TJ 87085, 22 juill. 2026, RG 26/00088

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00088 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTEG

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[Q] [D]
[K] [O]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 22 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Juillet 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [T] [L], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Q] [D]
née le 29 Juin 1998 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

Monsieur [K] [O]
né le 23 Août 1996
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 17 Juin 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 22 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2024 ayant pris effet le 24 mai 2024 et pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, la SA Noalis a donné à bail à Mme [Q] [D] et M. [K] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 499,14 € outre une provision sur charges d’un montant de 61,75 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer principal.
Les locataires se sont engagés solidairement au respect de l’ensemble de leurs obligations à l’égard du bailleur.

En raison d’impayés de loyers, la société Noalis a fait délivrer à chacun des locataires un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire prévu au contrat, par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025 délivré à Etude.

Par actes de Commissaire de justice délivrés à Etude le 27 janvier 2026, la SA Noalis a respectivement fait assigner Mme [Q] [D] et M. [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel :
de la somme de 5048,42 € arrêtée au 19 janvier 2026, au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2026.

A l'audience susdite, la SA Noalis, représentée par Mme [L], chargée de recouvrement dûment munie d’un pouvoir, maintient ses demandes, en actualisant la créance locative à la somme de 3108,05 € qu’elle indique correspondre aux loyers et charges échus et non réglés selon décompte arrêté au 15 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse ( et après déduction des frais de poursuite et des surloyers).Elle précise que les locataires ont repris le paiement du loyer en cours, et qu’un plan d’apurement conventionnel a été mis en place avec Mme [Q] [D] depuis septembre 2025 prévoyant des versements mensuels de 100 euros afin d’apurer l’arriéré lequel est respecté. La société Noalis ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme [Q] [D] afin qu’elle poursuive l’apurement de la dette locative.

Mme [Q] [D] comparait en personne. Elle n’a pas de pouvoir de représentation concernant son conjoint co-locataire M. [D]. Elle précise que le couple a la charge de leur fille âgée de 16 mois. Elle confirme avoir repris le règlement du loyer courant et demande à poursuivre l’échéancier de 100 euros par mois pour apurer l’arriéré et demande à rester dans les lieux. Elle indique être en arrêt de travail à la suite d’un accident de travail survenu en septembre 2024 et percevoir une pension d’invalidité de l’ordre de 1340 euros par mois outre les allocations familiales à hauteur de 198 euros par mois. Elle précise que son conjoint est en recherche d’emploi.

Bien que régulièrement assigné, M. [K] [O] n’est ni comparant, ni représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 mars 2026 et confirme les éléments recueillis à l’audience et précise qu’une demande d’aide auprès du centre communal d’action sociale est en cours.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 27 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer non régularisé.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la SA Noalis a fait délivrer respectivement à Mme [Q] [D] et à M. [K] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 3932,81 € en principal arrêté au 10 septembre 2025.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel que prévu au contrat et rappelé dans le commandement, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 novembre 2025 à 24H de sorte que le bail est résilié depuis 17 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 15 juin 2026, que les locataires ont irrégulièrement payé leur loyer depuis le mois de novembre 2024.

Le bailleur sollicite à titre provisionnel la somme de 3108,05 € arrêtée au 15 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. Cependant à la lecture du décompte produit il apparait que le bailleur n’a pas déduit de la créance sollicitée l’ensemble des frais débiteurs et de poursuites comptabilisés à tort par référence aux dispositions prévues à l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. En effet le total des frais facturés s’élève à 344,85 euros ((0,21 x 4) +210,74 +133,27). En conséquence la créance de la société Noalis apparait justifiée à hauteur de (3318,79 – 344,85) 2973,94 €.
La créance n’apparait pas sérieusement contestable, et les locataires ne contestent pas le décompte. Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, il convient de condamner solidairement Mme [Q] [D] et M. [K] [O] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2973,94 € arrêtée au 15 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [Q] [D] et M. [K] [O] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience, non contestées par le bailleur, ainsi que de l’enquête sociale, que les locataires sont en situation de régler la dette locative et ont mis en place un plan d’apurement à raison de versement de 100 euros par mois en plus du loyer courant, qu’ils respectent depuis plusieurs mois et qui a permis de réduire significativement leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d'autoriser Mme [Q] [D] et M. [K] [O] à se libérer de leur dette locative en 30 mois par 29 mensualités de 100 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 30ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention des locataires sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [Q] [D] et M. [K] [O] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Q] [D] et M. [K] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- Mme [Q] [D] et M. [K] [O] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 582,51 € (selon dernier quittancement du mois de mai 2026) ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires :

Mme [Q] [D] et M. [K] [O], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En considération de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SA NOALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens et en conséquence sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS