et qu'il ne règle pas le loyer. Ils exposent que le syndic et la gardienne ont noté qu'il n'occupe pas les lieux et n'en donne pas accès, encore en avril 2026, nonobstant la nécessité de rechercher les causes d'humidité/infiltrations dans l'immeuble, que toutefois, le courrier est relevé mensuellement par un visiteur qui repart immédiatement. Ils expliquent que le loyer n'est toujours pas réglé et que la dette locative s'élève désormais à la somme de 17 836,65 euros.

M. [E] [R], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 03 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'existence d'un bail verbal

En application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, mais la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. L'existence d'un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne peut pas demander l'indexation du loyer faute de clause en ce sens (nominalisme monétaire) et que le constat de la résiliation de plein droit du bail n'est pas possible faute de clause contractuelle en ce sens (il faut un prononcé judiciaire de la résolution du bail, comme sollicité dans le cas d'espèce).

Selon l'article 1709 du code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.

Il ressort de l'article 1715 du code civil que lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen.

En l'espèce, l'existence d'un bail verbal entre les parties ressort de :
- la lettre de M. [E] [R] du 13 avril 2002 par laquelle il transmet aux bailleurs une attestation d'assurance responsabilité locative, les remercie pour leur confiance et demande la délivrance de quittances de loyer pour février et mars en vue de son prochain rendez-vous aux fins de renouvellement de son titre de séjour
- des quittances de loyers établies à son nom de 2002 et de 2004
- du bordereau de paiement par la CAF de [Localité 2] de la somme de
7 092,43 euros effectué au regard de la situation de l'allocataire " MR [E] [R] " le 07 juin 2011
- de la lettre adressée par les bailleurs le 25 juin 2012 au Secrétariat du Fonds de Solidarité Logement transmettant leur RIB en vue du versement de la somme de 15 000 euros, la dette locative s'élevant alors à la somme de 26 432,15 euros au 31 décembre 2011
- de l'attestation demandée par la CAF de [Localité 2] relativement à la situation du locataire " [R] [E] " renvoyée par les bailleurs le 25 septembre 2025
- de l'extrait K-BIS de la société Batoudi Renovation dont il ressort que le président " M. [E] [R] " a pour domicile personnel le [Adresse 6].

M. [E] [R], informé des enjeux de la présente procédure, ne comparaît pas.

Il ressort des éléments susvisés que l'existence d'un bail verbal est établie.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort de l'attestation de M. [P] [Y], gérant de la société SJLB exerçant sous le nom de Cabinet [Y] que cette société exerce les fonctions de syndic de copropriété de l'immeuble du [Adresse 5] depuis 2004, que depuis de très nombreuses années, elle rencontre régulièrement des difficultés quand il est nécessaire de faire intervenir des prestataires dans les logements car celui de M. [I] [B] " n'est jamais occupé par son locataire " (punaises de lit, recherches de fuite..). Il ajoute qu'il a dû donner pour instruction à la gardienne de l'immeuble de conserver le courrier qui lui est destiné, en l'absence de boîte aux lettres, que le courrier est récupéré une fois par mois depuis plusieurs années, le visiteur repartant immédiatement de l'immeuble.

De plus, M. [I] [B] a écrit au locataire le 02 avril 2026 pour annoncer le passage de la société GTP s'agissant d'un problème d'humidité et/ou d'infiltration dans l'immeuble, confirmant la note d'information affichée dans les parties communes. Sa lettre est restée sans réponse, l'entreprise ayant écrit au syndic qu'elle n'a pu accéder à l'appartement.

Enfin, l'extrait de compte produit par les bailleurs révèle que les loyers non prescrits par l'effet de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont impayés en totalité et s'élèvent à la somme de 16 921,95 euros, échéance d'avril 2026 incluse, les bailleurs ayant maintenu le montant du loyer et des charges tels que convenus en 2002, sans révision.

Il en ressort que l'inoccupation des lieux loués qui est ainsi établie et l'inexécution totale de paiement des loyers qui est démontrée, depuis plusieurs années, constituent des manquements aux obligations du locataire, qui justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur , ces manquements contractuels étants graves et répétés. Elle sera prononcée à compter du présent jugement.

M. [E] [R] étant occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera supprimé, M. [E] [R] ne résidant pas dans les lieux loués.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'autoriser le commissaire de justice à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher l'occupant sans droit ni titre d'y pénétrer dès lors que l'intervention d'un serrurier a pour objet d'ouvrir la porte close puis de refermer la porte au moyen d'un clé distincte de celle du locataire expulsé.

Sur la demande d'astreinte

Les bailleurs sollicitent que l'expulsion de M. [E] [R] soit assortie d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter du présent jugement.

Cependant, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [R] à quitter les lieux, il n'y a pas lieux d'ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, M. [E] [R] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer mensuel à comtper de l’échéance de mai 2026, outre les charges, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement

M. [E] [R] est redevable des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que les impayés de loyers s'élèvent au 1er avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, à la somme de 16 921,95 euros.

M. [E] [R], régulièrement convoqué et non comparant, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.
Il sera donc condamné au paiement de la somme de 16 921,95 euros, arrêtée au 01 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande tenant à l'adresse de siège social de la société Batoudi Renovation

Les bailleurs demandent que M. [E] [R] soit condamné sous astreinte à changer l'adresse du siège de la société Batoudi Renovation.

Toutefois, dès lors que M. [E] [R] perd sa qualité de locataire au sein de l'immeuble du [Adresse 5], il perd également la possibilité de fixer le siège de la société à son domicile personnel. Dès lors, le courrier adressé à la société Batoudi Renovation n'a plus vocation à y être réceptionné.

La demande est donc sans objet et les bailleurs en seront déboutés.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 4 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS