TJ 13055, 22 juin 2026, RG 25/01032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22.06.2026 pror 27 Juillet 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

GROSSE :
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à Me .. Paul-victor BONAN..............
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01032 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BVP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [P]
né le 10 Octobre 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [I] [F]
né le 22 Mai 1973 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ismael TOUMI de la SELARL ESSOR AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [Q] épouse [F]
née le 03 Janvier 1972 à ALGERIE [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Ismael TOUMI de la SELARL ESSOR AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d'un contrat de bail portant sur un logement meublé située [Adresse 3] à effet au 15 janvier 2020 et d'un défaut de paiement des loyers par les locataires, M. [H] [P] a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 août 2024, soit la somme de 8 450,66 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer,
- condamner M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [P] expose qu'il est propriétaire d'une maison de type 3 située [Adresse 3] qu'il a donné à bail en meublé à M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] le 15 janvier 2020, ce bail ayant été régularisé après qu'un bail nu ait été conclu. Il fait valoir que M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] ont bien signé le bail meublé et que les lieux étaient effectivement meublés comme en atteste l'inventaire joint au contrat que les défendeurs ont également signé. Il soutient que ce bail meublé n'a pas été conclu en fraude des droits des locataires ni à leur préjudice, le loyer étant identique au bail nu dont ils se prévalent et ceux-ci ne justifiant nullement que le caractère meublé du logement les aurait privés d'allocations logement plus importantes. Il précise que les contestations soulevées sur la nature du bail liant les parties ont conduit à une ordonnance de référé en date du 12 décembre 2024 de ce tribunal disant n'y avoir lieu à référé sur sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et le contraignant à saisir le juge du fond. M. [H] [P] indique avoir fait délivrer un commandement de payer le 20 octobre 2023 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail dont les causes n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il indique que la dette locative s'élève à la somme de 8 450,66 euros au 5 août 2024 et que le non paiement des loyers depuis de nombreux mois le met en difficulté pour rembourser le crédit immobilier souscrit pour acheter le bien loué.

Appelée à l'audience du 22 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 30 mars 2026.

A cette audience, M. [H] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N], représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs conclusions le rejet de l'ensemble des prétentions de M. [H] [P]. Ils demandent à titre reconventionnel d'ordonner une diminution du montant mensuel du loyer de 30 % afin de le ramener à la somme de 595 euros par mois compte tenu de l'absence de meubles et de condamner M. [H] [P] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. A titre subsidiaire, ils demandent un délai de grace pour reprendre le paiement des loyers.

Ils font valoir que le commandement de payer est de nul effet pour avoir été délivré au visa d'un contrat de bail portant sur un logement meublé situé [Adresse 3] à effet au 15 janvier 2020 alors qu'ils sont en réalité titulaires sur ce même logement d'un bail portant sur un logement nu. Ils soutiennent que le bail meublé dont se prévaut M. [H] [P] a été conclu en fraude de leurs droits pour permettre au bailleur des économies d'impôts et les a privé d'allocations logement plus élevées pour un logement nu alors même que le logement pris à bail n'a jamais été pourvu de meubles comme en attestent les photographies des lieux figurant sur des documents du bailleur. Ils ajoutent qu'aucun inventaire des meubles n'est annexé au contrat de bail comme exigé par l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Ils estiment que le contrat de bail meublé invoqué par le bailleur est nul et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement pourvu de meubles. Ils font valoir que la créance réclamée par M. [H] [P] n'est pas justifiée alors qu'elle intègre le paiement de provisions sur charges qui ne sont stipulées ni dans le contrat de bail du logement nu ni dans celui du logement meublé. Les loyers d'un montant révisés réclamés ne sont pas dus alors que le bailleur ne précise pas dans quelles conditions ils ont été indexés et que le bail d'origine ne stipule pas une clause de révision annuelle de plein droit. Ils ajoutent que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de prescription d'une année pour l'action en révision du loyer. Ils relèvent que les sommes qu'ils ont réglées au titre des loyers des mois de mai 2025 et de juin 2025 soit les sommes de 470 euros et 500 euros ne figurent pas dans le décompte actualisé constituant la pièce 5 du bailleur. Enfin, M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] font valoir que monsieur a été licencié en juin 2023 ce qui les a placés dans une grande précarité financière et qu'alors que M. [H] [P] leur faisait délivrer un commandement de payer le 20 octobte 2023 après un congé pour vente le 22 mai 2023 et une assignation en référé le 29 décembre 2023, ils n'ont cessé de procéder à des règlements partiels et de proposer un échéancier pour apurer leur dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juin 2026 prorogé au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du contrat de bail meublé

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame d'exécution d'une obligation de la prouver et il appartient au défendeur de rapporter la preuve des faits qu'il invoque à titre d'exception.

En application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l'espèce, M. [H] [P] produit aux débats un contrat de bail meublé en date du 15 janvier 2020 à effet à la même date, portant sur une maison de type 3 située [Adresse 3], conclu avec M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] moyennant un loyer mensuel de 850 euros, d'une durée d'un an, tacitement reconductible. Chaque page porte le paraphe des parties et sur la dernière page deux signatures à la suite de la mention « Lu et approuvé » dont M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] ne contestent pas être les auteurs.

En outre, est annexé à ce contrat un inventaire des meubles garnissant le logement loué mentionnant pour le séjour un bahut et un fauteuil et un meuble télé, une cuisine équipée à l'état neuf, des meubles sous évier à l'état neuf dans la salle d'eau et pour la première chambre un lit deux places, deux tables de chevet, un placard, et pour la seconde chambre un lit une place, un placard et une commode.

Force est de constater que cet inventaire mentionne le nom de M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] et comporte deux signatures après la mention « certifié exact » qui leur est attribuée et qu'ils ne contestent pas.

Les photographies des lieux dont ils font état figurant sur un avis d'échéance du mois d'octobre 2023 que M. [H] [P] leur a adressé ne montrent que partiellement une chambre, la salle d'eau et la cuisine et ne suffisent pas à établir qu'ils ont pris possession d'un logement qui en réalité était vide.

De même, la demande du bailleur à la Caisse des allocations familiales de versement direct direct des allocations logement en date des 14 et 15 janvier 2020 ne précisant pas que le logement loué est un meublé ne suffit pas à remettre en cause le contrat de bail litigieux et l'inventaire mobiliers signés par M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] alors même que M. [H] [P] admet qu'un premier bail nu a été conclu.

En effet, si M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] produisent aux débats un contrat de bail « locaux vacants non meublés » portant sur le même logement situé [Adresse 4], à effet au 15 janvier 2020, d'une durée de 3 ans, moyennant un loyer de 850 euros par mois que M. [H] [P] ne conteste pas avoir signé et paraphé et pour lequel Mme [U] [O] s'engage en qualité de caution des locataires, M. [H] [P] explique sans être sérieusement contredit sur ce point qu'après avoir conclu ce bail nu les parties ont finalement convenu de régulariser un bail portant sur le même logement mais meublé.

Enfin, M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de manœuvres dolosives et partant d'une fraude de nature à vicier leur consentement qui les aurait conduit à signer le bail litigieux pour le même logement mais meublé alors qu'il n'ignoraient pas signer un nouveau bail, stipulant clairement que le logement loué était garni de meubles et qu'ils ont eux-mêmes attestés, en apposant leur propre signature, de la présence des meubles figurant à l'inventaire.

Leur demande d'annulation de ce contrat de bail meublé est donc rejetée et M. [H] [P] rapporte bien la preuve que le contrat de bail le liant à M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] en date du 15 janvier 2020 porte sur un logement meublé, tenant en une maison de type 3 située [Adresse 3].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 15 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 octobre 2023, pour la somme en principal de 2 140,80 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 décembre 2023.

Sur l'octroi de délais

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En outre le VII de ce même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte des décomptes arrêtés au 5 décembre 2023 et au 5 décembre 2024 que M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] n'ont effectué aucun paiement depuis avril 2024, le bailleur n'ayant perçu que les allocations logement. S'ils justifient avoir viré au profit de M. [H] [P] les sommes de 470 euros en mai 2025 et de 500 euros en juin 2025, ces versements ne suffisent pas à établir qu'ils ont repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience, dont le montant réclamé par le bailleur est de 877,99 euros, provision sur charges comprises, tant avant l'audience du premier appel du dossier le 22 septembre 2025 qu'avant l'audience de renvoi, le 30 mars 2026.

Par conséquent, leur demande de délais de paiement fondée sur les dispositions précitées et partant, de suspension des effets de la clause résolutoire sont rejetées.

Sur la demande d'expulsion

M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] étant occupants sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L'article 17-1 I de la même loi dispose que « I - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En l'espèce, le contrat de bail meublé du 15 janvier 2020 contient une clause ( IV A. 2 ) de révision du loyer prévoyant une révision annuelle à la date anniversaire du contrat sur la base de l'indice de référence des loyers du 3ème trimestre qui s'élève à 129,99. Le loyer initial est de 850 euros par mois et M. [H] [P] réclame en 2023 et 2024 un loyer révisé d'un montant de 860,99 euros outre 17 euros de provisions sur charges.

Néanmoins, en application des textes précités, la révision annuelle du loyer n’est pas automatique et M. [H] [P] ne justifie pas avoir informé ses locataires de l'application de cette révision. Il ne précise pas au titre de quelle année ni selon quel calcul il a révisé le loyer initial.

Par ailleurs, la révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Dans ces conditions, M. [H] [P] ne justifie pas de sa créance au titre d'un loyer révisé et ne peut réclamer que le paiement du loyer initial d'un montant de 850 euros.

En revanche, la demande de M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] de voir réduit de 30 % le montant du loyer en raison de l'inexécution du bailleur de son obligation de délivrer un logement garni de meubles ne peut prospérer, le caractère meublé de la maison louée ayant été retenu au vu de l'inventaire mobilier qu'ils ont signé.

Concernant les charges, le contrat de bail meublé du 15 janvier 2020 stipule (clause IV B Charges récupérables ) qu'en plus du loyer le locataire rembourse au bailleur sa quote-part des des charges réglementaires conformément au décret n°87-713 et renvoie à la rubrique 1.3.2 de la notice d'information. Il est précisé que ces charges donnent lieu au versement d'une provision mensuelle « s'élevant à 0 € » payable en même temps que le loyer, que le locataire s'engage à mettre l'eau à son nom propre et qu'une « régularisation de ces charges doit être effectuée chaque année. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année précédente et de l'état prévisionnel des dépenses pour l'année en cours. »

Force est donc de constater que le contrat de bail ne prévoit pas le versement d'une provision sur charges et que, dès lors, M. [H] [P] n'est pas fondé à réclamer à ses locataires, comme cela résulte des décomptes arrêtés au 5 décembre 2023 et 5 décembre 2024 le paiement d'une provision mensuelle d'un montant de 17 euros.

En outre, il ne produit aucune pièce justifiant du montant réel annuel des charges récupérables de sorte qu'il ne rapporte pas la preuve du montant de sa créance à ce titre.

Enfin, compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer initial, soit la somme de 850 euros et de condamner M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] à son paiement.

Il ressort de l'assignation du 17 janvier 2025 réclamant le paiement d'une dette locative d'un montant de 8 450,66 euros sur la base du décompte arrêté au 5 décembre 2024 portant sur la seule année 2024 que M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] restent devoir la somme de 7 974,78 euros ( 850 euros x 12 mois – 2 225,22 euros versés ), à la date du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation ramenées à un montant de 850 euros par mois, terme du mois de décembre 2024 inclus.

M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N] sont par conséquent condamnés au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [N] et Mme [W] [Q] épouse [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [P] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs sont condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS