TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 25/00739

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 25/00739 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FMXS
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

Madame [C] [D]

c/

Monsieur [S] [O]
Madame [R] [P] épouse [O]

DEMANDERESSE

Madame [C] [D]
Chez [Adresse 1]
[Localité 1]
comparante en personne

DEFENDEURS

Monsieur [S] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

Madame [R] [P] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2019, Mme [D] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [O] et Mme [R] [P] épouse [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9869 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [O] et Mme [R] [P] épouse [O] le 5 juillet 2024.

Par assignations du 8 octobre 2024, Mme [D] [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et Mme [R] [P] épouse [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
12883 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024,
500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par ordonnance du 03 octobre 2025, la caducité de la citation a été prononcée faute de comparution de la demanderesse.

Par ordonnance du 15 décembre 2025, la décision de caducité a été rapportée et l’affaire renvoyée à l’audience du 06 février 2026.

Après une renvoi pour citation, l’affaire a été retenue à l'audience du 20 mars 2026 à laquelle Mme [C] [D] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 12798 euros. Elle soutient ne pas avoir reçu de congé délivré par la locataire et s’oppose à d’éventuels délais de paiement.

M. [S] [O] reconnaît le montant de la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.
Il s’engage à payer la somme de 1250 euros au jour de l’audience et à reprendre le paiement du loyer courant. Il indique le montant de ses ressources et précise avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [R] [P] épouse [O] conteste le montant de la dette et demande à ce que sa condamnation au paiement se cantonne aux impayés antérieurs au 1er décembre 2024. Elle sollicite également des délais de paiement par mensualité de 75 euros.
Elle expose avoir quitté le logement le 1er décembre 2024 et avoir délivré congé. Elle indique le montant de ses ressources et expose honorer les délais de paiement proposés auprès du commissaire de justice.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

Par simple mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée car les décomptes produits par Mme [C] [D] ne permettaient pas d’apprécier l’acquisition de la clause résolutoire ni le montant de la dette locative et afin que Mme [C] [D] produise un historique de compte locatif complet en crédit/débit, faisant apparaître les sommes dues ainsi que les paiements par échéance et par date, et pour permettre aux parties de présenter leurs observations.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 19 juin 2026, Mme [C] [D] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 28 481 euros. Elle s’oppose à tout délai de paiement. Elle précise avoir contesté la décision de la Banque de France qui imposait un effacement des dettes de M. [S] [O].

M. [S] [O] reconnaît le montant de la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement. Il dit avoir versé 1 250 euros en mars et 500 euros le 5 juin 2026.
Il indique le montant de ses ressources à hauteur de 1 200 euros par mois et précise avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [R] [P] épouse [O] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9869 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le paiement des loyers n’a pas été repris intégralement avec l’audience, ce qui ne permet pas aux défendeurs d’obtenir des délais de paiement.

Toutefois, l’article 2- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse justifie de son recours contre la décision imposant un rétablissement personnel de M. [S] [O].
Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront donc suspendus jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [D] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2026, M. [S] [O] et Mme [R] [P] épouse [O] lui devaient la somme de 28 481 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du de mai 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [O] reconnaît le montant de la dette.

Mme [R] [P] épouse [O] avait, lors de la précédente audience, contesté le montant de la dette et demandé à ce que sa condamnation au paiement se cantonne aux impayés antérieurs au 1er décembre 2024, date à laquelle elle dit avoir délivré congé, ce que conteste Mme [U] [C].

En l’absence de pièce justificative de la part de la défenderesse, absente, ne justifiant pas d’une désolidarisation du contrat de bail, les défendeurs seront condamnés à payer solidairement la somme de 28 481 euros à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [C] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [O] et Mme [R] [P] épouse [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [D] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,