TJ 92050, 1 juill. 2026, RG 24/07263

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
01 Juillet 2026

N° RG 24/07263 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWRC

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]” [Adresse 2] - [Adresse 3] pris en la personne de son syndic :

C/

[S] [W], [U] [O] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] pris en la personne de son syndic :
Cabinet FONCIA IMMOBILIAS
[Adresse 6]
[Localité 3]

représenté par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004
Situation :

DÉFENDEURS

Madame [S] [W]
[Adresse 7]
[Localité 4]

défaillante

Monsieur [U] [O] [D]
[Adresse 7]
[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble « la [Adresse 8] [Adresse 9] » [Adresse 2] - [Adresse 10] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété.

M. [U] [O] [D] et Mme [S] [W] sont propriétaires indivis de lots dans cet immeuble.

Se plaignant de la défaillance des défendeurs, dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, les a fait assigner, au visa de des articles 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-6 du code civil, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, des articles 220 et 1240 du code civil, devant ce tribunal par exploit du 21 août 2024 et demande au tribunal de:
« Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [U] [O] [D] et Mme [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic Foncia Immobilias, ayant pour enseigne commerciale Foncia Colbert :
- la somme, en principal, de 9.896,83 euros - au 24 juillet 2024 - 3ème trimestre 2024 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,
- la somme de 924,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,
- la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,
- la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée
- Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.».

M. [D] assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Mme [W], assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En application de l'article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de de 9.896,83 euros, pour les charges et travaux échus et non réglées arrêtés au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure/du commandement de payer.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots n°3096 et 3143 au sein de l’ensemble immobilier susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :
-les appels de charges et de travaux,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2023, 26 juin 2023, 25 mars 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 à 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024 à 2026 ainsi que divers travaux,
- un décompte des défendeurs, relevant un solde débiteur de 10.821,01 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 24 juillet 2024, incluant l’appel de provisions du troisième trimestre 2024.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 9.896,83 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 24 juillet 2024, couvrant la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, que les défendeurs seront condamnés à lui payer.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, date du commandement de payer ou à défaut à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure du 16 novembre 2022, mais sans son accusé de réception.
Le demandeur apporte aux débat le commandement de payer en date du 24 mai 2023 demandant le règlement de la somme de 4.313,41 euros outre la somme de 153,68 euros correspondant au montant de l’acte.

Dès lors, les intérêts au taux légal courront à compter du 24 mai 2023, date du commandement de payer sur la somme de 4.313,41 euros, et à compter de l’assignation du 21 août 2024 sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats un décompte de ces frais de recouvrement de 924,18 euros décomposés de façon suivante :
- 40 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 16 novembre 2022,
- 220 euros au titre de frais « LGF transm. dossier c/huissier » facturés le 10 mai 2023,
- 214,18 euros au titre de frais « [K] commandement de payer aff. [Z] » facturés le 25 mai 2023,
- 450 euros au titre de frais « LGF transm. dossier c/avocat» facturés le 25 octobre 2023.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période 01 juillet 2023 au 30 juin 2026, dès lors, il est impossible de déterminer le montant prévu au contrat pour les prestations du syndic« frais de mise en demeure » et « LGF transm. dossier c/huissier », facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.
S’agissant des frais de constitution de dossier transmis à l’avocat, le contrat de syndic ne facture qu’à hauteur de 150 euros TTC et « uniquement en cas de diligence exceptionnelles », dont il n’est pas justifié. De surcroît, cette prestation de syndic relève des missions de base de tout syndic au recouvrement de sa créance dont le coût doit être répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Cette somme ne sera pas retenue.

Dès lors, seuls seront retenus les honoraires de l’huissier, dont il est justifié concernant le commandement de payer en date du 24 mai 2023, d’un montant de 214,18 euros que M. [D] et Mme [W] devront payer au syndicat de copropriétaires au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [U] [O] [D] et de Mme [S] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que les manquements répétés des défendeurs à leur obligation essentielle de régler les charges de copropriété constituent une faute ayant causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il fait valoir que ces impayés privent durablement le syndicat des sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, contraignant les autres copropriétaires à supporter cette défaillance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne se contente que de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive des défendeurs a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme allouée au titre des charges impayées et frais nécessaires au recouvrement, soit eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement ou à défaut in solidum au paiement des sommes mises à leurs charges, y compris des dépens et des frais irrépétibles.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le demandeur produit le règlement de copropriété qui prévoit, dans son article dans son article 10 qu’« en cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les copropriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux , vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfices de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

M. [D] et Mme [W] sont par conséquent condamnés solidairement à régler les sommes mises à leur charge au profit du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées et frais de recouvrement et in solidum pour les autres condamnations prononcées.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [D] et Mme [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui ne comprendront pas les éventuels frais hypothétiques d’exécution forcée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS