TJ 51454, 10 juill. 2026, RG 26/00230

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

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N° RG 26/00230 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJMT

Minute 26-

Jugement du :
10 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 10 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 30 mars 2026

DEMANDEUR :

SEM [Localité 1] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Madame [U] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Non comparant ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2022, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [O] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 357,88 euros et d’une provision pour charges de 153,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 310,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 23 décembre 2025, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence ordonner son expulsion, obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois le 2 mars 2026 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l'audience du 30 mars 2026 à laquelle la société [Localité 1] HABITAT, régulièrement représentée, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à préciser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 6 158,86 euros. Elle fait encore valoir que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et dans ces conditions, s’oppose à tous délais de paiement que pourrait demander la défense.

M. [O] [A], comparant lors de l’audience du 2 mars 2026, ne comparait pas à l’audience du 30 mars 2026 et n’est pas représenté.

La société [Localité 1] HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié au locataire le 17 octobre 2025, pour un montant principal de 3 310,77 euros.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le locataire, absent lors de l'audience de renvoi, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [O] [A], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 février 2026, M. [O] [A] lui devait la somme de 5 890,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 18 décembre 2025, le locataire cause un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [O] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS