TJ 83050, 15 juill. 2026, RG 26/02965

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 26/02965 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LDQS

MINUTE n° : 2026/ 311

DATE : 15 Juillet 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [P], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Olivier MUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. 2SL CORPORATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Olivier MUL

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Olivier MUL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05 décembre 2023, la S.A.R.L. [P] a donné à bail commercial à la S.A.S. 2SL CORPORATION un local situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de 09 années entières et consécutives, moyennant paiement d'un loyer annuel de 9.000 euros HT/HC (soit 10.800 euros TTC/HC), payable mensuellement par terme de 750 euros HT/HC (900 euros TTC/HC) le 01er de chaque mois.
Le montant des charges est fixé à 80 euros par mois par provision, régularisable et modifiable (clause n°5-4).
Il a en sus été contractuellement convenu que le preneur supporte la rétrocession de taxe foncière relative aux locaux loués, de façon annuelle et au prorata de la surface occupée, à première demande du bailleur, sur présentation des justificatifs afférents (clause n°5-3).
Enfin, il a également été convenu entre les parties que le preneur s’acquitte du versement d’une somme de 20.000 euros le 20ème mois suivant la prise d’effet du bail (soit au plus tard le 05 août 2025), à titre d’indemnité de démembrement de propriété, destinée à compenser la dépréciation du bien loué résultant de l’octroi audit preneur de la propriété commerciale, qui reste définitivement acquise par le bailleur (clause n°4-5).
La S.A.S. 2SL CORPORATION n’ayant pas procédé au règlement de l’indemnité de démembrement de propriété et ayant laissé certains loyers impayés à compter du mois de 01er novembre 2025, outre le paiement de la rétrocession de la taxe foncière 2025, la S.A.R.L. [P] lui a fait délivrer le 02 mars 2026, un commandement de payer la somme de 25.794 euros, comprenant 25.564,98 euros au titre de la créance principale et 229,02 euros pour le paiement de l’acte, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 22 avril 2026, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.R.L. [P] a fait assigner la S.A.S. 2SL CORPORATION, en référé devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins :
DECLARER la S.A.R.L. [P] recevable et bien fondée en ses demandes ; JUGER que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial conclu le 05 décembre 2023 est acquise depuis le 02 avril 2026 ; En conséquence :
JUGER que la résiliation dudit bail commercial est intervenue à compter du 02 avril 2026 : ORDONNER l’expulsion de la S.A.S. 2SL CORPORATION, sous astreinte de 150 euros par jour ; AUTORISER la S.A.R.L. [P] à faire procéder à son expulsion, faire constater et estimer les réparations locatives, et séquestrer les effets mobiliers aux frais et périls de la S.A.S. 2SL CORPORATION ; CONDAMNER la S.A.S. 2SL CORPORATION à lui verser à titre de provision la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnité de démembrement de propriété stipulée à l’article 4-5 du bail, exigible depuis le 05 août 2025 ;CONDAMNER la S.A.S. 2SL CORPORATION à lui verser à titre de provision la somme de 7.646,70 euros, taxes et provisions sur charges comprises en principal, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 02 mars 2026, jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation à compter de la signification de l’assignation ; JUGER que cette somme en principal est majorée de 10% et que la S.A.R.L. [P] conserve le dépôt de garantie de 1.500 euros versée à titre d’indemnité forfaitaire en application des dispositions du contrat de bail ; CONDAMNER la S.A.S. 2SL CORPORATION à lui verser à titre de provision une indemnité d’occupation contractuelle et forfaitaire de 100 euros par jour d’occupation, à compter du 01er mai 2026 et jusqu’à libération des lieux et remise des clés ; SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ; CONDAMNER la S.A.S. 2SL CORPORATION aux entiers dépens, outre le coût du commandement de payer, des états des privilèges et nantissements, de la dénonciation aux créanciers inscrits et de signification et d’expulsion, CONDAMNER la S.A.S. 2SL CORPORATION à titre de provision, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été examinée à l’audience du 03 juin 2026, à laquelle la S.A.S. 2SL CORPORATION, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat ni comparu.
A l’issue de l’audience, la partie demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2026.

SUR QUOI
Sur la résiliation du bail
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.
La S.A.S. 2SL CORPORATION n'ayant pas satisfait aux causes du commandement du 02 mars 2026 dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 02 avril 2026.
Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base de 100 euros par jour d’occupation. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Il s’en suit que l’indemnité d’occupation à charge de la S.A.S. 2SL CORPORATION sera fixée à la somme de 1.040,86 euros par mois, à compter du 02 avril 2026 (soit à compter du terme du mois exigible en avril 2026), jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés au bailleur.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En revanche l’astreinte n’apparaît pas nécessaire au regard de l’indemnité d’occupation prononcée et du recours possible aux mesures d’exécution forcée.

Sur les demandes provisionnelles
Sur la demande de provision à valoir sur les impayés, la S.A.R.L. [P] produit un décompte faisant état du suivi des loyers, charges et taxes impayés au terme duquel il résulte une absence de paiement des loyers, charges et rétrocession de taxe foncière 2025 depuis le 01er novembre 2025 pour un montant total de 7.646,70 euros, décompté comme suit :
1.036,03 euros : Loyer novembre 2025
+ 1.036,03 euros : Loyer décembre 2025
+ 1.040,86 euros : Loyer janvier 2026
+ 1.040,86 euros : Loyer février 2026
+ 1.040,86 euros : Loyer mars 2026
+ 1.040,86 euros : Loyer avril 2026
+ 1.411,20 euros : Rétrocession taxe foncière 2025
= TOTAL : 7.646,70 euros
Il est constant que la taxe foncière ne dépend pas d’un calcul spécifique du propriétaire mais d’une somme directement calculée et demandée par le Trésor Public par le biais d’un avis d’impôt locaux.
En conséquence, dans la mesure où il est précédemment prononcé la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du terme exigible en avril 2026 et compte-tenu du fait que l’avis d’imposition pour l’année 2025 produit par la S.A.R.L. [P] ne permet pas de vérifier le montant exact de la rétrocession due par le preneur, le montant sollicité n’étant ni suffisamment explicité ni établi avec la précision requise, en l’absence de paiement allégué et en exécution des clauses du contrat de bail, la S.A.R.L. [P] ne justifie que d’une créance à hauteur de 5.194,64 euros, correspondant aux loyers impayés des mois de novembre 2025 à avril 2026, montant non sérieusement contestable auquel il sera fait droit, outre intérêts au taux légal à compter de la signation de la présente ordonnance.
En vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.
La S.A.R.L. [P] sollicite que cette somme soit majorée de 10% en application de la clause n°12-3 « Pénalités en cas de retard de paiement : Application automatique après mise en demeure » selon laquelle : « A défaut de paiement de quelques sommes restant dues en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter d’une mise en demeure de payer lesdites sommes, majoré de 10% à titre de pénalités, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire ».
Au surplus, elle sollicite également de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1.500 euros versé à titre d’indemnité forfaitaire en application des dispositions du contrat de bail (clause n°4-4) et le paiement d’une indemnité pour démembrement de propriété de 20.000 euros (clause n°4-5).
Néanmoins, il est également de jurisprudence constante que la clause prévoyant une indemnité forfaitaire de 10% qui a été contractuellement prévue s'analyse comme une clause pénale. S'il appartient au juge des référés d'appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l'occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil la modérer s'il l'estime manifestement excessive.
Or, en l’état des clauses relative au dépôt de garantie et à l’indemnité pour démembrement de propriété précitées, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par bailleur résultant de la résiliation du bail. Ainsi, il est fort probable que ces pénalités contractuelles, cumulées, excèdent le préjudice effectivement subi par la S.A.R.L. [P]. Outre le fait qu'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n'a pas le pouvoir d'appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.
L’application des clauses pénales relatives à l’indemnité forfaitaire de 10 %, au dépôt de garantie et à l’indemnité pour démembrement de propriété se heurte donc à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces chefs de demandes.

Sur les autres demandes
La S.A.S. 2SL CORPORATION qui succombe à l’instance, sera condamnée à payer à la S.A.R.L. [P] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 mars 2026.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 05 décembre 2023, entre la S.A.R.L. [P] et la S.A.S. 2SL CORPORATION, à la date du 02 avril 2026 ; ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S. 2SL CORPORATION et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; CONDAMNONS la S.A.S. 2SL CORPORATION à verser à la S.A.R.L. [P] une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1.040,86 euros par mois à compter du terme exigible au 01er avril 2026, jusqu’à libération complète des lieux ; CONDAMNONS la S.A.S. 2SL CORPORATION à verser à la S.A.R.L. [P] une somme de 5.194,64 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au mois de mars 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNONS la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé sur le surplus de demandes principales ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond concernant ces chefs de demande ; CONDAMNONS la S.A.S. 2SL CORPORATION aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 mars 2026 ; CONDAMNONS la S.A.S. 2SL CORPORATION à verser à la S.A.R.L. [P] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.