TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 25/04661

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Daniel MONGBO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie COURTOIS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/04661 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZVZ

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le mercredi 22 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [W] [Z] [K] [G] épouse [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

DÉFENDEURS
Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [A] [B], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [M] épouse [B], demeurant [Adresse 2]
tous représentés par Maître Daniel MONGBO de la SELEURL Cabinet MONGBO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1711

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04661 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZVZ

EXPOSÉE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 1959, M. [D] [O], aux droits duquel est venu Mme [J] [X] épouse [G], a donné à bail à M. [P] [M] un appartement à usage d'habitation de deux pièces situé [Adresse 2].

Suite à une donation-partage entre vifs reçue pas Maître [C] [E], notaire à [Localité 1] (78) le 15 septembre 1982, Mme [W] [G] épouse [T] venant aux droits de sa mère, a fait délivrer un congé par acte d'huissier du 18 avril 2018 à M. [P] [M] et à Mme [M] pour le 31 juillet 2018, substituant aux rapports contractuels initiaux les rapports légaux de la loi du 01 septembre 1948 et des textes subséquents qui l'ont modifiée et complétée.

Alertée sur le fait que le logement ne serait plus occupé par M. [P] [M] et son épouse mais par Mme [V] [M], M. [A] [B] et M. [N] [B], son fils, Mme [W] [G] épouse [T] a fait délivrer une sommation interpellative le 11 février 2025 dont il ressort que Mme [V] [M] a indiqué que son père M. [P] [M] est décédé en 2017, qu'elle occupe le logement depuis toujours et désormais avec M. [A] [B], son époux, et avec M. [N] [B], leur fils majeur lors de ses visites.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2025, le conseil de Mme [W] [G] épouse [T] a mis en demeure Mme [V] [M] épouse [B], M. [A] [B] et M. [N] [B] de quitter les lieux au visa de l'article 5 de la loi du 01 septembre 1948.

En réponse et par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mars 2025, Mme [V] [M] épouse [B] a répondu qu'elle se considérait titulaire d'un bail verbal en application de l'article 1715 du code civil et qu'il convient d'appliquer à ce bail verbal les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et qu'elle refusait de quitter les lieux, de même que M. [A] [B].

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, Mme [W] [G] épouse [T] a fait assigner Mme [V] [M] épouse [B], M. [A] [B] et M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- dire et juger qu'ils sont occupants sans droit ni titre des lieux situés au 6ème étage, face à l'ascenseur, [Adresse 2]
- ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec si besoin est, le concours de la force publique
- dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution à leurs frais risques et périls en garantie du paiement des indemnité d'occupation qui seraient dues
- les condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire venue à l'audience du 24 novembre 2025 a été renvoyée afin de permettre aux parties d'être en état.

A l'audience du 03 juin 2026, l'affaire a été retenue. Mme [W] [G] épouse [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l'intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, demande au tribunal de débouter les défendeurs de leurs demandes.

Elle conteste la nullité du congé invoquée en défense au motif que celui-ci aurait été délivré à des personnes décédées. En effet, le commissaire de justice a eu confirmation du domicile des locataires, les défendeurs ne produisent pas l'acte de décès de M. [P] [M], ni celui de Mme [M], et Mme [V] [M] ne justifie pas avoir vécu dans les lieux avec ses parents jusqu'à leur décès le cas échéant et depuis leur décès. Sur le fond, elle expose que les défendeurs se prévalent d'un bail verbal alors qu'en réalité, il est revendiqué un droit au maintien dans les lieux au visa de l'article 4 alinéa 3 de la loi du 01 septembre 1948. Ils ne justifient aucunement d'un bail verbal, en produisant deux quittances de loyers pour la période du 01 janvier au 31 mars 2025 et du 01 avril au 30 juin 2025 au nom de M. et Mme [P] [B]-[H] et non celui de Mme [V] [M] épouse [B] ou du couple, et une facture EDF avec une attestation d'assurance.

De leur côté, les défendeurs représentés par leur conseil sollicitent également le bénéfice de leurs conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent in limine litis de voir déclarer nul le congé délivré le 18 avril 2018 aux époux [M] pour le 31 juillet 2018 dès lors que l'acte est intervenu postérieurement à leur décès. Sur le fond, ils soutiennent que les quittances sont établies à leur nom, que Mme [V] [M] épouse [B], âgée de plus de 65 ans, occupe personnellement le logement " depuis de nombreuses années " et s'acquitte du loyer au su et au vu du mandataire des bailleurs. Ils ajoutent qu'indépendamment d'un droit au maintien dans les lieux, elle est réputée titulaire d'un bail verbal et devait donc se voir délivrer un congé préalable dès lors qu'elle " justifie d'une occupation de bonne foi et dans les conditions de l'article 4 et 5 de la loi du 01 septembre 1948 lui permettant de se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux ". Ils sollicitent en conséquence de voir débouter Mme [W] [G] épouse [T] de ses demandes irrecevables et/ou infondées, de dire que Mme [V] [M] épouse [B] est titulaire d'un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'ordonner la délivrance de quittances non revêtues de la mention " indemnité d'occupation " sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois de la signification du jugement à intervenir, et de condamner Mme [W] [G] épouse [T] à payer à Mme [V] [M] épouse [B] 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

In limine litis sur la validité du congé du 18 avril 2018

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

En l'espèce, Mme [V] [M] épouse [B], M. [A] [B] et M. [N] [B] font valoir l'irrecevabilité du congé délivré à M. [P] [M] et à Mme [M], en leur qualité de locataires, signifié par huissier de justice le 18 avril 2018 à la demande de Mme [W] [G] épouse [T] pour le 31 juillet 2018, au motif qu'à cette date, ils étaient décédés et qu'en conséquence, il n'a pu produire aucun effet.

De son côté, Mme [W] [G] épouse [T] soutient que le congé a été valablement délivré par l'huissier de justice qui, à l'occasion de l'établissement de son procès-verbal, a justifié du domicile de chacun des locataires, aucun élément ne permettant de confirmer le décès invoqué par les défendeurs.

Il ressort des pièces produites aux débats qu'aucun des défendeurs ne justifie du décès prétendu de M. [P] [M] et de Mme [M]. De même, ils n'indiquent aucunement la date de leur décès, ni n'apportent la preuve que leur supposé décès est intervenu antérieurement au 18 avril 2018.

Or le procès-verbal de l'huissier dressé le 18 avril 2018 démontre que le congé a été signifié à étude à l'égard de chacun des époux. L'huissier a mentionné que le nom figurait sur la liste des occupants, sur la boîte aux lettres et sur l'interphone. De plus, il est précisé qu'un voisin a certifié le domicile.

Ainsi, force est de constater que les mentions portent sur l'acte de l'huissier permettent de considérer que tant M. [P] [M] et que Mme [M] occupaient les lieux qui leur étaient loués le 18 avril 2018.

De plus, l'huissier indique avoir laissé un avis de passage à leur domicile conformément à l'article 656 du code de procédure civile et que la lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile a été adressée à chacun des destinataires.

Mme [V] [M] épouse [B] qui prétend avoir " toujours " vécu dans le logement loué aux époux [M], ne s'est aucunement manifestée auprès de l'huissier à la suite des avis de passage et des lettres adressées aux locataires et présentées dans la boîte aux lettres pour faire part du décès.

Ainsi, les locataires se sont vus valablement signifier le congé le 18 avril 2018.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de ce chef.

Sur l'absence de congé adressé à Mme [V] [M] épouse [B]

Sur le droit au maintien dans les lieux

En application de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée par la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 :
" Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.”

L'application de cet article a été portée à la connaissance des locataires suivant le congé signifié le 18 avril 2018.

De plus, il ressort de l'article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 dans sa version en vigueur depuis le 6 août 2014 que :
" Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. "

Il est constant que les conditions du droit au maintien dans les lieux résultant des dispositions précitées s'apprécient au moment du décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi.

En l'espèce, il incombe donc à Mme [V] [M] épouse [B] de rapporter la preuve qu'elle remplissait l'une ou l'autre des conditions précitées au jour du décès.

Or Mme [V] [M] épouse [B] qui prétend être la fille de M. [P] [M] n'en justifie aucunement. La seule production de sa carte nationale d'identité portant le nom de [M] ne justifie pas de sa filiation en général et de sa filiation en ligne directe en particulier.

A la réception de l'envoi des avis de passage et lettres de l'huissier adressés le 18 avril 2018 à M. [P] [M] et à Mme [M], elle n'a nullement informé la propriétaire de leur prétendu décès et ne l'a aucunement informée de ce qu'elle occupait les lieux.

L'occupation des lieux par Mme [V] [M] épouse [B] et sa famille n'est apparue qu'à la suite de la sommation interpellative effectuée par commissaire de justice le 11 février 2025. Si elle a indiqué être la fille de M. [P] [M], elle n'en a pas justifié à ce stade et n'en justifie toujours pas.

Si elle a encore indiqué que son " père " est décédé " en 2017 ", sans plus de précision, sa déclaration n'est toujours pas corroborée par la production de son acte de décès.

Enfin, si elle a affirmé au commissaire de justice qu'elle a toujours habité les lieux d'abord avec ses parents puis avec sa famille, elle ne produit aucune pièce démontrant qu'elle vivait avec ses parents jusqu'à leur décès, ni qu'à compter de leur décès, elle a occupé les lieux avec sa famille.

En toute hypothèse, il est acquis que Mme [V] [M] épouse [B] n'était déjà plus mineure de longue date en 2018 et qu'elle ne démontre pas qu'elle a pu bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux, Aucun congé n'avait donc à lui être délivré à ce titre.

Sur l'existence d'un bail verbal

Aux termes de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.

Il est considéré a contrario de ces dispositions que, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, son existence peut être prouvée par tout moyen.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Mme [V] [M] épouse [B] se prévaut d'un bail verbal obligeant la propriétaire à lui délivrer un congé préalable en application de l'alinéa 3 de l'article 4 de la loi du 01 septembre 1948.

Il faut comprendre de la demande de Mme [V] [M] épouse [B] qu'un bail verbal se serait formé à son profit après le décès de M. [P] [M] en raison de son maintien dans les lieux " au su et au vu " de la bailleresse, du paiement régulier des loyers et charges, et des facture EDF et attestation d'assurance au nom de M. [A] [B].

Toutefois, pour qu'un bail verbal puisse être regardé comme valable, il est nécessaire que la partie bailleresse ait consenti à tout le moins à son établissement et en ait eu connaissance.

Or il ressort des pièces et des débats que Mme [W] [G] épouse [T] n'a pas eu connaissance du décès de M. [P] [M], et de celui de Mme [M], à supposer qu'ils aient eu lieu, ni n'a eu connaissance de l'occupation des lieux par Mme [V] [M] épouse [B] et sa famille. Seule la sommation interpellative du 11 février 2025 a caractérisé le fait que les locataires ont quitté les lieux et ont révélé la présence de Mme [V] [M] épouse [B] et de sa famille.

La défenderesse ne produit aucun élément justifiant de la date à laquelle elle a commencé à occuper les lieux seule, avec sa famille.

A cet égard, il est difficile d'envisager sérieusement qu'elle a pu occuper les lieux en même temps que M. [P] [M], Madame [M], ainsi que son époux et encore leur fils désormais majeur, soit cinq personnes de générations très différentes dans le même logement lequel n'est constitué que de deux pièces. D'ailleurs, elle n'en justifie pas.

Par ailleurs, elle verse aux débats exclusivement deux quittances établies en novembre 2025 au nom de " Mr et Mme [P] [B]-[M] " et non à son nom, voir à son nom et celui de M. [A] [B] et porte la mention " indemnité d'occupation " et non celle de loyers et charges. En toute hypothèse, l'encaissement des
" loyers " caractérise une situation de gestion administrative du fait de l'occupation du logement, et ne suffit pas à établir l'existence d'un consentement certain et non équivoque de la bailleresse à l'existence d'un bail dans la suite du contrat de M. [P] [M] et de Mme [M]. En effet, l'acceptation par le bailleur de règlements effectués par une personne autre que le locataire en titre ne suffit pas à caractériser une telle volonté, étant relevé qu'à la suite de la sommation interpellative, Mme [W] [G] épouse [T] a immédiatement sollicité le départ de Mme [V] [M] épouse [B] et de sa famille. Enfin, la facture EDF quant à elle n'a aucun caractère probant quant au titre d'occupation des lieux visés, de même que l'attestation d'assurance

L'existence d'un bail verbal n'étant ainsi pas démontrée dans la suite du bail conclu avec M. [P] [M].

Au vu de ce qui précède, un bail verbal " soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n'est pas plus établi.

En conséquence, aucun congé n'avait à être délivré aux défendeurs, occupants sans droit ni titre depuis le départ/décès de M. [P] [M] et de Mme [M] des lieux loués.

Sur la mesure d'expulsion

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], il y a lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées ci-après.

Ils ne sollicitent pas de délais pour quitter les lieux.

Il est toutefois rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux sans titre d'occupation oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien - un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter de la présente décision jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, fixée à la somme de 500 euros par mois, somme qui n'est pas excessive au regard de la composition de l'appartement occupé et de sa situation géographique.

Sur la demande de quittances

La qualité de locataire n'étant pas reconnue à Mme [V] [M] épouse [B], la demande de se voir délivrer des quittances sans mention " indemnité d'occupation " est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [G] épouse [T] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager au cours de la présente instance et les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

PAR CES MOTIFS