TJ 77288, 30 avr. 2026, RG 26/00026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 26/00026 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJTP
Minute signée électronique

ORDONNANCE DU 30 Avril 2026

DEMANDEUR

S.A.R.L. [Y] [M] prise en qualité de mandataire de l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier le [Localité 1] du [Localité 2], sis, [Adresse 1] auprès de l’AFUL du [Localité 1] du [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [R]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [W] [D]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

L’ASSOCIATION [Adresse 4] DU [Localité 1] [Adresse 5] [Localité 2] (AFUL) prise en la personne de son représentant de fait la société LE QUARTIER DE L’IMMOBILIER représenté par Monsieur [K]
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Rémi BAROUSSE de la SELASU TISIAS, avocats au barreau de PARIS

FORMATION

Président : Eric L’HELGOUALC’H
Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 13/03/2026, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Eric L’HELGOUALC’H, président, assisté de Delphine BROUSSOU, greffier le 30 Avril 2026, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2010, la société [Adresse 7] a fait édifier autour d’un château au [Localité 3] (Seine-et-Marne) un ensemble immobilier, divisé en six volumes, composé de 214 studios, destiné à être exploité comme résidence de tourisme par la société Résid France.

Initialement divisé en six volumes puis en neuf volumes, l’ensemble immobilier est aujourd’hui divisé ainsi :

Le volume 1 est composé des tréfonds, des circulations générales, des bassins et d’une piscine.

Le volume 2 est composé de cinq bâtiments à usage d’habitation divisés en 205 studios constituant la copropriété volume 2, lesquels ont été vendus en état futur d’achèvement à des investisseurs dans le cadre d’un dispositif de réduction fiscale, et loués à la société Résid France dans le cadre de baux commerciaux. Le syndic de copropriété est la société [Y] [M].

Le volume 3 est composé du château disposant de 12 studios et des salles de réception, des dépendances comprenant 8 studios, d’un local à usage d’habitation, d’un restaurant et de parkings, constituant la copropriété volume 3.

Le volume 4 a été subdivisé en volumes 7 et 8 (espaces verts) et en volume 9 (locaux pour séminaires).

Le volume 5 est composé d’espaces verts, de locaux techniques, du local poubelles et d’équipements sportifs.

Le volume 6 est composé d’espaces verts.

L’ensemble constitue l’Association foncière urbaine libre du [Localité 4] (ci-après l’AFUL CDM) composée des propriétaires des volumes.

L’AFUL CDM est donc composée des membres suivants :

- la société [Adresse 8] de l’immobilier propriétaire des volumes 1, 5, 6, 7 et 8

- des 182 copropriétaires de la copropriété du volume 2,

- des 2 copropriétaires de la copropriété volume 3.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, la société [Y] [M], M. et Mme [W] et [U] [D] ont fait assigner l’Association foncière urbaine libre résidence du Château [Adresse 5] Mée (AFUL) devant le président du tribunal judiciaire de Melun statuant en référé aux fins de, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

- ordonner la suspension des résolutions 1, 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 7 juin 2025 en vue de faire cesser un trouble manifestement illicite dans l’attente d’une décision définitive qui se prononcera sur la nullité de ces résolutions et plus généralement de l’assemblée générale ;

- condamner l’[Adresse 9] à verser aux trois demandeurs, le syndic [Y] [M] et les époux [D], une somme indemnitaire de 5 000 euros, soit un total de 15 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- juger que l’ensemble de ces condamnations ne pourront être appelées en charge au préjudice des membres de l’association foncière faute de relever des frais statutaires limitativement énumérés ;

- condamner l’[Adresse 9] aux dépens.

Au soutien de leur demande, [Y] [M] et les époux [D] soutiennent que l’assemblée générale du 7 juin 2025 s’est tenue en méconnaissance des règles légales et statutaires ce qui constitue un trouble illicite justifiant la suspension des effets des résolutions.

En premier lieu, ils font valoir que l’AFUL n’était pas valablement représentée lors de cette assemblée car le mandat de la société Le Quartier de l’Immobilier, en sa qualité de président de l’AFUL, avait pris fin de plein droit le 4 mai 2025, au terme des 24 mois impartis statutairement au premier président de l’association.

En second lieu, ils observent que l’AFUL est critiquable faute d’inscrire son action dans le cadre de son objet social.

En troisième lieu, ils soutiennent que l’assemblée générale du 7 juin 2025 s’est tenue sous la présidence irrégulière de la société [Adresse 10], dirigée par M. [L] [K], alors que son mandat avait pris fin de plein droit le 4 mai 2025, et que les mises en demeure de payer les charges votées lors de cette assemblée sont irrégulières.

En quatrième lieu, ils relèvent que le syndic représentant le Volume 2 de la résidence n’a pas été convoqué, en violation des statuts et du fonctionnement de l’association, et que la convocation a été adressée uniquement aux copropriétaires du volume 2, ainsi que les mandats de représentation.

Enfin, ils allèguent que les convocations n’ont pas été adressées en respectant le délai de 15 jours.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2026, l’AFUL Résidence [Localité 1] du [Localité 2] demande de :

- déclarer irrecevables à agir la société [Y] [M] pour défaut de qualité à agir et M. [L] [D] et Mme [U] [D] et la société [Y] [M] en raison de l’autorité de la chose décidée par l’ordonnance de référé du 26 septembre 2025 ;

- débouter M. [L] [D] et Mme [U] [D] et la société [Y] [M] de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [U] [D] et la société [Y] [M] à payer chacun à l’[Adresse 9] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’AFUL [Localité 1] du [Localité 2] soutient que l’action est irrecevable au motif que seuls les copropriétaires individuels membres de l’AFUL ont qualité pour agir en nullité d’une assemblée et, a fortiori, en suspension de l’exécution de ses résolutions ; le syndic, simple représentant des copropriétaires, n’ayant pas cette qualité.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Les statuts de l’[Adresse 11] adoptés par acte notarié en date du 25 novembre 2009 prévoit, en page 35, que l’assemblée générale se compose de toutes les personnes définies au paragraphe « membres de l’association », à savoir tout propriétaire ou copropriétaire d’un lot dépendant de l’ensemble immobilier.

Les statuts prévoient aussi que dans le cas où l’un des lots de volume serait soumis au régime de la copropriété par la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des copropriétaires dudit lot seront représentés par le syndic de copropriété conformément aux dispositions de l’article L. 322-9-1 du code de l’urbanisme.

Cet article dispose que « dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association […] »

En l’espèce, le cabinet [Y] [M], syndic en exercice du volume 2 de l’ensemble immobilier [Adresse 12], ne justifie d’aucun mandat donné par les copropriétaires pour agir en justice à l’encontre de l’AFUL [Adresse 12].

Force est donc de constater que son action est irrecevable.

En revanche, les époux [D] en leur qualité de copropriétaires d’un lot sont membres de l’AFUL, et sont recevables à contester les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 7 juin 2025.

Leur demande ne se heurte pas à l’autorité de la chose décidée découlant de l’ordonnance de référé en date du 26 septembre 2026, les décisions rendues en référé n’étant pas revêtues de l’autorité de la chose jugée et l’ordonnance n’ayant pas statué sur la suspension des effets de l’assemblée générale de l’AFUL.
Sur la demande en suspension des effets des résolutions 1, 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 7 juin 2025

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société [Adresse 10], représentée par son gérant, M. [L] [K], a été élue en qualité de président de l’AFUL lors de l’assemblée générale du 4 mai 2023 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 4 mai 2026, comme le prévoient les statuts dès lors qu’il ne s’agit pas du premier président de l’AFUL ; lequel a été désigné par les statuts du 25 novembre 2009 en la personne de la société Le Quartier de l’Immobilier jusqu’à la tenue de la première assemblée.

L’assemblée générale du 7 juin 2025 a donc été convoquée et présidée par le président en titre de sorte qu’il n’y a aucune irrégularité de ce chef.

Il appartiendra au juge du fond de vérifier si les décisions adoptées lors de cette assemblée générale sont conformes à l’objet social de l’AFUL.

Enfin, si chaque copropriétaire est membre de l’AFUL, il convient d’observer que les statuts stipulent en page 35 dans le paragraphe « Les assemblées générales / Composition » que « dans les cas où l’un ou l’autre des lots de volume résultant de l’état descriptif de division qui précède serait soumis au régime de la copropriété par la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des copropriétaires dudit lot seront représentés par le Syndic de Copropriété conformément aux dispositions de l’article L. 322-9-1 du code de l’urbanisme..

Il s’infère de cette clause que le syndic de copropriété du volume 2, qui représente l’ensemble des copropriétaires, doit être convoqué aux assemblées générales de l’AFUL afin de représenter ces derniers.

Il résulte d’ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2025 que le volume 2 - qui est le plus important puisqu’il est constitué de 205 lots de copropriété - n’était pas représenté alors que les volumes 3, 5, 6, 7, 8 et 9 étaient représentés

L’absence de convocation du syndic de copropriété du volume 2 à l’assemblée générale, chargée notamment d’approuver les comptes sur plusieurs années, ce qui a de conséquences importantes pour les copropriétaires, constitue une violation manifeste des statuts de l’AFUL.

Le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne d’ailleurs que les 45 membres ayant donné pouvoir au syndic de la copropriété n° 2 n’ont pas pu être pris en compte dès lors que le syndic était absent.

Compte tenu la violation manifeste des statuts, il convient de suspendre les effets des résolutions 1, 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 7 juin 2025 jusqu’à la tenue d’une nouvelle assemblée générale ou la décision de la juridiction au fond déjà saisie d’une demande en annulation de l’assemblée générale.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code civil, l’Association foncière urbaine libre [Adresse 13] sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS