TJ 13055, 22 juill. 2026, RG 26/00751

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 22 Juillet 2026
Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président
Greffier : Madame LEREBOURG, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé
Débats en audience publique le : 03 Juin 2026

N° RG 26/00751 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7OWW
Grosse délivrée le 22 Juillet 2026
À
-Me Axel DAURAT
- Me Stéphanie CLEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [I], né le 18 Février 1949
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Axel DAURAT de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société LE ROND POINT
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Stéphanie CLEMENT de l’ASSOCIATION PERRIN CHARLES ANDRE / CLEMENT STEPHANIE, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

M. [N] [I] est devenu locataire de locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] à la suite de la transmission à son profit d’un bail commercial daté du 1er juillet 1982, par l’effet d’un « avenant de révision » daté du 14 mai 1984 et qui l’a notamment autorisé à sous-louer lesdits locaux « à l’entreprise [W] SA dont il est le PDG (…) ».

La SA [W] a fait l’objet d’une radiation au registre du commerce et des sociétés le 20 septembre 1987.

Une autre société, la SARL [W] qui a exercé son activité à partir de l’année 1997 dans les locaux susvisés, a été mise en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Marseille du 18 septembre 2023.

La SCI [Adresse 4] est devenue propriétaires des lieux le 14 février 2017.

Par ordonnance de référé du 5 juin 2025, M. [N] [I] a notamment obtenu la condamnation de la SCI Le Rond-Point à procéder à la réouverture de locaux situés [Adresse 3] à Roquevaire, alors fermés, et à lui en restituer les clés avec suspension de l’exigibilité des loyers à compter du 18 septembre 2023 jusqu’à la date de remise effective des clés et de rétablissement de l’accès aux locaux.

Le 19 septembre 2025, la SCI [Adresse 4] a remis à M. [N] [I] les clés des locaux et en a rétabli l’accès.

Suivant assignation du 16 février 2026, M. [N] [I], reprochant à la SCI Le Rond-Point l’impossibilité d’exploiter les locaux, vidés et détériorés, a fait citer cette dernière en référé aux fins suivantes :

-constater les graves manquements de la SCI [Adresse 4] à son obligation de délivrance vis-à-vis de M. [N] [I] ;
-condamner la SCI Le Rond-Point à payer à M. [N] [I] les travaux de remise en état du local commercial sis [Adresse 5] à hauteur de la somme provisionnelle de 95.574,49 euros, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu'à parfait délaissement ;
-ordonner la suspension des loyers échus à compter de la date de la présente assignation, jusqu'à complète réalisation des travaux de remise en état des locaux loués, au titre de l’exception d'inexécution par la SCI [Adresse 4] de son obligation de délivrance ;
-condamner la SCI Le Rond-Point à régler à M. [N] [I] à titre de provision, la somme de 10.000 euros pour résistance abusive dans la réparation du trouble soumis par son cocontractant.
-condamner la SCI [Adresse 4] à verser à M. [N] [I] une provision sur indemnisation d’un montant de 5.000 euros au titre du préjudice moral qu’il a subi,
-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-condamner la SCI Le Rond-Point au paiement de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juin 2026, M. [N] [I] a réitéré ses demandes dont il a conclu au bien-fondé.

La SCI [Adresse 4], s’y opposant, a conclu à leur rejet et réclamé le paiement de 5 188,41 euros au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2026.

Elle a également sollicité la condamnation de M. [N] [I] à remettre les lieux en l’état sous astreinte de 500 euros par jour de retard et à lui payer 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues par leurs conseils à l’audience.

SUR CE :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu`il appartient au demandeur d`établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant.
En ce sens, une contestation est sérieuse lorsque l`un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.
A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle le montant de la provision pouvant être allouée n’avant alors d`autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur les travaux de remise en l’état des locaux
M. [N] [I], reprochant à la SCI Le Rond-Point l’état détérioré et vide des locaux situés [Adresse 3] à Roquevaire empêchant leur exploitation, sollicite le paiement provisionnel et sous astreinte de 95.574,49 euros correspondant au coût des travaux qu’il estime nécessaires, invoquant en substance un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil et à laquelle il soutient que la bailleresse ne peut contractuellement déroger.

Mais, il convient de constater, à l’examen des pièces produites, que M. [N] [I] a pris possession des locaux à la suite d’un « avenant de révision » daté du 14 mai 1984, l’autorisant à les sous-louer « à l’entreprise [W] SA dont il est le PDG (…) » et que ceux-ci ont, depuis lors, été sous-loués ou occupés par plusieurs sociétés et entreprises dont les pièces produites ne permettent pas de retracer avec exactitude la succession. Or, aucun état des lieux relativement à la situation des locaux lors du transfert du bail à M. [N] [I] comme lors de leurs sous-locations ou occupations ultérieures, à l’initiative de ce dernier, n’est versé aux débats.

Il ne peut ainsi être constaté avec la certitude requise en référé, en l’absence de tout élément de comparaison, que le mauvais état des locaux, établi par des procès-verbaux de constat (pièces 4 et 14 du demandeur), relève plus d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance qu’à un défaut d’entretien imputable aux locataires et occupants successifs, étant observé que l’accord du 14 mai 1984 met explicitement à la charge du preneur « l’entretien locatif et foncier (des locaux) sans jamais (qu’il puisse) recherche le bailleur pour quelque cause que cela soit » et qu’il n’appartient pas en toute hypothèse au juge des référés de trancher sur le fond la question, discutée, de l’opposabilité d’une telle clause au locataire.

Ces constatations n’autorisent pas ainsi à retenir d’une façon certaine l’existence d’une obligation indiscutable en paiement au titre de travaux à faire dans les locaux pesant sur la bailleresse comme l’existence, sur ce point, d’un trouble manifestement excessif ou d’un dommage imminent au sens des dispositions susvisées, de sorte que la demande de provision soutenue par M. [N] [I] au titre des travaux à réaliser dans les lieux sera rejetée en référé.

Dès lors que la charge de ces travaux est sérieusement discutée par les parties et qu’il ne peut être constaté avec évidence ni trouble manifestement excessif ni dommage imminent, la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 4] visant à obtenir la condamnation sous astreinte, de M. [N] [I] « à remettre les lieux en l’état » sera pareillement rejetée d’autant que ses dernières conclusions ne comportent sur ce point ni précision ni description des travaux dont elle entend obtenir la réalisation par le locataire.

Sur les provisions au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral
Dès lors que la certitude de manquements de la SCI Le Rond-Point à ses obligations contractuelles envers M. [N] [I] n’est pas retenue, les demandes provisionnelles en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral en lien avec les manquements conventionnels invoqués ne pourront, également, qu’être rejetées.

Sur les loyers
M. [N] [I], se prévalant d’une exception d’inexécution, sollicite la suspension des loyers prévus au bail jusqu’à la complète réalisation des travaux dans les locaux tandis que la SCI [Adresse 4] réclame, au contraire, le paiement d’une provision d’un montant de 5 188,41 € au titre des loyers et charges impayés du 2ème trimestre 2026.

Il est constant en l’espèce que les clés du local commercial ont été restituées à ce jour au demandeur.

Aucun manquement contractuel quant à la remise en état des locaux ne peut être retenu avec l’évidence requise en référé à l’encontre de la bailleresse (Cf § 1).

L’exception d’inexécution, supposant selon l’article 1219 du code civil, que l’inexécution reprochée au cocontractant soit avérée et grave, cette condition n’apparaît pas remplie en l’espèce de sorte que le locataire ne saurait être dispensé du paiement des loyers postérieurs à la remise des clés en raison de l’attitude de la bailleresse.

Conséquemment, M. [N] [I], dont la qualité de locataire n’est pas discutée, sera condamné à titre provisionnel à s’acquitter de la provision réclamée au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2026 dont il demeure de façon non sérieusement contestable débiteur.

Sur les autres demandes
L’équité exige d’allouer à la SCI [Adresse 4] 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de M. [N] [I] qui succombe à l’instance.

PAR CES MOTIFS