TJ 51454, 17 juill. 2026, RG 26/00506

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026

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N° RG 26/00506 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKAL

Minute 26-

Jugement du :
17 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 17 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 02 mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. LE FOYER REMOIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Comparant en personne en présence de son infirmière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2021, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [P] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 459,83 euros et d’une provision pour charges de 54,77 euros, ainsi qu’un garage intérieur pour un loyer de 32.33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1868,47 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [U] le 9 juillet 2025.

Par assignation du 24 décembre 2025, la société LE FOYER REMOIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

- 4111,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

- 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

- A titre subsidiaire, compte tenu du comportement de Monsieur [P] ayant contrevenu à la sécurité des personnes : voir prononcer la résiliation, à effet du prononcé du jugement à intervenir du bail conclu le 11 mars 2021 entre les parties concernant le logement [Adresse 4] à [Localité 4]
[Localité 5]

- Le voir condamner à payer à la partie requérante les loyers impayés et charges arrêtés au 12 décembre 2025 s’élevant à la somme de 4111.62 euros ainsi que les intérêts de droit à compter du commandement de payer.

- Ordonner en conséquence à Monsieur [U] [P] et à tout occupant son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement et , à défaut de libération volontaire, voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours d’un serrurier et de la force publique.

- Condamner Monsieur [U] [P] à verser au Foyer [Etablissement 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale en son montant à ce qu’aurait été les loyers augmentés des charges si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

- Débouter Monsieur [U] [P] de toutes demandes de délais de paiement,

- Condamner Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

- Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur el fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 2 mars 2026, la société LE FOYER REMOIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société LE FOYER REMOIS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur représenté par son Conseil indique que Monsieur a déposé un dossier de surendettement et précise avoir sollicité à titre subsidiaire une résiliation de bail car Monsieur [P] a été d’une grande violence envers la personne de la société de nettoyage mandatée par le bailleur.

M. [P] [U] est accompagnée de son infirmière qui expose que Monsieur est au courant qu’il doit quitter le logement. Le défendeur indique qu’il n’a rien à ajouter.

La société LE FOYER REMOIS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 Mai 2026, prorogé au 17 Juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1868,47 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LE FOYER REMOIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, M. [P] [U] lui devait la somme de 3423,13 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 1868,47 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER REMOIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS