TJ 68066, 8 juin 2026, RG 24/01242

N° RG 24/01242 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FEUY

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Localité 2]

Service Civil
Sous-Section 1

N° RG 24/01242 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FEUY

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

* Copies délivrées à

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me REIBEL

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDEUR –

Monsieur [S] [N] [G] [E], domicilié : chez Cabinet KPMG Avocats, [Adresse 2]
représenté par Me Mathilde REIBEL, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 45, Me Frédéric KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire :

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Direction régionale des finances publiques d’Ile de France, dont le siège social est sis [Adresse 3]

CONCERNE : Demande en décharge ou en réduction des droits d’enregistrement portant sur des mutations à titre gratuit ou des partages

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 10 avril 2026
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée en date du 20 juin 2024, M. [S] [E] a fait citer Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France, prise en la personne de son Directeur en exercice, aux fins d’obtenir :

- l’annulation de la décision du 5 février 2024 de rejet de sa demande de dégrèvement et de restitution des droits de mutation acquittés
- en tout état de cause, que soit prononcé ce dégrèvement à hauteur de 75.000€
- la condamnation de Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700
- sa condamnation aux frais et dépens de l’instance

Au soutien de sa demande, M. [S] [E] expose les circonstances de fait et de droit suivantes :

- il est l’héritier unique de M. [T] [E], décédé le [Date décès 1] 2021 ; il lui a succédé en pleine propriété pour tous ses biens
- M. [S] [E] est résident fiscal au Maroc
- l’actif de la succession comportait un immeuble sis [Adresse 4], qu’il a déclaré pour une valeur de 900.000 €
- les droits de succession étaient dus à hauteur de 185.328 € suivant la déclaration de succession du 12 novembre 2021
- M. [S] [E] a finalement estimé que la valeur déclarée de ce bien immobilier était en réalité surestimée ; il a consulté un expert immobilier inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 1] ; Mme [K] [U] a estimé le bien à 650.000 € suivant avis du 20 mai 2021
- M. [S] [E] a déposé une réclamation contentieuse le 26 septembre 2023 qui a été rejetée le 10 avril 2024 au visa des articles R 194-1 du Livre des Procédures fiscales et 761 du Code général des impôts ; Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France a estimé que le document fourni n’établissait pas une surévaluation alors que l’imposition initiale a été calculée sur les bases indiquées dans la déclaration présentée à l’enregistrement ; en l’occurrence, l’avis est daté du 20 mai 2021 et le dépôt de la déclaration de succession a eu lieu le 18 novembre 2021, en sorte qu’il en avait connaissance
- M. [S] [E] rappelle que le Tribunal judiciaire est compétent en matière de droits d’enregistrement en application de l’article R 202-2 du Livre des Procédures fiscales
- M. [S] [E] rappelle également que les biens immobiliers sont estimés à leur valeur vénale réelle au jour du décès ; cette valeur vénale est celle du prix du marché immobilier
- en l’espèce, les caractéristiques du bien immobilier sont les suivantes :
* immeuble construit en 1910 sur un terrain de 28, 26 ares
* surface habitable de 290 m² ; annexes, dépendance : 345 m² de surface pondérée
* performance énergétique E

- le notaire n’a pas pris en compte l’avis de valeur de l’expert immobilier
- les ventes d’autres biens immobiliers cédés avant le décès de M. [E] ont été recherchées en sus sur les communes avoisinantes (8 ventes recensées) : le prix moyen du mètre carré est de 1.340 €
- sur cette base, l’estimation est de 388.600 € pour la surface habitable de 290 m², ou 462.300 € pour la surface pondérée de 345 m²
- ces valeurs sont sans commune mesure avec la valeur déclarée de 900.000 € ; celle-ci est manifestement excessive et doit donner lieu à rectification
- le bien a d’ailleurs été vendu le 4 octobre 2023 pour 620.000 € (dont 10.000€ de mobilier)
- la valeur de 650.000 € peut donc être retenue comme base de droits de mutation

Dès lors, au regard de la succession, l’actif est de 657.886,22 €. Après abattement de 100.000 €, les droits à acquitter sont de 110.328 € ; ceux effectivement acquittés ayant été de 185.238, M. [S] [E] sollicite 75.000€ de dégrèvement.

La clôture a été prononcée le 28 février 2025. Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France a toutefois sollicité un rabat de clôture, qui a été accordé par décision du 2 mai 2025.

Suivant conclusions du 29 juillet 2025, Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France demande :

- la confirmation de l’estimation à 900.000 € de l’immeuble ayant appartenu à feu M. [E]
- le débouté de M. [S] [E] en sa demande de dégrèvement et en toutes ses autres demandes
- sa condamnation au paiement de 3.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France fait valoir que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, et d’après une déclaration détaillée et estimative des parties. Cette valeur vénale est établie par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires. Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France estime que le panel des biens sélectionnés pour la comparaison manque de cohérence, un seul étant situé dans la même commune. La variation des prix est d’ampleur, puisque les prix recensés vont de 792 €/m² à 2.188 € /m². Aucun ne possède un terrain de 3000 m². Les surfaces des autres biens retenus n’excèdent pas 250 m². Les photos des différents biens ne sont pas produites. Quant à l’attestation de valeur vénale du 20 mai 2021, elle ne constitue aucunement une expertise puisqu’aucun terme de comparaison n’est apporté, et qu’elle est très peu circonstanciée. Elle n’a pas été prise en compte dans la déclaration de succession.

M. [S] [E] réplique que si le principe de l’évaluation prévoit de comparer avec des ventes intervenues à la même période, il est pourtant admis qu’à titre exceptionnel, et en l’absence d’éléments de comparaison, une transaction postérieure soit admise comme élément de preuve. En l’occurrence, une Cour d’appel avait admis une telle indication de comparaison puisque l’immeuble se démarquait de l’habitat local et qu’aucun élément de comparaison antérieur ne pouvait être apporté. M. [S] [E] soutient ainsi que c’est la vente de son bien immobilier, dans un marché immobilier confidentiel, qui constitue le meilleur élément d’évaluation en l’absence de biens similaires dans l’environnement proche.

M. [S] [E] ajoute que certes l’immeuble dispose d’un terrain de 3000 m², mais celui-ci est largement en pente, se situe dans une courbe de la voie publique, derrière un hôtel-restaurant qui génère beaucoup de passage. L’argument relatif au terrain doit être écarté. Sur les autres éléments de comparaison apportés, il rappelle que les ventes mentionnées ne sont pas sur les mêmes communes, mais relèvent du même code postal (communes avoisinantes).

Enfin, il produit un autre avis, notarié, qui évaluait l’immeuble à 700.000 €.

La clôture a été prononcée le 3 mars 2026 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril suivant et mise en délibéré au 8 juin.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

Attendu qu’au vu des pièces produites, la valeur vénale réelle de l’immeuble déclaré dans la succession a été nettement surestimée, ainsi que cela résulte des avis convergents donnés d’une part par le notaire Me [Z] (courrier du 8 novembre 2021 – pièce 3) proposant une valorisation à 700.000 €, et d’autre part par l’expert consulté à titre privé (attestation de valeur vénale du 20 mai 2021 – pièce 2) proposant une valorisation à 650.000 € ;

Qu’en conséquence, il convient de rectifier celle-ci au vu des éléments apportés par M. [S] [E] ;

Attendu qu’au regard du relevé des ventes produit par le demandeur, le Tribunal retient les données suivantes, qui concernent des ventes pour des immeubles ayant une surface habitable et une superficie de terrain tendant vers les caractéristiques de l’immeuble objet des droits de mutation, soit :

* [Localité 3] : 248 m² et 1892 m² de terrain ; 845 €/m²
* [Localité 4] : 320 m² et 3724 m² de terrain ; 2188 €/m²
* [Adresse 5] : 225 m² et 8679 m² de terrain ; 1693 €/m²
* [Localité 4] : 371 m² et 1305 m² de terrain ; 1468 €/m²
* [Localité 5] : 230 m² et 1300 m² de terrain ; 1043 €/m²
et ce pour des communes effectivement situées à proximité immédiate du Howald,
soit un prix moyen au m² de 1447 € ;

Qu’ainsi, la valeur vénale réelle de l’immeuble s’établirait à 499.353 € pour la surface pondérée de 345 m² – ou 500.000 € - ;

Attendu que M. [S] [E] sollicite le dégrèvement sur la base d’une évaluation à hauteur de 650.000 € - étant observé qu’il a depuis vendu le bien pour un montant de 620.000 € - ; qu’il sera donc fait droit à sa réclamation, qui est cohérente avec cette valeur vénale réelle ;

Attendu que Mme la Directrice générale des Finances Publiques d'Ile de France succombe à titre principal ; qu’elle supportera donc les frais et dépens de l’instance, outre une somme au titre de l’article 700 à hauteur de 2.500 € ;

Attendu qu’il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions ; qu’il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS :