TJ 77288, 19 juin 2026, RG 26/00074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 26/00074 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-IKSA
Minute signée électronique

ORDONNANCE DU 19 Juin 2026

DEMANDEUR

S.C.I. JSR
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Danièla GOMES-GONCALVES, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR

S.A.S.U. HISAK
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Amira ZGHONDA, avocat au barreau de PARIS

FORMATION

Président : Eric L’HELGOUALC’H
Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 29/05/2026, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Eric L’HELGOUALC’H, président, assisté de Delphine BROUSSOU, greffier le 19 Juin 2026, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2014, la SCI JSR a consenti à la société HISAK un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à Vaux-le-Pénil, moyennant un loyer annuel de 10 500 euros HT HC à compter de la deuxième année, payable mensuellement et révisable annuellement.

Plusieurs loyers étant restés impayés, la SCI JSR a fait délivrer le24 avril 2025 à la société HISAK un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail de payer la somme en principal de 19 198,53 euros.

Soutenant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, la SCI JSR a fait assigner la société HISAK, par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, devant le président du tribunal judiciaire de Melun statuant en référé aux fins de :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l’expulsion de la société HISAK et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

- dire que le sort des meubles et des objets garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433 et suivants et R. 433 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixer au montant du loyer courant et des charges l’indemnité mensuelle d'occupation due par la société HISAK à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

- condamner la société HISAK au paiement de la somme provisionnelle de 22 510,53 euros TTC à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 31 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

- condamner la société HISAK au paiement d'une provision de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI JSR,

- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année,

- ordonner l’exécution provisoire,

- condamner la société HISAK au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La société HISAK soulève in limine litis la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne comporte pas le fondement des demandes, ni de décompte des sommes réclamées.

Elle soutient que la demande se heurte à une contestation sérieuse relative au montant de la dette locative, et que cette dette est prescrite.

A titre subsidiaire, elle conteste la validité du commandement de payer dès lors qu’il ne contient pas un montant précis des sommes dues. Elle soulève l’exception d’inexécution par le bailleur de ses obligations (locaux en mauvais état, absence de quittances des loyers perçus.

A titre plus subsidiaire, elle maintient n’être redevable que de la somme de 9 040 euros, et sollicite l’octroi de délais de paiement.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SCI JSR à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à lui délivrer la totalité des quittances de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Elle demande qu’une expertise soit ordonnée afin de déterminer l’origine des infiltrations d’eau dans le local.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

L’assignation délivrée le 15 janvier 2026 à la société HISAK contient le fondement de la demande en acquisition de la clause résolutoire ainsi que le détail des sommes réclamées, de sorte qu’il convient de rejeter l’exception de nullité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l'espèce, le bail commercial prévoit, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après un simple commandement de payer resté infructueux.

Or, malgré le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 24 avril 2025, la société HISAK ne s'est pas acquittée des sommes dues dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise à la date du 24 mai 2025 ; étant précisé que le commandement, qui contient un décompte précis des sommes dues, est régulier.

Depuis cette date, la société HISAK est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués ce qui justifie d’ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Elle est, en outre, redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant n’est pas contestable à concurrence du montant du dernier loyer de 1 104 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il résulte des pièces produites que la société HISAK reste devoir à la SCI JSR la somme non sérieusement contestable de 22 510,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles arrêtés à la date du 31 décembre 2025.

La société HISAK sera donc condamnée par provision à verser cette somme à la SCI JSR, avec intérêt au taux légal sur la somme de 19 198,53 euros à compter du commandement du 24 avril 2025 et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de préciser que le paiement par le preneur de la consommation d’eau à hauteur de 360 euros par an, ainsi que la révision annuelle du loyer sont prévus au bail conclu entre les parties.

Sur la demande de délais

En application de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1345-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte de l’analyse des pièces du dossier que la société HISAK s’efforce de régler régulièrement le loyer et qu’elle a financé des travaux d’amélioration des lieux loués (volet roulant, peinture du plafond.

Dans ces conditions, il y a lieu de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif par mensualités de 938 euros en sus du loyer courant.

Il sera aussi enjoint à la SCI JSR de produire mensuellement une quittance de loyer.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Faute de justifier d’un préjudice spécifique, la SCI JSR sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

La société HISAK, qui a accumulé du retard dans le paiement des loyers, n’est pas fondée à invoquer la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat, qu’elle ne démontre d’ailleurs pas.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société HISAK sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JSR les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente procédure. La société HISAK sera donc condamnée à lui régler la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS