TJ 39300, 22 juill. 2026, RG 25/00308

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 22 JUILLET 2026

Mise à disposition
du 22 Juillet 2026
N° RG 25/00308 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C2IL
Suivant assignation du 24 Avril 2025
déposée le : 25 Avril 2025
code affaire : 56B Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

PARTIES EN CAUSE :

LA S.A.S. VAIA
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 894 766 302
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître [D], avocat au barreau du JURA

PARTIE DEMANDERESSE

C/

Madame [K] [F]
née le 11 Octobre 1966 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [H] [L]
né le 14 Mai 1962 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentés par Maître Nicolas MOREL de l’AARPI AFM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau du JURA

PARTIES DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Natacha DIEBOLD, Vice-présidente
GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 Mai 2026 par-devant Natacha DIEBOLD, Vice-présidente, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 22 Juillet 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous-seing privé du 15 mai 2023, madame [K] [F] et monsieur [H] [L] (ci-après désignés " les consorts [F] ") ont confié la vente de leur maison sise [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée section ZC n° [Cadastre 1] à l'agence Côté particuliers [Localité 7], exploitée par la société VAIA, au prix de 245 000 euros, outre 11 000 euros d'honoraires revenant au mandataire.

Suivant acte sous-seing privé du 26 octobre 2023, monsieur [R] [E] a émis une offre d'achat pour le bien ci-dessus au prix de 224 000 euros, en sus des 10 976 euros au titre des honoraires du mandataire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2024, les consorts [L] ont résilié le mandat simple de vente conclu avec la société VAIA avec date d'effet au 14 mars 2024.

Par acte authentique en date du 30 juillet 2024 reçu par maître [G] [Q], les consorts [F] ont vendu leur ancien domicile conjugal à monsieur [R] [E] et son épouse, madame [A] [T], pour la somme de 200 000 euros.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 3 août et 12 septembre 2024, l'agence immobilière Côté particuliers [Localité 7] a mis en demeure les consorts [F] de lui régler la somme de 10 976 euros au titre de ses honoraires.

Cette demande a été réitérée par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2024, distribués le 26 septembre 2024 à madame et le 24 septembre 2024 à monsieur.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 25 octobre 2024, distribués le 28 octobre 2024 à monsieur et le 5 novembre 2024 à madame, la société VAIA, par l'intermédiaire du syndicat des indépendants (SDI), a mis en demeure les consorts [F] de lui régler la somme de 11 000 euros au titre des honoraires impayés et ce, sous huitaine.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, remis respectivement à personne et à étude, la société VAIA a fait assigner madame [K] [F] et monsieur [H] [L] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins d'application d'une clause pénale.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 décembre 2025 et l'affaire, appelée à l'audience de plaidoiries du 20 mai 2026, a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, la société VAIA demande au tribunal de :
- recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société VAIA,
- débouter monsieur [H] [L] et madame [K] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement monsieur [H] [L] et madame [K] [Y] à payer à la société VAIA la somme de 11 000 euros, outre intérêts légal à compter du 3 août 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu'au jour du parfait règlement,
- condamner in solidum monsieur [H] [L] et madame [K] [Y] à payer à la société VAIA la somme de 1 000 euros, en réparation de sa résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts selon l'article 1343-2 du code civil,
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner in solidum monsieur [H] [L] et madame [K] [Y] à payer à la société VAIA la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum monsieur [H] [L] et madame [K] [Y] aux entiers dépens de l'instance avec possibilité pour la SCP Letondor-Mairot-Geerssen de faire application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d'application de la clause pénale, elle fait valoir, sur le fondement de l'article 1103 du code civil, que le mandat de vente, valablement conclu entre les parties, prévoit une clause pénale stipulant qu'en cas de vente dans les 12 mois suivants la résiliation dudit mandat à une personne présentée par ses soins, les vendeurs lui devront une indemnité équivalente aux honoraires perçus en cas de vente. Elle soutient que les défendeurs ont vendu leur bien à monsieur [E] [R] qui avait préalablement rédigé une offre d'achat par son intermédiaire et ce, en dépit des termes du mandat.

Elle expose en outre que les défendeurs, qui contestent avoir reçu un exemplaire du mandat de vente, ont reconnu le contraire en signant ledit mandat et allègue que ces derniers avaient parfaitement connaissance de l'identité du futur acquéreur de leur bien dans la mesure où un rendez-vous de signature pour le compromis de vente avait été fixé au 6 novembre 2023. Elle explique enfin qu'à cet effet, le notaire en charge de la vente avait nécessairement adressé en amont un projet de vente aux vendeurs comportant l'identité des futurs acquéreurs.

Au soutien de sa demande indemnitaire, elle se prévaut d'un préjudice résultant de la résistance abusive des défendeurs au paiement de la clause pénale.

En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, les consorts [F] demandent au tribunal de :
A titre principal,
- prononcer la nullité et constater l'inopposabilité aux consorts [B] de la clause pénale stipulée en page 5 du mandat de vente, faute de remise régulière dudit mandat,
En conséquence,
- débouter la société VAIA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la société VAIA ne rapporte pas la preuve que monsieur [R] aurait été présenté aux défendeurs et que son identité leur aurait été communiquée,
- dire et juger qu'aucun lien de causalité n'existe entre l'intervention de la société VAIA et la vente réalisée le 30 juillet 2024,
En conséquence,
- constater l'inapplicabilité de la clause pénale et débouter la société VAIA de ses demandes,
En tout état de cause,
- condamner la société VAIA à verser aux consorts [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens.

En réponse à la demande d'application de la clause pénale, ils exposent, au visa de l'article 1353 du code civil et de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ne pas avoir été en possession d'une copie du mandat de vente conclu avec la demanderesse et soutiennent de ce fait, que la clause pénale invoquée est nulle.

A titre subsidiaire, ils font valoir, en application du même article, que la société VAIA échoue à démontrer que les conditions d'application de la clause pénale sont réunies, l'acquéreur de leur bien ne leur ayant jamais été présenté par cette dernière, non plus son identité. Ils exposent que l'offre d'achat évoquée n'a jamais été portée à leur connaissance, outre le fait que la société VAIA a toujours fait référence à un certain " [N] " et non " [R] ". Ils arguent par ailleurs du fait que le futur acquéreur a renoncé à l'acquisition sans explication et avoir indiqué à la demanderesse postérieurement à l'offre d'achat n'avoir jamais rencontré ledit acquéreur.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les diverses demandes de " dire et juger que " ou " constater que " ou " juger que " (…) ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande indemnitaire au titre de la clause pénale

En ce qui concerne la nullité de la clause pénale

Aux termes de l'article 1231-5 alinéa 1er du code civil : “ lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ”.

Aux termes de l'article 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce : “ lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser ”.

En l'espèce, il ressort de l'examen du mandat de vente sans exclusivité n° 39 versé aux débats qu'il a été " fait dans l'établissement (agence) du MANDATAIRE, en 2 exemplaires, dont l'un est remis au MANDANT qui le reconnait et l'autre conservé par le MANDATAIRE et le restera par dérogation à l'article 2004 du Code civil, le 15/05/2023. ". Le mandat comporte les signatures des mandants, en l'occurrence les consorts [F], précédées de la mention " lu et approuvé. Bon pour mandat ".

Partant, les consorts [F] ont reconnu avoir reçu un exemplaire dudit mandat comportant la clause pénale litigieuse de sorte qu'ils ne sauraient prétendre le contraire pour se prévaloir de son inopposabilité.

En conséquence, la clause pénale sera déclarée opposable aux consorts [F].

En ce qui concerne l'application de la clause pénale

Aux termes de l'article 1103 du code civil : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ”.

Aux termes de l'article 1353 du même code : “ celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ”.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : “ il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ”.

En l'espèce, il résulte des termes du mandat de vente que :
“ le MANDANT s'interdit :
[...] pendant la durée du présent mandat et durant les douze (12) mois suivant sa révocation ou son expiration, de traiter, directement ou indirectement, avec une personne physique ou morale ayant un lien quelconque avec une personne à laquelle ce bien aura été présenté par le MANDATAIRE, ou un MANDATAIRE qu'il se sera substitué, et dont l'identité aura été communiquée au MANDANT. Le MANDANT s'oblige, s'il vend les biens durant ce même délai de douze (12) mois suivant la révocation ou l'expiration du mandat à communiquer immédiatement au MANDATAIRE la date et le prix de la vente, les nom et adresse de l'acquéreur et, le cas échéant, de l'intermédiaire qui aura permis sa conclusion, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l'acte de vente.
EN CAS DE MANQUEMENT A L'UNE OU L'AUTRE DE CES DEUX INTERDICTIONS. LE MANDANT S'OBLIGE EXPRESSEMENT ET DE MANIERE IRREVOCABLE A VERSER AU MANDATAIRE UNE SOMME EGALE AU MONTANT TOTALE, TVA INCLUSE, DE LA REMUNERATION PREVUE AUX PRESENTES ET CE, A TITRE D'INDEMNITE FORFAITAIRE ET DEFINITIVE”.

Ainsi, il résulte de cette clause qu'il appartient à celui qui l'invoque de démontrer que la vente a été conclue dans le douzième mois suivant la révocation du mandat et que d'une part, le bien a été présenté par le mandataire à l'acquéreur et d'autre part, que son identité avait été communiquée aux vendeurs-mandants lors de l'exécution du mandat.

Il est constant que la cession en litige a été conclue avec monsieur [R] [E] dans ce délai de douze mois, le mandat ayant été révoqué le 28 février 2024 avec date d'effet au 14 mars 2024 et la vente conclue le 30 juillet 2024, soit moins de cinq mois après sa révocation.

A l'appui de sa demande, la société VAIA produit une offre d'achat ferme faite à [Localité 7] le 26 octobre 2023 dans laquelle il est parfaitement établi que l'identité de l'offrant est " Monsieur [E] [R] ". Néanmoins, l'offre comporte un encart dédié au vendeur en cas d'acceptation de l'offre qui est vierge de sorte que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que cette offre a effectivement été portée à la connaissance des vendeurs.

En outre, le mandat prévoit que “ le MANDATAIRE s'engage à tenir informé le MANDANT du suivi de ses actions et à lui communiquer après chaque visite des biens un compte-rendu mentionnant les observations éventuelles des prospects ”. La société VAIA ne produit aucun compte-rendu permettant de démontrer que l'identité de monsieur [R] [E] avait été communiquée aux défendeurs.

Par ailleurs, il ressort des échanges produits entre monsieur [U] [O], représentant de l'agence immobilière Côté particuliers [Localité 7], et les mandants, qu'à aucun moment il n'est fait état du nom de l'acquéreur, le mandataire évoquant “ notre client ”, “ acquéreurs “ ou encore le “ futur acquéreur ”. Par ailleurs, les courriels communiqués ont pour objet “ Vente [L] / [N] ”. S'il est vrai que phonétiquement le prénom “ [R] ” est proche de “ [N] ”, la société VAIA ne pouvait ignorer que le nom de famille de l'acquéreur est [E], son prénom étant [R], le nom “ [E] ” étant indiqué en majuscule dans l'offre d'achat. Ainsi, cet élément ne saurait à lui seul démontrer que l'identité de l'acquéreur a été communiquée aux défendeurs.

Il apparaît également qu'il existe des contradictions entre les allégations de la demanderesse et les pièces versées aux débats. En effet, l'offre d'achat a été rédigée le 26 octobre 2023 par monsieur [R] [E] et était valable jusqu'au 30 octobre 2023. Cependant, dans son message du 1er septembre 2023, monsieur [U] [O] fait état d'une offre valable jusqu'au mardi 5 septembre semblant être celle dont le compromis devait être signé le 6 novembre. Ainsi, il n'existe aucune certitude quant à l'identité de l'offre de septembre 2023 et encore moins qu'il s'agisse bien de monsieur [R] [E]. A titre surabondant, il est fait référence dans le message du 28 septembre 2023 adressé par monsieur [U] [O] à monsieur [H] [L] qu'il a " des clients sensiblement avec le même budget à qui (il) peut faire visiter (sa) maison".
De fait, il résulte de ces échanges que le bien a été présenté à plusieurs potentiels acquéreurs, monsieur [U] [O] évoquant même “ la cliente ”, dont les identités n'ont pas été révélées aux mandants.

Au soutien de leurs allégations, les consorts [F] versent aux débats un message adressé à monsieur [U] [O] par madame [K] [Y] dans lequel elle écrit que “ nous n'avons jamais rencontré les acquéreurs ”.

Compte tenu de ces éléments, la société VAIA échoue à rapporter la preuve que l'identité de monsieur [R] [E] avait été communiquée aux consorts [F] de sorte que les conditions de la clause pénale invoquée ne sont pas réunies.

En conséquence, il sera constatée l'inapplicabilité de la clause pénale invoquée par la société VAIA qui sera par conséquent déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des consorts [F].

Sur les mesures de fin de jugement

En ce qui concerne les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société VAIA, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, la société VAIA, tenue aux dépens, devra verser aux consorts [F] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l'exécution provisoire

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Au vu des faits de l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS