TJ 31483, 15 juill. 2026, RG 24/00453

MINUTE N° 26/
JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026
DOSSIER N° RG 24/00453 - N° Portalis 46CZ-W-B7I-RKB

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PRÉSIDENTE : Marie JONCA, Vice-Présidente statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats et des opérations de mise à disposition : Virginie NICOLAS, Cadre Greffier

DEBATS
A l’audience de plaidoirie du 22 Mai 2026, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT
Rendu le 15 Juillet 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Le
Notifié RPVA et opendata

Grosse délivrée
à Me Pizzasegola
Me Parera
le

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [X] [B] [S] [L]
né le 13 Juillet 1961 à LONDRES, demeurant DEVONE - COLEHAYES LODGE - LOWERDOWN BOVERY TRACEY TQ13 9 LD - ROYAUME UNI
représenté par Me Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Mme [H] [Z]
née le 18 Janvier 1963 à LIVERPOOL, demeurant DEVONE - COLEHAYES LODGE - LOWERDOWN BOVEY TRACEY TQ13 9 LD - ROYAUME UNI
représentée par Me Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis 14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

Société ACANTHE PYRENEES, Société par Actions Simplifiée, immatriculée RCS de Toulouse sous le n° 392 810 974, dont le siège social est sis 20 Place Maréchal Joffre - 31110 BAGN7RES DE LUCHON

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

Mutuelle MMA IARD, dont le siège social est sis 14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

*

EXPOSE DU LITIGE:

La résidence MAISON DOREE sise à BAGNERES DE LUCHON est soumise au régime de la copropriété. Le Syndicat des copropriétaires en a confié à la gestion à la SAS ACANTHE PYRENEES, es qualitès de Syndic.

Courant 2010, des travaux de rénovation portant sur la VMC ont été réalisés.

En raison de malfaçons, une procédure judiciaire a été initiée par le Syndic, sur autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2018, aboutissant à la désignation d’un expert judiciaire selon ordonnance de référé en date du 4 novembre 2019.

L’expert judiciaire a remis son rapport définitif le 30 avril 2021.

Selon acte authentique en date du 24 février 2022, Monsieur [X] [B] [S] [L] et Madame [H] [N] [Z] (ci-après les consorts [L]) ont fait l’acquisition des lots n°7 et 14. Cet acte mentionne l’existence d’une procédure en cours selon les termes suivants: “procédure malfaçon VMC”, et ce conformément au pré-état, puis à l’état délivrés préalablement par le Syndic, en date respectivement du 25 octobre 2021 et du 14 février 2022.

Selon assignation en date du 27 avril 2023, le Syndic a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en réparation des préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires, en ce compris le coût des travaux de reprise alors estimé à 150.000€.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024, a été votée la mise en conformité incendie de la VMC sans attendre le résultat de la décision de justice pour un montant total de travaux arrêté à la somme de 87.784,62€.

Estimant ne pas avoir été suffisamment informés sur l’état d’avancement de la procédure judiciaire concernant les malfaçons affectant la VMC ainsi que sur l’étendue et la gravité de ces malfaçons,et à défaut de réglement amiable, les consorts [L] ont saisi la juridiction de céans pour voir engager la responsabilité du Syndic.

Procédure:

Selon acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, Monsieur [X] [L] et Madame [H] [Z] ont fait assigner la SARL ACANTHE PYRENEES en réparation des préjudices subis..

Selon acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Monsieur [X] [L] et Madame [H] [Z] ont appelé à la cause les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD en qualité d’assureur de la SARL ACANTHE PYRENEES.

Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état du 6 février 2026.

Prétentions et moyens des parties:

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [L] demandent au tribunal, outre les entiers dépens, de:
- condamner la société ACANTHE PYRENEES solidairement avec la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD au paiement de la somme de 25.400€ au titre de la réparation du préjudice subi par suite de la perte de chance;
- condamner la société ACANTHE PYRENEES solidairement avec la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD au paiement de la somme de 5.000€ au titre de la réparation de leur préjudice moral;
- condamner la société ACANTHE PYRENEES solidairement avec la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD au paiement de la somme 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [L] exposent au visa de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que le Syndic ACANTHE PYRENEES a manqué à son devoir de conseil par suite du caractère incomplet et erroné des informations transmises dans le pré-état du 26 octobre 2021, en mentionnant une procédure en cours alors que dès le 10 mai 2020, il avait connaissance du pré-rapport de l’expert judiciaire et des dires, confortant les malfaçons de la VMC et les non-conformités au regard des normes incendies, puis dans l’état du 14 février 2022, alors que dès le 30 avril 2021, il avait eu connaissance du rapport définitif de l’expert judiciaire. Ils ajoutent qu’aucun chiffrage des travaux à envisager n’a été mentionné ni dans le pré-état, ni dans l’état, empêchant ainsi les acquéreurs de l’appréhender, alors que le syndic détenait un devis de la société CONQUES depuis le 11 décembre 2018, outre qu’aucune assemblée générale n’est intervenue en 2020, les privant de toutes nouvelles informations sur l’état d’avancement de la procédure entre l’assemblée générale du 27 décembre 2019 et l’acquisition du 24 février 2022. En réponse aux moyens développés par les défendeurs, les consorts [L] indiquent que le fait que l’acquéreur se soit obligé dans l’acte de vente, de faire son affaire personnelle de la procédure en cours, ne concerne que les rapports avec le vendeur, et ne fait pas obstacle à l’exercice d’une action en responsabilité à l’encontre du Syndic pour défaut d’information fautif. Ils soutiennent que cette faute leur a causé des préjudices, consistant en premier lieu, en une perte de chance de ne pas avoir acquis l’appartement, ou de l’avoir acquis à un prix moindre, préjudice qu’ils évaluent au taux de 20% du prix d’acquisition avec l’ajout des droits d’enregistrement, soit la somme totale de 25.400€. Enfin, ils allèguent un préjudice moral en raison de la crainte et de l’anxiété que leur ont causé les procédures engagées et le fait de vivre dans un immeuble présentant un risque incendie accru.

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société ACANTHE PYRENEES ainsi que ses assureurs demandent au tribunal, outre les entiers dépens, de:
- débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes;
- condamner les consorts [L] à leur payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses exposent au visa de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, n’avoir commis aucune faute, puisqu’il peut être reproché au syndic d’avoir informé les futurs acquéreurs au-delà de son obligation légale, s’agissant d’une procédure en cours concernant des malfaçons affectant la VMC alors même que l’instance en référé avait pris fin le 4 novembre 2019, et que l’expert avait déposé son rapport définitif le 30 avril 2021, de sorte que plus aucune procédure n’était pendante. Par ailleurs, ils indiquent que les acquéreurs ont été informés qu’une expertise judiciaire était en cours par suite de la délivrance de l’état ainsi que la communication des procès verbaux d’assemblée générale des trois dernières années précédant leur acquisition (et notamment les procès verbaux des assemblées générales du 27 décembre 2019, du 18 mars 2021 et du 21 octobre 2021). En outre, les défenderesses soutiennent que la perte de chance invoquée par les consorts [L] est hypothétique puisque la procédure judiciaire concernant la réparation des malfaçons de la VMC est toujours en cours, outre que cela reviendrait à les indemniser deux fois pour ces malfaçons. Enfin, les défenderesses relèvent que les consorts [L] ne justifient d’aucun préjudice moral. Au surplus, ellesobservent que les demandeurs ne résident pas actuellement dans le logement pour lequel ils évoquent un risque incendie accru et que le préfinancement des travaux résulte de leur qualité de copropriétaires et ne saurait être imputé au Syndic. Subsidiairement, elles indiquent que si les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne dénient nullement leur garantie, c’est sous réserve de la franchise contractuelle.

La clôture est intervenue le 22 janvier 2026.

A l’audience de plaidoirie du 22 mai 2026, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIFS:

1- Sur la demande principale en dommages et intérêts:

A titre liminaire, il sera observé que si les consorts [L] n’invoquent aucun fondement juridique au soutien de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre du Syndic ACANTHE PYRENEES, à l’exception de l’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas contesté que les fautes alléguées ne résultent pas de l’inexécution d’un contrat de mandat qui n’existe que dans les relations entre le Syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile et le Syndic, de sorte qu’il convient de les examiner sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle, et ce conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile qui fait obligation au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables.

Ainsi, aux termes de l’article 1240 du code civil : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 1241 du code civil dispose que “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.

Il appartient à celui qui l’allègue de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux. La faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif, sans que la preuve d’un élément intentionnel ne soit exigée.

Le dommage peut être moral ou matériel. Il doit être personnel, direct et certain. Aussi, le dommage futur doit être réparé du moment qu’il est certain.

L’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que préalablement à l’établissement d’un acte réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le Syndic adresse au notaire chargé de le recevoir, un état daté comportant trois parties. Il précise que dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le Syndic indique s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le Syndicat est partie.

L’absence de fourniture de ces renseignements ou la transmission de renseignements inexacts ou incomplets peut engager la responsabilité du syndic s’il en découle un préjudice pour l’acquéreur ou le vendeur.

L’objectif poursuivi par ces dispositions est d’assurer la communication au futur acquéreur d’un lot de copropriété d’un certain nombre d’informations destinées à éclairer son consentement.

Au cas présent, il est constant que préalablement à la signature de l’acte authentique de vente du 24 février 2022 portant sur les lots de copropriété n°7 et 14, un pré-état du 25 octobre 2021, puis un état du 14 février 2022 ont été adressés au notaire chargé de recevoir l’acte, aux fins d’information de l’acquéreur.
Aux termes du pré-état du 25 octobre 2021 est mentionné s’agissant de la vie de la copropriété, un appel de fonds à hauteur de 1.449,50€ s’agissant des “frais de procédure, provision procédure VMC et complément de procédure VMC”, et au titre des procédures en cours, les mentions suivantes: “procédure malfaçon VMC” et “expertise judiciaire en cours”. Par ailleurs, aux termes de l’état daté du 14 février 2022 est mentionné, s’agissant de la vie de la copropriété, un appel de fonds à hauteur de 1.832,17€ comprenant en sus des frais susrappelés, la “maîtrise d’oeuvre VMC cabinet BIEE”, et au titre des procédures en cours les mentions “procédure malfaçon VMC” et “expertise judiciaire en cours”. En outre, il est constant que préalablement à l’acte authentique de vente, les consorts [L] ont reçu communication des derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, et desquels il résulte que:
- le 14 décembre 2018, l’assemblée générale a autorisé le Syndic à agir en justice contre des défendeurs nommément désignés, “pour les problèmes de dysfonctionnement de la VMC collective et la non-conformité au DTU” et “à procéder aux appels de fonds nécessaires sur la base de 2.500€ pour les premiers frais de procédure”;
- le 27 décembre 2019, l’assemblée générale a procédé à un appel de fonds dans le cadre de la “procédure sur la non-conformité de la VMC”;
- le 18 mars 2021, le “Syndic informe l’assemblée de ce que l’expertise judiciaire concernant la VMC est toujours en instance. L’expert a demandé de lui faire parvenir des devis de mise en place de porte paroi coupe feu dans le cadre de la sécurité incendie ainsi que des devis pour le rebranchement sur la colonne d’extraction de certains appartements ainsi que la modification du rejet d’air. Le devis concernant la sécurité incendie a été établi à la demande de la SELARL [G], le devis pour la VMC est en attente”;
- le 21 octobre 2021 l’assemblée générale confirme le choix du cabinet BIEE “pour un contrat de maîtrise d’oeuvre concernant la mise en conformité de la VMC pour un montant de 1.201,20€” et qu’après étude du rapport du cabinet BIEE, l’assemblée générale “décide de mettre en demeure les parties adverses SARL [G] et Mengarduque de s’engager à prendre en charge financièrement l’intégralité du montant des travaux de mise en conformité du système VMC ainsi que tous les frais afférents à cette procédure engagés par la copropriété et ceux restant à prévoir et en étant la conséquence”.
Enfin, il sera observé que les procès-verbaux d’assemblée générale susvisés sont déclarés avoir été annexés à l’état puis au pré-état communiqué par le Syndic, sans qu’aucune contestation n’ait été émise sur ce point.

Aussi, il résulte suffisamment des informations fournies par le Syndic qu’un contentieux était en cours s’agissant de malfaçons affectant les VMC, peu importe que la notion de “ procédure” n’ait pas été employée dans le sens procédurale par le Syndic qui avait l’intention de signfier par l’utilisation de ce mot dans son expression courante, qu’un litige non réglé était pendant s’agissant de la VMC de l’immeuble. En outre, il résulte de la lecture du pré-état et de l’état mentionnant des malfaçons, ainsi que des procès-verbaux d’assemblée générale annexés, que les “malfaçons” en cause visaient non seulement un dysfonctionnement de l’installation, mais également un défaut de conformité de l’installation à la réglementation et notamment celle relative aux normes incendies, tel que cela résulte de la mention “non conformité au DTU” ainsi que des demandes de devis formulées par l’expert judiciaire et retranscrites sur le procès-verbal d’assemblée générale du 18 mars 2021, s’agissant de la “sécurité incendie”. Aussi, les informations à disposition des acquéreurs au moment de l’achat de leur bien leur permettaient de connaître l’existence de dysfonctionnements ainsi que leur nature.

Au demeurant, si effectivement la mention selon laquelle l’expertise judiciaire était toujours en cours à la date de la rédaction des états était inexacte, le rapport définitive ayant été remis le 30 avril 2021, il n’en demeure pas moins que la lecture de cette mention propre à susciter l’attention des acquéreurs sur le contentieux en cours, combiné au contenu des procès-verbaux d’assemblée générale n’était pas de nature à soustraire à leur connaissance une information déterminante de nature à leur faire reconsidérer les conditions notamment financières de leur achat, outre que les deux états ainsi que les procès-verbaux mentionnaient les appels de fonds consécutifs au provisionnement pour travaux, et au paiement des frais de procédure, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que cette procédure était susceptible d’impacter le montant des charges à venir. Au surplus, il sera observé que les acquéreurs avaient ainsi été mis en mesure de solliciter des informations complémentaires, le cas échéant préalablement à leur achat, tel que la communication des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, étant toutefois observé que l’obligation légale de renseignement pesant sur le Syndic n’exigeait pas de sa part qu’il détaille pour chaque malfaçon leur nature et leur portée, ni qu’il communique ab initio sans autre forme le rapport d’expertise judiciaire aux consorts [L] qui n’étaient pas partie à la procédure judiciaire, et dans laquelle ils n’avaient pas d’intérêt à défaut d’avoir acquis la qualité de co-propriétaire.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SAS ACANTHE sur le fondement des dispositions susvisées du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de sorte que les demandeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’examiner l’action en garantie dirigée contre les assureurs du Syndic en vue de leur condamnation solidaire.

2- Sur les frais et les dépens de l’instance

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les consorts [L], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance qu’ils ont initiée.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties justifient qu’il ne soit pas fait droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,