TJ 92050, 1 juill. 2026, RG 25/02031

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
01 Juillet 2026

N° RG 25/02031 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZTLU

N° Minute :

AFFAIRE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” située 2/4/6/9/10/11/13 [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic

C/

[J] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” située 2/4/6/9/10/11/13 [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] représenté par son syndic
Société GIMCOVERMEILLE
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PC 100

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K]
[Adresse 6]
[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [K] est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble “[Adresse 1]” située [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance du défendeur, dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l’a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 28 février 2025.

Aux termes de ses dernières « conclusions d’actualisation » notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, et régulièrement signifiées au défendeur, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;
Il est demandé au Tribunal de :
- Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du « Syndicat des co-propriétaires de la Sté Immobilière [D] » de l’immeuble situé [Adresse 1] 2/4/6/9/10/11/13 [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 8], représenté par son syndic, Gimcovermeille,
En conséquence,
- Condamner M. [J] [K] à verser au « Syndicat des co-propriétaires de la Sté Immobilière [D] » de l’immeuble situé [Adresse 1] 2/4/6/9/10/11/13 [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 8],
représenté par son syndic, Gimcovermeille, les sommes suivantes :
- 35.986,73 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023,
- 174 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 7 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [J] [K] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. »

M. [K], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 avril 2026 et mise en délibéré au 01 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l'article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger recevables et bien-fondées » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 35.986,73 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 7 juillet 2025.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- une fiche immeuble émise par le service de la publicité foncière de [Localité 1] (92) justifiant que le défendeur est propriétaire des lots n°85 et 86 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 31 mai 2021, 24 janvier 2023, 28 juin 2023, 11 décembre 2023 et 20 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices des années 2021, 2023, 2024 et 2025 et voté divers travaux,
- un décompte de charges du défendeur, au sein des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, du 23 mars 2020 au 01 juillet 2025, 3ème trimestre inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 35.986,73 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 35.986,73 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 23 mars 2020 au 01 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, que M. [K] sera condamné à lui verser.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 174 euros ainsi décomposée :
- 30 euros au titre de frais de « mise en demeure», facturés le 25 octobre 2023,
- 144 euros au titre de frais « Alta avocat mise en demeure », facturés le 02 janvier 2024,
Soit un total de 174 euros

Le demandeur produit le contrat de syndic couvrant la période du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025, qui prévoit la facturation de prestation de mise en demeure par le syndic, dont il est justifié par le demandeur.

S’agissant des honoraires de l’avocat, la facture est produite ainsi que la mise en demeure en date du 15 décembre 2023 par lettre recommandée et son accusé de réception.

Ces sommes seront donc retenues.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires dispose donc d’une créance de 174 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [K] sera condamné à lui verser.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges de copropriété arriérées et frais de recouvrement soit majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires qui produit la mise en demeure du 25 octobre 2023 demandant le règlement de la somme de 10.281,30 euros.

Dès lors, les intérêts au taux légal pour les charges de copropriété courront sur la somme de 10.281,30 euros à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023, et pour le surplus à compter de l’assignation.
Les intérêts de retard pour les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 courront à compter de la mise en demeure en date du 15 décembre 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il soutient que le comportement répété du défendeur, qui s'abstient de régler les charges de copropriété dont il est redevable, a causé un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il fait valoir que ces impayés ont privé la copropriété des ressources nécessaires à son fonctionnement, contraignant les autres copropriétaires à faire l'avance des sommes dues et engendrant des difficultés de trésorerie. Il expose également que les frais de recouvrement qui ne peuvent être imputés au copropriétaire sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent à la charge de la collectivité des copropriétaires en application du contrat de syndic, ce qui constitue, selon lui, un préjudice financier supplémentaire et demande, subsidiairement et dans l’hypothèse où le Tribunal déduirait des frais qu’il considèrerait comme non nécessaires, de les prendre en compte dans l’évaluation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de M. [K] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’un préjudice.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, est condamné, au paiement des entiers dépens de l'instance selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le défendeur sera condamné à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS