TJ 68066, 28 mai 2026, RG 23/00016

N° RG 23/00016 - N° Portalis DB2F-W-B7H-EWXG

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Localité 2]

Service Civil
Sous-Section 1

N° RG 23/00016 - N° Portalis DB2F-W-B7H-EWXG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

* Copies délivrées à

Me SOUMSA

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me HAGER

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [R] [Q], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34

Madame [A] [Q] née [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34

À l’encontre de :

– DÉFENDEURS –

Madame [J] [H] époux de Madame [F], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 06 mars 2026
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’ instance, en date du 03 janvier 2023, les consorts [Q] saisissaient la 1ere chambre civile du Tribunal judiciaire de COLMAR, aux fins de;
- déclarer leur demande recevable et bien fondée ;
- condamner solidairement les époux [F] au paiement de la somme de 65.200,00 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l’ assignation ;
- condamner solidairement les époux [F] à tous les dépens, outre au montant de 3.000,00 € en application de l’ article 700 du CPC ;
prononcer le caractère exécutoire de la décision.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [Q] expliquaient avoir signé une promesse synallagmatique de vente avec les époux [F] , relative au lot n°2 constitué d’un appartement au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] et au lot n° 7 constitué d’ un dégagement et d’ une cave, au sein du même immeuble en copropriété, en date du 17 mars 2022, pour un montant de 652.000,00 € , outre une commission de 28.000,00 € au profit de l’agent immobilier , qui était leur intermédiaire ; qu’ il avait été défini que l’ acte de vente définitif allait se faire au mois d’ août 2022  mais, qu’ en date du 28 juillet 2022, le notaire des époux acquéreurs, Me [B], écrivait au notaire des vendeurs, Me [O] , pour indiquer que l’ acte de vente , dont la signature était prévue, pour le 09 août 2022, devait comporter séquestre d’une partie du prix , pour garantir la réalisation de certains travaux , qu’ en effet, des travaux urgents pouvant affecter la solidité de l’ ouvrage, n’ avaient pas été effectués et que la cave, à laquelle les acquéreurs n’ avaient pas eu accès, aurait subi un dégât des eaux, que par courriel du 08 août 2022 , Me [B] indiquait que les acquéreurs n’ allaient pas signer l’ acte authentique comme prévu, le 09 août 2022, en raison du refus des époux vendeurs de placer sous séquestre une partie du prix de vente ; qu’ une première visite de la cave, le 06 août 2022, mettait en évidence, un très mauvais état de la tuyauterie et que la partie sud du jardin donnant sur la terrasse-perron des copropriétaires du rez de chaussé était dans un état de délabrement avancé et que les supports métalliques des terrasses du premier étage étaient complètement rouillés et que, plus généralement, l’ état des gros oeuvres des parties communes nécessitait des travaux ; que les époux [F] estimaient avoir été victime d’ une désinformation grave, que le 12 septembre 2022, il était répondu point par point aux arguments développés par les consorts [F], que ces accusations étaient sans fondement ; qu’ en réponse, le 10 octobre 2022, les défendeurs mettaient en exergue qu’ un des copropriétaires M. [U] les avait informés de la nécessité de faire des

travaux, que le 21 novembre 2022, il était répondu aux époux [F] en se référant au carnet d’entretien de l’ immeuble, auquel les acquéreurs avaient eu accès, mais que ces derniers maintenaient leur position, par courrier du 24 novembre 2022 ; que dans ces circonstances, ils étaient bien fondés à solliciter l’application de la clause pénale, aux fins d’obtenir indemnisation, selon le contrat, en raison de ce que l’ échec de la réitération de l’ acte authentique ne relevait pas de l’ absence d’une réalisation de la condition suspensive, d’ où la présente procédure, que les raisons invoquées, étaient en réalité , toutes autres, que les époux [F] avaient voulu se défaire de la promesse, dans la mesure où ils avaient acquis un autre bien immobilier, situé au [Adresse 5] à [Localité 1].

Les époux [F] expliquaient plus amplement, qu’ au cours de la première visite, du 17 mars 2022, ils constataient que la salle d’eau était exiguë et qu’ il n’ y avait pas de possibilité d’ y installer un sèche-linge et avaient demandé s’ il était possible d’installer une buanderie à la cave et, qu’ il leur avait été répondu par l’ affirmative , qu’ ils n’ avaient cependant pas eu accès à la cave , en raison de ce que M. [Q], absent, était en possession de la clé et que le seul point négatif afférent à l’immeuble était un problème d’ étanchéité de la terrasse ouest, que l’ essentiel avait été réalisé  et qu’ au bout d’ une heure trente de visite, une brève incursion dans le jardin avait eu lieu et que ,seule la partie ouest avait été vue, que Mme [X], agent immobilier leur recommandait vivement de signer le compromis ,en raison de ce que plusieurs amateurs sérieux étaient intéressés par le bien, qu’ ils auraient tout le temps de choisir pendant le délai de rétractation de 10 jours , qu’ ils signaient le compromis, mais que, lors d’ un passage fortuit à [Localité 1], en mai 2022 , ils découvraient la façade sud-ouest de l’ immeuble par une ouverture de la haie qui bordait la route et observaient le délabrement de l’ ensemble véranda-perron- escalier du rez de chaussée de l’immeuble, qu’ ils prenaient alors contact avec l’ agence immobilière, qui leur répondait que lesdits travaux afférents à cette partie de l’immeuble, étaient à la charge exclusive du propriétaire du rez de chaussée, que pour ceux-ci, il subsistait néanmoins une incertitude quant aux personnes qui devaient prendre en charge lesdites réparations , qu’ ils avaient aussi été destinataire de l’ ordre du jour de l’ assemblée générale, du 24 juin 2022, qui faisait apparaitre de nombreuses décisions à prendre concernant des travaux à réaliser et que c’ était dans ces conditions que leur notaire écrivait aux époux [Q], le 28 juillet 2022, pour indiquer que des travaux urgents qui pouvaient affecter la solidité du bien étaient à prévoir et que ces derniers n’ avaient pas eu accès à la cave – qu’une seconde visite avait eu lieu, le 06 août 2022, que M. [F] était accompagné par Mme [C] , qu’ après avoir visité la cave, il apparaissait évident qu’ il ne pouvait être question d’ y installer une buanderie, que l’ accès à la cave était périlleux du fait de sa raideur, que la tuyauterie était rouillée , que l’ arrivée d’ eau était obsolète et surtout qu’ il n’ y avait aucun système d’évacuation , que toute la cave donnait une impression d’ humidité très forte, qu’ ils visitaient la partie sud, qui leur avait été cachée la première fois et découvraient la terrasse perron du rez de chaussée dans un état de délabrement avancé , que son état était catastrophique, qu’ ils en déduisaient que lesdits travaux devaient reposer sur la copropriété – qu’ à défaut du séquestre d’ une partie du prix de vente, ceux-ci refusaient de signer l’ acte, le 09 août 2022 et renonçaient à l’ acquisition du bien en septembre 2022 , que c’ était dans ces

conditions qu’ ils avaient été attraits devant la présente Juridiction , qu’ il leur était facile de démontrer que la demande était mal fondée , que ceux-ci avaient été victime d’ un dol et sollicitaient en conséquence l’ annulation du compromis de vente et , à titre reconventionnel, réparation du dommage matériel qu’ ils avaient subi à hauteur de 2.143,18 € au titre du garde meubles qu’ils avaient trouvé pour remiser leurs biens et réparation de leur dommage moral pour une somme de 2.500,00 € et un montant de 3.000,00 € au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile, ces derniers ayant ajouté que les faits décrits par les époux [Q] avaient été dénaturés de façon fallacieuse par la création d’ un lien artificiel entre l’ achat de leur nouveau bien et la présente situation litigieuse.

Il est pour un plus ample exposé des arguments et moyens des parties, référé à leurs conclusions, selon article 455 du Code de procédure civile.

Le 03 février 2026, le Juge de la mise en état rendait une ordonnance de clôture et déclarait l’ instruction close et renvoyait l’ affaire à l’ audience de plaidoirie du 06 mars 2026 .

L’ affaire était mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS :

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DES EPOUX [Q].

Les époux [Q] sollicitaient l’ application de la clause pénale à l’ encontre des époux [F]. Les consorts [F], quant à eux, soutenaient que l’ agence [X] n’ avait pas été de bonne foi dans la négociation de la vente , qu’il leur avait été sciemment caché des informations déterminantes pour les pousser à signer le compromis et sollicitaient l’ annulation du compromis litigieux.

Selon l’article 1137 du Code civil , “…. constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’ un des contractants d’ une information dont il sait le caractère déterminant pour l’ autre partie ….” Selon l’article 1178 du Code civil, “un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le Juge , à moins que les parties ne la constatent d’ un commun accord. Le contrat nul est censé ne jamais avoir existé.”

En l’espèce, le dol suppose notamment une dissimulation délibérée d’informations, au moment de la formation du contrat , informations essentielles et surtout déterminantes du consentement des parties.

Les époux [F] expliquaient que, dans le cadre de leur première visite, du 17 mars 2022 , date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, ils avaient émis comme condition déterminante de leur consentement, la mise en place d’ une buanderie dans la cave, en raison de l’ exiguïté de la salle d’ eau, affirmations confirmées par deux connaissances du couple, Mesdames [C] et [I].

Il est un fait que les époux [F] n’ avaient pu visiter la cave, le 17 mars 2022, en raison de ce que Mme [Q] n’ était pas en possession de la clé, qui était détenue par M. [Q].

Ceci étant, il appartient au couple [F] de démontrer , qu’ au moment de la formation du contrat, soit dans le cadre de la signature de la promesse synallagmatique de vente, du 17 mars 2022, ils avaient demandé l’ installation d’ une buanderie dans la cave , en tant que condition essentielle de la formation du contrat ; or le Tribunal, au visa des documents apportés aux débats, tant par le demandeur que par le défendeur, ne peut que constater, qu’à aucun moment , les époux [F] n’ apportent la preuve de ce qu’ils avaient sollicité l’ installation d’ une buanderie dans la cave, en tant que condition essentielle de la conclusion du contrat.

Bien au contraire, les premières doléances , afférentes à la situation de la cave , portaient sur son humidité , en raison d’ un supposé dégât des eaux , humidité au demeurant non confirmée par le constat établi plus tard , par voie de Commissaire de Justice , qui faisait mention d’ une humidité normale, voire d’ une tuyauterie qui présentait des points de corrosion seulement minimes.

En conséquence de quoi, il ne peut être fait reproche à l’ agence immobilière d’ avoir sciemment dissimulé des informations en rapport avec le fait qu’ une buanderie ne pouvait être installée dans la cave , les époux [F] étant eux-mêmes défaillants à rapporter la preuve de ce que la question avait été mise dans le champ contractuel, lors de la première visite, alors que, par hypothèse, une réticence dolosive suppose une connaissance préalable de l’ information, ce qui induit nécessairement que toutes discussions afférentes aux désordres de la cave, escalier raide, existence d’ une conduite d’ eau, voire d’ une évacuation d’ eau …. ou d’ une tuyauterie en mauvais état, s’ avèrent superfétatoires.Les époux [F] expliquaient encore que la partie sud du jardin était dans un état de délabrement avancé, que lors de leur première visite, ils avaient eu l’ occasion de faire une brève incursion dans le jardin , mais côté ouest, que Mme [X] les invitait ensuite à rejoindre son agence, afin de faire le point sur la visite et que ce n’ était que lors d’ un passage fortuit à [Localité 1], en mai 2022 ,qu’ ils découvraient, depuis une ouverture de la haie bordant la route, l’ état de délabrement de l’ ensemble véranda-perron -escalier du rez de chaussée de l’ immeuble , qu’ au cours de la deuxième visite, leurs impressions étaient corroborées par le fait que les supports métalliques des terrasses du 1er étage étaient rouillés , les pilastres de l’ escalier en pierre étaient casséset éparpillés sur le sol , que l’ état catastrophique du rez de chaussée ne pouvait garantir la sécurité des terrasses sud et ouest , que cet état de fait leur avait été caché, tant par les époux [Q] que par l’ agence [X].

Ceci étant, l’ observation du comportement des époux [F] ne peut qu’ interpeller , il semble en effet étonnant que pour un ensemble immobilier d’ une valeur aussi conséquente, ces derniers n’ aient pas spontanément décidé de pousser la visite dès la première fois, un peu plus loin que du côté ouest du jardin; qu’en effet, la vue de l’ extérieur sud ne nécessitait pas qu’une clé leur soit remise pour y accéder, ceux-ci avaient tout loisir pour scruter attentivement le côté sud

lors de leur première visite , où ceux-ci aurait pu demander à Mme [X] de faire le tour entier du bien, choix qui ne pouvait leur être refusé ; que dans le cadre du délai de rétractation de 10 jours à compter de la promesse synallagmatique de vente, ces derniers étaient encore en mesure, en toute sérénité, de revenir contempler le bien immobilier sous tout ses angles. De fait, ici encore, le reproche afférent à la rétention d’informations ne résiste pas à l’ analyse et s’oppose ouvertement à la possibilité que possédait les acquéreurs d’ aller chercher par eux-mêmes les informations via un accès permanent du côté sud de la bâtisse.

Les époux [F] expliquaient enfin , que le jour de la signature de la promesse bilatérale de vente, un état complet des travaux leur avait été remis, que seule une discussion sur l’ étanchéité de la terrasse ouest leur avait été signalée , qu’ ils en déduisaient qu’ aucun travaux urgent et important n’ allait être à l’ ordre du jour des prochaines assemblées générales , alors que l’ ordre du jour du 24 juin 2022, mentionnait moultes réparations à prévoir, qui auraient été à leurs charges , que M. [U] copropriétaire, attestait que les frais de remise en état étaient très importants, travaux notamment extérieurs à réaliser, que l’ agence [X] démissionnait, tant la tâche était ardue , que d’ ailleurs le prix de vente avait baissé de 120.000,00 € , que le constat du Commissaire de justice établit sur demande des époux [Q] , à titre de preuve d’ un bon état général de l’ immeuble, ne comportait que des photos de l’ intérieur du logement et peu de clichés des extérieurs et que les éléments en mauvais état, dénoncés par M. [U], n’ avaient fait l’ objet d’ aucun constat, que toutes ces informations auraient dû être spontanément fournies, tant par les époux [Q] que l’agence [X], qu’ à cela s’ ajoutait que certains documents avaient été fournis postérieurement à l’ acte de compromis et étaient incomplets.

Ceci étant, le Tribunal ne peut que reprendre les observations, qu’ il a déjà émises en ce que les consorts [F] avaient librement accès à la plupart des éléments extérieurs qui les chagrinaient , à savoir à un grand nombre de désordres qui figuraient sur l’ ordre du jour de l’ assemblée générale du 24 juin 2022, c’ est à dire au mur sud/est à refaire, aux gouttières côté nord à réparer , au mur mitoyen nord/est à rénover, à la porte d’ entrée qui devait être rénovée, outre bon nombre de réparations supposées décrites par le copropriétaire M. [U] , notamment des fenêtres des caves démontées et non remplacées, au crépi du mur extérieur, qui venait d’ être refait et qui tombait …., qu’ il ne tenait qu’ aux époux [F] de faire plusieurs fois le tour extérieur de la propriété - alors qu’ils bénéficiaient d’ un accès autorisé tant au moment de la première visite, que dans le temps des 10 jours de libre rétractation à compter de la signature de la promesse -; qu’au pis, ces derniers pouvaient prendre attache avec M. [U] et demander à s’ entretenir avec lui et faire le tour de la propriété avec celui-ci ; que néanmoins , ceux-ci faisaient délibérément le choix de ne pas pousser plus loin que l’ intérieur du logement leurs investigations, alors que les multiples désordres décrits ci-dessus ne dépendaient que de simples constatations rapides de leur part et n’ étaient pas subordonnées à des informations qui n’ auraient pu être révélées que par les époux [Q] ou l’ agence [X]. 

Mais encore, à supposer que les époux acquéreurs n’ aient pas eu spontanément connaissance d’ éléments qui auraient dû leur être transmis, cela n’ induit pas nécessairement que des informations leur avait été dissimulées à dessein de favoriser la vente, encore faut-il qu’ au moment de la signature de la promesse bilatérale de vente, ces derniers démontrent l’ existence de l’ élément moral du dol, à savoir l’ intention de tromper ; or les époux [F] n’ ont pas avancé la moindre preuve en ce sens, et ce d’ autant, qu’ à la lecture de l’ acte du 17 mars 2022, signé et paraphé sur chaque page, par ces derniers, étaient listés les documents que les époux [F] avaient reçus au moment de l’ acte, dont le contenu spécifiait expressément que ceux-ci s’ obligeaient à prendre possession du bien dans l’ état où il se trouvera le jour de l’ entrée en jouissance, sans garantie du bon ou mauvais état et que ceux-ci reconnaissaient avoir reçu l’ ensemble des informations déterminantes pour leur consentement .

Les dispositions contractuelles ne sauraient être également des plus limpides ; les époux [F], supposés mesurer toute la teneur et la portée de leur engagement, apposaient leur signature sur un document tout en ayant eu pleinement connaissance de tous les éléments qui leur permettaient de s’ engager selon une volonté libre et éclairée et ces derniers ne sauraient maintenant se défausser sur le comportement de l’ agence, voire des époux [Q], leur faisant reproche de leur avoir volontairement caché des informations déterminantes de leur consentement, alors que les constatations précitées démontraient le contraire.
En conséquence de quoi, la réticence dolosive n’étant pas retenue, la nullité du contrat ne sera pas prononcée.

La promesse synallagmatique de vente, du 17 mars 2022, contenait une clause pénale selon laquelle “si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l’ une des parties refusait la réitération de l’ acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous les moyens. Toutefois, la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’ autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 10 % du prix principal à titre d’ indemnisation de son préjudice.”

La promesse citait deux conditions suspensives, susceptibles d’empêcher la clause pénale de s’ appliquer, le refus d’ un ou de plusieurs prêts, auxquelles les époux [F] désiraient ne pas vouloir recourir et l’ obtention d’ une note de renseignements d’ urbanisme ou d’ un certificat d’ urbanisme d’ information ne révélant aucune servitude faisant obstacle à la libre utilisation du bien ou susceptible d’ en troubler la possession paisible, situation qui ne s’ appliquait présentement pas. Autrement dit, l’échec de la réitération authentique de la vente ne saurait relever de la réalisation d’ une des conditions suspensives précitées ; en conséquence de quoi, et conformément à la Loi du contrat, le prix de vente ayant été fixé à la somme de 652.000,00 € , la clause pénale en représentant 10 % , soit 65.200,00 €, les époux [Q] sont bien fondés à réclamer ledit montant, en raison du refus par les époux [F] de réitérer la promesse par acte authentique. Les époux [F] seront solidairement condamnés à payer aux époux [Q] le montant de 65.200,00 € au titre de l’ application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l’ assignation

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES EPOUX [F].

Les époux [F] expliquaient que, devant la réticence des époux [Q] et de son mandataire, ils avaient été contraints de renoncer à leur projet la veille du jour prévu pour la signature de l’ acte authentique, que contrairement aux affirmations des époux [Q], ils n’ avaient pas renoncé à leur projet parce qu’ ils avaient trouvé un autre logement , mais en raison du dol dont ils avait été victime, qu’ ils venaient de vendre leur maison et qu’ ils avaient dû impérativement déménager et avoir recours, pour déposer leurs biens meubles, à un garde meubles, qui leur coûtait la somme de 2.143,18 € , dont ils demandaient réparation au titre de leur préjudice matériel.

Mme [F] avait aussi très mal vécu la situation et s’était retrouvée épuisée , tant physiquement que moralement de par cette situation et sollicitait le montant de 2.500,00 € au titre de son préjudice moral.

Cependant, la demande des époux [F] au titre de la réticence dolosive n’a pas été retenue.

En outre, les frais de garde meubles pris en compte par les époux [F] ne trouvaient leur origine que dans la vente de leur précédent bien immobilier sans lien de causalité directe avec la présente situation et, pas davantage , ne sauraient être prises en compte les souffrances morales endurées par Mme [F] qui ne peuvent l’autoriser à en demander réparation dès lors que les époux [F] se sont placés eux-mêmes dans cette situation en signant une promesse bilatérale de vente sans avoir suffisamment vérifié l’ état général de l’ immeuble au regard de leurs exigences.

En conséquence de quoi, leurs présentes demandes seront rejetées.

SUR L’ APPLICATION DE L’ ARTICLE 700, LES DEPENS ET L’ EXECUTION PROVISOIRE

Compte tenu des explications qui précèdent, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [Q] les frais irrépétibles qu’ ils ont été contraints d’ exposer, pour faire valoir leurs droits. De ce fait, les époux [F] seront in solidum condamnés à leur payer la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les époux [F] seront aussi in solidum condamnés à tous les frais dépens de l’ instance.

La présente décision étant de première instance, elle est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :