TJ 06088, 17 juill. 2026, RG 25/00747

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

4ème Chambre civile
Date : 17 Juillet 2026 -
MINUTE N°26/600

N° RG 25/00747 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QI4F
Affaire : [P] [R]
[Z] [R]
C/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,
assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

DEMANDEURS AU PRINCIPAL ET DÉFENDEURS À L’INCIDENT

M. [P] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE

Mme [Z] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exerice
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,
Ouï les parties à notre audience du 27 mars 2026,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 2 juin 2026 après prorogation du délibéré a été rendue le 17 Juillet 2026 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse
Me Hervé BOULARD
Me Eric VEZZANI
Expédition

Le

Mentions diverses :
RMEE 2/12/2026 à9h
M. [P] [R] et Mme [Z] [R] sont propriétaires d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Cet appartement dispose d’un jardin, partie commune à jouissance privative, contigu à celui des époux [I] qui y ont planté un mimosa.

Soutenant que cette plantation contrevenait au règlement de copropriété autorisant la plantation d’arbustes que s’ils ne masquaient pas le soleil ou la mer, les époux [R] ont mis en demeure leurs voisins de réduire la hauteur des végétaux adossés à la limite séparative des deux jardins.

M. et Mme [I] ont fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2024 une demande d’autorisation de conserver le mimosa planté dans leur jardin qui a, au terme de la résolution 16, été acceptée à la majorité de l’article 24 de la lo du 10 juillet 1965.

Faisant valoir que cette décision était contraire au règlement de copropriété, M. [P] [R] et Mme [Z] [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour obtenir son annulation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] a saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident communiquées le 22 septembre 2025 au terme desquelles il sollicite :

à titre principal, que l’action soit déclarée irrecevable,à titre subsidiaire, que l’action soit déclarée irrecevable jusqu’à la mise en œuvre de la tentative de conciliation obligatoire prévue par le règlement de copropriété,à titre infiniment subsidiaire, qu’une médiation soit ordonnée,à défaut de médiation, la condamnation des époux [R] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il explique que le règlement de copropriété, qui a force de loi entre les parties, contient en page 18 une clause selon laquelle « les difficultés qui pourraient naître entre les divers propriétaires au sujet de l’application du présent règlement seront soumises à deux arbitres qui seront désignés par les copropriétaires réunis et votant comme il est dit ci-dessus et, en cas de désaccord, les arbitres nommeront un tiers arbitre, à défaut d’entente sur le choix de ce dernier, il serait désigné par monsieur le Président du Tribunal Civil de Nice. » Il en déduit que le règlement de copropriété contient une clause de conciliation obligatoire avant toute procédure judiciaire entre des copropriétaires à propos de son application. Il estime que le litige oppose en réalité deux copropriétaires, les époux [R] et les époux [I] qui ont fait inscrire la résolution contestée à l’ordre du jour. Il considère que cette tentative de conciliation aurait pu être initiée dans le délai de recours de deux mois et qu’à défaut, l’action est irrecevable.
Il soutient subsidiairement que le respect de cette clause s’impose quand bien même les demandeurs avaient l’obligation d’assigner dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée contenant la résolution litige.
Il fait valoir à titre infiniment subsidiaire que si l’action était jugée recevable, les parties devraient être enjointes de rencontrer un médiateur, mesure qui serait adaptée à la résolution du litige.

Dans leurs conclusions d’incident en réponse notifiées le 9 mars 2026, M. [P] [R] et Mme [Z] [R] concluent à la recevabilité de leur action ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 consacre le droit pour chaque copropriétaire d’agir individuellement pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, tandis que l’article 42 de la même loi encadre les actions dirigées contre les décisions collectives de l’assemblée générale en fixant notamment un délai de déchéance. Ils ajoutent que la jurisprudence distingue clairement entre les actions des copropriétaires qui peuvent être soumises à une clause de conciliation préalable et les actions en contestations des assemblées générales qui relèvent d’un régime spécifique.
Ils font valoir qu’ils contestent une décision collective prise par l’assemblée générale alors que l’obligation faite par le règlement aux copropriétaires de tenter une conciliation avant toute action en justice est limitée aux seuls litiges qui les opposent et fondés sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soulignent qu’ils agissent sur le fondement de l’article 42 de la loi qui leur imposent d’introduire l’action dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, délai qui est d’ailleurs incompatible avec la mise en œuvre d’une mesure de conciliation. Ils font observer que le fait, pour les époux [I], d’avoir soumis un vote sur une demande d’autorisation a conféré une dimension collective au conflit qui les oppose désormais au syndicat des copropriétaires pour faire juger que la résolution litigieuse aurait dû être adoptée à l’unanimité.
Ils ajoutent que le litige les opposent au syndicat et non à leurs voisins, la mise en œuvre d’une mesure de médiation est impossible.
Ils considèrent subsidiairement que la clause de conciliation du règlement de copropriété qui contrevient aux dispositions d’ordre public des articles 42 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 doit être déclarée réputée non écrite conformément à l’article 46 de la même loi.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu sa demande de médiation ou de renvoi du litige à une audience de règlement amiable. Le conseil des époux [R] a été invité à faire connaître son avis sur l’une de ses mesures en cours de délibéré mais n’a pas adressé de réponse.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 prorogé au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable.

En vertu de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées par ce texte et il est acquis que, licite, la clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en œuvre suspend jusqu'à son issue le cours de la prescription, constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent.

Toutefois, la clause contractuelle prévoyant une tentative de règlement amiable ne constitue une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, dont le non-respect est sanctionné par une fin de non-recevoir, que si elle est assortie de conditions particulières de mise en œuvre.

Par ailleurs, le litige doit entrer dans le domaine d'application de la clause de conciliation : le préalable amiable est en effet écarté lorsqu’il est limité à certaines contestations entre les parties dont ne relève pas le différend qui les oppose.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a qualité à se défendre à une action en nullité des décisions collectives qui a été introduite par un copropriétaire, peu important leur objet.

En l’espèce, M. [P] [R] et Mme [Z] [R] ont fat assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour obtenir le prononcé de la nullité de la résolution n° 16 adoptée par l’assemblée générale du 13 décembre 2024.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du 2 février 1924 contient, non pas une clause de conciliation préalable obligatoire, mais une clause d’arbitrage rédigée dans les termes suivants :

« Les difficultés qui pourraient naître entre les divers propriétaires au sujet de l’application du présent règlement seront soumises à deux arbitres qui seront désignés par les copropriétaires réunis et votant comme il est dit ci-dessus et, en cas de désaccord, les arbitres nommeront un tiers arbitre, à défaut d’entente sur le choix de ce dernier, il serait désigné par monsieur le Président du Tribunal Civil de Nice. »

Il résulte des termes clairs de cette clause qu’elle est applicable exclusivement aux litiges relatifs à l’application du règlement de copropriété entre copropriétaires. Elle ne précise pas, en revanche, qu’elle est un préalable obligatoire à la saisine d’une juridiction et donc ses conditions de mise en œuvre.

Dès lors, outre que cette clause ne contient pas des modalités de mise en œuvre suffisamment précises pour constituer une fin de non-recevoir, les litiges entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires n’entrent pas dans son champ d’application.

Elle serait donc, en tout état de cause, inapplicable à l’action des époux [R] qui n’a pas pour objet de régler leur litige de voisinage avec les époux [I] qui ne sont pas dans la cause, mais d’obtenir la nullité d’une décision prise par la majorité des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2024.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la clause d’arbitrage du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de médiation ou de renvoi de l’affaire à une audience de règlement amiable.

Outre que le conseil des époux [R] n’a pas fait part de l’avis de ses clients, il ressort des débats que le litige est sous-tendu par un litige de voisinage qui les oppose aux époux [I] qui ne sont pas dans la cause.

Le règlement amiable de ce différend suppose que les époux [I] participent à la mesure de médiation ou à l’audience de règlement amiable, ce qui ne peut leur être imposé et ne peut être garanti dans la mesure où ils ne sont pas parties à l’instance en nullité de la décision qu’ils ont fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

A défaut, les conditions ne sont pas réunies pour permettre la résolution amiable du litige introduit par les époux [R] à l’encontre du syndicat de sorte que la demande formée par le syndicat des copropriétaires défendeur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante à l’incident, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser aux époux [R] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS