TJ 87085, 22 juill. 2026, RG 26/00117

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00117 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTOR

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[F] [J]
[C] [J]

C/

[X] [A]
[P] [A]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 22 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Juillet 2026 :

Entre :

Madame [F] [J]
née le 06 Novembre 1949 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

Monsieur [C] [J]
né le 24 Décembre 1947 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [X] [A]
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

Madame [P] [A]
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 17 Juin 2026, la demanderesse a été entendue en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 22 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2013, prenant effet au 01 juin 2013, Mme [F] [J] et M. [J] d’une part, ont donné à bail à M. [X] [A] et à Mme [P] [A] d’autre part, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025 les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à chacun des locataires (l’acte ayant été remis à personne à l’égard de Mme [P] [A] et à domicile à l’égard de M. [X] [A]), pour un montant en principal de 10660 euros, au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au jour de l’acte. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 24 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 février 2026 et remis à personne à l’égard de Mme [P] [A] et à domicile à l’égard de M. [X] [A], Mme [F] [J] et M. [J] ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de :
Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de M. [X] [A] et de Mme [P] [A] M ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Condamner solidairement et à titre provisionnel, M. [X] [A] et Mme [P] [A] au paiement des sommes suivantes :la somme de 12035,00 € euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 janvier 2026, , à réactualiser au jour de l’audience et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal,Condamner solidairement M. [X] [A] et à Mme [P] [A] à payer 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Haute-Vienne par voie électronique le 02 février 2026.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 17 juin 2026.

Lors de ladite audience, Mme [F] [J], demanderesse, comparait en personne et indique ne pas disposer d’un pouvoir de représentation pour son époux M. [C] [J], lequel est en conséquence considéré comme non comparant. Mme [F] [J], indique maintenir ses demandes principales telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 14 510,00 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2026 échéance de juin 2026 incluse. Elle indique renoncer à la demande accessoire au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle explique s’être montrée très patiente à l’égard de ses locataires qui lui promettaient de régulariser leur situation locative mais ont laissé s’accumuler un arriéré très important. Elle précise que le non règlement de ces loyers lui cause un préjudice financier important et il s’agit pour elle et son mari d’une part importante de leurs revenus compte tenu de la modicité de leurs retraites s’élevant à 800 euros par mois pour elle et 1100 euros par mois pour son mari.

Monsieur [A] comparait en personne et ne dispose pas de pouvoir de représentation de son épouse, Mme [P] [A], laquelle est en conséquence non comparante. Il indique ne pas contester le montant de la créance invoquée par le bailleur. Il admet ne pas avoir respecté ses engagements à l’égard des époux [J] et prétexte de « soucis financiers » sans plus de précisions ni de justification. Il indique que le foyer ne fait pas l’objet d’une procédure de surendettement. Il précise vivre dans le logement avec son épouse co-locataire et leur fille de 19 ans. Il indique travailler et percevoir un salaire de 2000 euros par mois, ajoute que Mme [A] ne travaille pas et qu’ils ne perçoivent aucune aide sociale. Il ne formule pas de demande de délais de paiement.

Il a été mis dans les débats la question de la prescription d’une partie de la créance locative en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Il n’a pas été remis au greffe de diagnostic social et financier avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de Mme [P] [A], le juge vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre elle.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 02 février 2026 soit au moins six semaines avant l'audience du 17 juin 2026.
Par ailleurs, Mme [F] [J] et M. [C] [J] justifient avoir saisi la CCAPEX le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 février 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [F] [J] et M. [C] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat signé entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit. Cependant un commandement de payer visant la clause résolutoire, et prévoyant un délai de régularisation de deux mois, en conformité avec les dispositions légales a été signifié aux locataires le 23 avril 2025 par acte de commissaire de justice.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater que le bail conclu entre les parties le 22 avril 2013 se trouve résilié de plein droit depuis le 24 juin 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [X] [A] et de Mme [P] [A] et de tous occupants de leurs chefs des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025, M. [X] [A] et de Mme [P] [A] sont occupants sans droit ni titre, des locaux objet du bail, depuis cette date. Il convient donc de fixer à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit une indemnité mensuelle de 495 € (quittance de mai 2026).

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

En conséquence il y a lieu de condamner solidairement à titre provisionnel M. [X] [A] et Mme [P] [A] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de du 24 juin 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Madame [J] fait état à l’audience d’une créance provisionnelle de 14510 euros qu’elle dit correspondre aux sommes dues à ce jour, échéance de juin 2026 inclus.

En l'espèce, il ressort du commandement de payer délivré le 23 avril 2025, du décompte produit dans l’assignation et de celui remis à l’audience que le loyers réclamé par le bailleur était de 495 euros mensuel (et non 550 euros avec charges comme indiqué dans le contrat initial. Le décompte produit dans l’assignation fait apparaitre un total dû en principal de 12035,00 euros correspondant aux loyers échus et non réglés depuis janvier 2023 jusqu’en janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cependant l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les loyers se prescrivent par trois ans à compter de leur échéance. En l’espèce seule l’assignation introductive d’instance délivrée le 04 février 2026 a pu interrompre la prescription de sorte que les loyers échus antérieurement au 04 février 2023 sont prescrits. Le contrat de bail prévoyait que les loyers venaient à échéance le 10 de chaque mois. En conséquence le loyer de janvier 2023 apparait prescrit et sera déduit du décompte ce qui porte à 11540,00 euros (12035,00 – 495,00) le total des loyers dus arrêté au mois de janvier 2026.

A l’audience la bailleresse a indiqué ne rien avoir perçu de la part des locataires depuis la délivrance de l’assignation, soit une créance complémentaire de 2475 euros au titre des loyers de février à juin 2026 inclus. M. [A] a indiqué ne pas contester ce décompte et confirme qu’il n’a pas été fait de versement aux bailleurs depuis la délivrance de ‘l’assignation.

Ainsi le total des loyers échus et non prescrits depuis le mois de février 2023 jusqu’au mois de juin 2026 inclus s’élève à (11540,00 + 2475,00) 14015,00 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail (clause VII), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [X] [A] et Mme [P] [A] à payer à Mme [F] [J] et M. [C] [J] la somme provisionnelle de 14015,00 euros, selon décompte arrêté au 17 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12035,00 à compter de l’assignation et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [X] [A] et Mme [P] [A] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS