TJ 51454, 29 juin 2026, RG 26/00724

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

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N° RG 26/00724 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKQF

Minute 26-

Jugement du :
29 juin 2026

La présente décision est prononcée le 29 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD, greffière, lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 30 mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. HLM LE FOYER REMOIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [N] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [K] [X] épouse [F]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Monsieur [G] [V] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]

Comparants en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2019, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [F] [G] et Mme [F] née [X] [K] sur des locaux situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 504,90 euros et d’une provision pour charges de 256,47 euros.

Le locataire s’est montré défaillant dans le règlement de ses loyers, de sorte que la société LE FOYER REMOIS, par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, lui a fait signifier un commandement de payer pour une somme de 3 502,17 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société LE FOYER REMOIS, par assignation du 17 janvier 2026, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner leur expulsion, obtenir leur condamnation au paiement solidaire de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 mars 2026 à laquelle, la société LE FOYER REMOIS, régulièrement représentée, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 4 985,61 euros. Elle fait valoir encore que le versement du loyer courant avant l’audience n’a pas repris et s’oppose à tous délais de paiement qui pourraient être sollicités par la défense.

M. [F] [G] et Mme [F] née [X] [K], comparants, ne contestent pas la dette locative, ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [G] et Mme [F] née [X] [K] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux locataires le 14 octobre 2025, pour un montant principal de 3 502,17 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les locataires, comparants lors des débats, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer leur dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il infère d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des locataires, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [F] [G] et Mme [F] née [X] [K] lui devaient la somme de 4 985,61 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [F] [G] et Mme [F] née [X] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, une clause de solidarité étant stipulée au contrat.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 16 décembre 2025, les locataires causent un préjudice à la société LE FOYER REMOIS qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [G] et Mme [F] née [X] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS