TJ 83050, 10 juill. 2026, RG 23/03875

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 10 Juillet 2026
Dossier N° RG 23/03875 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J3Q2
Minute n° : 2026/231

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétairesde la copropriété [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FLOLO-ARTHUR IMMO C/ [L] [G]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Monsieur Alexandre JACQUOT,

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mai 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :
Me Laurent LE GLAUNEC
Me Denis NABERES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétairesde la copropriété [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FLOLO-ARTHUR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [G]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [Y] [G] était propriétaires des lots n° 12, 88, 56 et 107 correspondant à un appartement, deux caves et un garage au sein de l’ensemble en copropriété dénommé [Adresse 4] [Adresse 5] sis à [Localité 2].

Ces lots ont fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière à l’initiative de la société HSBC, laquelle a été autorisée par le juge de l’exécution à procéder à la vente amiable le 09 avril 2021 de tous les lots appartenant à Monsieur [Y] [G].
Dans le cadre de cette procédure, le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] avait effectué plusieurs déclarations de créance au titre de charges de copropriété impayées.
A l’issue de la vente amiable, la société HSBC a établi le projet de distribution du prix qu’elle a notifié le 17 novembre 2002 au Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] ; ce projet ne comportant pas de répartition à son profit, ce dernier a saisi le juge de l’exécution qui a rejeté ses demandes selon jugement du 5 mai 2023 au motif que même si le syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] avait déclaré sa créance dans la procédure de saisie immobilière et informé le débiteur saisi et le créancier poursuivant de sa réclamation, il n’avait pas formé opposition dans les délais légaux après réception de l’avis de notification de la vente amiable. Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel d’[Localité 4] le 16 mai 2024.
Parallèlement, le syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] a fait assigner Monsieur [Y] [G] par exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2023 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en paiement des charges de copropriété.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 1er août 2025, le syndicat sollicite du tribunal de :
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Adresse 5] la somme de 8304,56 euros avec intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2019
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
S’ENTENDRE le requis condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les dispositions de l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat fait valoir que :
Monsieur [G] n’a pas contesté être redevable de la somme de 8304,56 euros au titre des charges impayées dans le cadre de la procédure de saisie attribution
l’absence d’opposition recevable formée par le syndicat dans le cadre de cette opposition ne peut constituer une faute lui interdisant de solliciter paiement de sa créance, la procédure de saisie attribution n’ayant pas pour effet d’éteindre la dette envers le syndicat 
le syndicat subi un préjudice du fait de la résistance abusive et le refus de paiement dilatoire.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, Monsieur [Y] [G] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] au paiement d’une somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] aux entiers dépens donc eux distraits au profit de Me Denis NABERES, avocat ;

A titre subsidiaire

RAPPORTER le montant des sommes revendiquées en principal par le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] à 5738,61 euros selon décompte en date du 17 mai 2025 ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] de sa demande de condamnation à intérêts sur le principal ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [W] DES [Localité 3] de toutes demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSER les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Pour voir rejetées les demandes du syndicat, Monsieur [Y] [G] expose principalement que :
la créance du syndicat a définitivement été jugée comme éteinte dans le cadre de la gestion procédurale du recouvrement de sa créance et notamment par l’absence d’opposition par acte extra judiciaire dans les délais requis par la loi ;
les demandes du syndicat sont identiques à celles formulées devant la cour d’appel d’[Localité 4] par leur objet et leur cause, et il ne peut être porté atteinte à l’autorité de la chose jugée ;
le Syndicat n’a pas respecté le formalisme de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 en ne produisant pas une ventilation par nature de charges et de lors étant rappelé que d’autres lots distincts étaient concernés.

Subsidiairement, il estime que les sommes dues doivent être limitées à celles mentionnées sur le dernier décompte produit en date du 7 mai 2025 soit 5738,61 euros, et qu’en l’absence du respect du formalisme lié à l’actualisation de sa créance, il doit être déchu des intérêts postérieurs à sa déclaration en application de l’article R 332-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il indique enfin qu’aucun moyen ne justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 20 octobre 2025 avec effet différé au 20 avril 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mai 2026 et mise en délibérée au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose en son article 10 que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses »

A titre liminaire, il convient de relever que l’objet de la procédure clôturée par l’arrêt du 16 mai 2024 de la Cour d’appel d’[Localité 4] portait sur les demandes du syndicat visant à « ordonner la modification du projet de distribution du prix soumis par la société HSBC pour admettre la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 10 804,56 euros se décomposant pour une somme de 8304,56 euros de charges et de 1400 euros de frais ». La Cour confirmant les dispositions du jugement du 05 mai 2023 déboutant le syndicat, n’a à aucun moment statué sur la réalité de la créance alléguée, mais uniquement sur la recevabilité de la demande visant à obtenir une partie de la répartition du prix de vente des lots vendus, en l’absence d’opposition formée par le syndicat dans les délais exigés par les textes.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est donc toujours fondé à solliciter dans le cadre d’une instance distincte le paiement de cette créance, sans qu’il ne puisse lui être opposé l’autorité de la chose jugée, les actions n’ayant ni le même objet ni la même cause.

Par ailleurs, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 imposant au syndicat de distinguer les charges échues par lot dans le cadre de sa déclaration de créance, n’a pour objet que de préciser les obligations du syndic concernant l’opposition et la communication des créances du syndicat lors de la mutation d’un lot de copropriété. Ainsi, si cet article trouvait application dans le cadre de la procédure d’adjudication des quatre lots appartenant à Monsieur [Y] [G], ses dispositions ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dans le cadre de la présente instance ayant pour objet le recouvrement des charges de copropriété.

Ainsi, le syndicat verse pour démontrer sa créance les procès-verbaux d’assemblée générale de 2016 2017 et 2018, une déclaration de créance d’un montant de 6500 euros réceptionnée le 17 mai 2019, et un relevé de compte arrêté au 10 décembre 2020 détaillant les appels de fonds, pour parvenir à la somme totale de 8304,56 euros.

Monsieur [Y] [G] ne conteste pas ne pas s’être acquitté des charges visées dans cet extrait de compte visant des appels de fonds correspondant aux années visées, et à des fonds de travaux obligatoires. Il verse cependant un état des comptes plus récent, arrêté au 7 mai 2025, portant une seule ligne supplémentaire ajoutée au crédit de Monsieur [Y] [G] pour un montant de 2565,95 euros, correspondant aux frais de procédure portée à la charge du syndicat dans le cadre de la procédure relative aux saisies opérées par HSBC.

Il sera donc fait droit à la demande subsidiaire du défendeur visant à voir fixées les sommes dues à la somme de 5738,61 euros, telles qu’arrêtées selon le dernier extrait de compte produits aux débats. Le surplus des demandes du syndicat sera rejeté.

Sur les intérêts légaux, il convient de rappeler les dispositions de l’article 1231-6 du code civil aux termes desquelles :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire »

En l’espèce, il est sollicité que la condamnation au paiement des charges échues soit assortie d’intérêts légaux à compter du 26 mars 2019, sans que ne soient avancées les raisons permettant de retenir cette date. Il sera relevé que celle-ci est en tout état de cause antérieure à certaine des sommes sollicitées au titre du paiement des charges, et qu’elle ne peut donc être retenue comme point de départ de ces intérêts. Si les déclarations de créances effectuées dans le cadre de la procédure civile d’exécution dont l’existence est évoquée dans le corps du jugement du 5 mai 2023, pourraient être assimilées à une mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil, aucune de ces déclarations postérieures au 10 décembre 2020, date à laquelle les comptes ont été arrêtés, n’est produite au débat.

Le syndicat verse en revanche en pièce 11 une mise en demeure en date du 16 mars 2023 d’avoir à payer la somme de 8304,56 euros correspondant aux demandes formées dans le cadre de la présente instance. Cette date sera retenue comme point de départ des intérêts légaux en application des dispositions précitées, précision étant faite que la déchéance des intérêts prévus à l’article R332-2 du code des procédures civiles, invoqué par le défendeur pour voir le syndicat déchu des intérêts postérieurs à la déclaration de créance effectuée dans le cadre de la procédure de saisie, ne concerne que la distribution amiable du prix entre créancier dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.

Le syndicat ne justifie pas en revanche d'un préjudice distinct autre que celui découlant des multiples diligences et débours mis en œuvre pour tenter de recouvrer les sommes dues.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. Monsieur [Y] [G] sera condamné aux dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de la partie gagnante.

Monsieur [Y] [G] sera donc condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 1500 euros à l'égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]. Le surplus des demandes sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS