TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 25/00545

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 25/00545 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FKBG
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

S.C.I. [D]

c/

Monsieur [Q] [S]

DEMANDERESSE

S.C.I. [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Xavier HONNET, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 février 2024, la société [D] a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 860 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 3440 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [S] le 19 mai 2025.

Par assignation du 12 août 2025, la société [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4170 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 juin 2026, la société [D] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 juin 2026, s'élève désormais à 13630 euros. Elle sollicite également le débouté des demandes de délais de paiement suspensifs. La société [D] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Au soutien de ses demandes, la société [D] expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Elle soutient que l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur ne justifie pas l’absence de paiement total des loyers. Elle précise que le locataire a été déclaré recevable à une procédure de surendettement au mois d’avril 2026 et que le bail stipule une réduction du loyer pendant deux mois pour permettre au locataire d’effectuer des travaux.

M. [Q] [S] demande de débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes.
Il soutient l’indécence du logement pour justifier l’absence de paiement des loyers. Il indique avoir signalé son logement à l’[Localité 3] et argue une surconsommation énergétique des lieux loués.
M. [Q] [S] expose avoir été déclaré recevable à une procédure de surendettement des particuliers le 28 avril 2026 et avoir bénéficié d’un rétablissement personnel le 28 avril 2026.

Il déclare le montant de ses ressources mensuelles ainsi que sa situation professionnelle.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf stipulation contractuelle plus favorable.

Il est constant que le juge des référés ne peut trancher une exception d'inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d'entretien nécessaires, qui constitue une difficulté sérieuse.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3440 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cependant, M. [Q] [S] soutient l’indécence du logement pour justifier l’inexécution de son obligation de payer les loyers. Il produit une mise en demeure adressée au bailleur en date du 15 mai 2024, pour solliciter la réalisation de travaux d’isolation. Il produit également un signalement du logement à l’[Localité 3] et plusieurs photographies du logement.

L’examen de l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur excède les pouvoirs du juge des référés et constitue une contestation suffisamment sérieuse de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’exception d’inexécution soulevée par M. [Q] [S] excède les pouvoirs du juge des référés et constitue une contestation suffisamment sérieuse des demandes en paiement provisionnelles de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces demandes.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la société [D] concernant les frais non compris dans les dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,