TJ 84007, 21 juill. 2026, RG 25/00566

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00566 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KIOR

Minute N° :
JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

SCI BONDI
Activité :
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Anne DEROBERT-DRUJON D’ASTROS, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [D]
né le 26 Avril 1957 à [Localité 2]
de nationalité Française
domicilié : chez ATG
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par son tuteur Association TUTELAIRE DE GESTION, représenté par son représentant légal demeurant audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Aurélie PONCE, avocat au barreau D’AVIGNON
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-84007-2026-106 du 10/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AVIGNON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 9/6/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 04 juin 2021, Monsieur [F] [D] a vendu à la SCI BONDI un appartement en mauvais état de type P4, une cave et un emplacement de parking sis [Adresse 3] pour la somme de 70 000€. Parallèlement, sous la même forme et à la même date, la SCI BONDI a consenti à Monsieur [F] [D] un bail portant sur ce logement.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé entre les parties en date du 04 juin 2021.

Par jugement en date du 02 juillet 2024, le tribunal de céans a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail et a ordonné l'expulsion de Monsieur [F] [D] des lieux, outre le paiement de l'arriéré locatif.

Par jugement en date du 21 octobre 2024, Monsieur [F] [D] a été placé sous tutelle pour une durée de 60 mois, mesure confiée à l'Association Tutélaire de Gestion (ci-après l'ATG).

Un état des lieux de sortie a été réalisé sous la forme d'un procès-verbal de constat en date du 23 juin 2025 en la présence du tuteur de Monsieur [F] [D].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 juillet 2025, la SCI BONDI a adressé un courrier à l'ATG afin qu'elle prenne en charge le montant estimé de la remise en état des lieux, soit la somme de 11 250,52€.

Par courrier en date du 24 novembre 2025, le conseil de la SCI BONDI a mis en demeure l'ATG de lui régler la somme de 28 453,01€ au titre des travaux de remise en état des lieux, sous quinzaine.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la SCI BONDI a fait assigner Monsieur [F] [D] et l'ATG devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON afin qu'il :

- condamne Monsieur [F] [D] à lui payer la somme de 28 453,01€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 07 juillet 2025 ;

- condamne Monsieur [F] [D] à lui payer la somme de 1 800€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 16 décembre 2025, l'affaire est plaidée le 09 juin 2026.

A l'audience, la SCI BONDI, représentée, sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle reprend l'intégralité de ses demandes originales, outre le débouté de l'intégralité des demandes de son adversaire.

Monsieur [F] [D] et l'ATG comparaissent également représentés à l'audience et sollicitent le bénéfice de leurs conclusions dans lesquelles ils demandent au tribunal de :

- débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- écarter le montant de la TVA et fixer le point de départ des intérêts à la date du jugement à intervenir ;

à titre reconventionnel,

- condamner la demanderesse à leur payer la somme de 510€ au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 3 000€ au titre de l'action abusive ;
- ordonner la compensation entre les créances connexes des parties ;

- condamner la demanderesse aux entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande au titre des réparations locatives

Attendu qu'il résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé d'une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et d'autre part de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
Que l'article 1732 du Code civil ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;

Que l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; que par ailleurs, l'article 1353 du Code civil indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Qu'enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif et qu'ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

*
Qu'en l'espèce, il convient de constater en premier lieu que les locaux donnés à bail ont été qualifiés d'« appartement en mauvais état » dans l'acte de vente ainsi que dans le contrat de bail du 04 juin 2021;

Que la lecture de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties confirme ce qualificatif puisque la quasi-intégralité des lieux est en état d'usage hormis les fenêtres de la cuisine, le séjour-salon et le balcon ;

Que la lecture du procès-verbal de constat établi le 23 juin 2025 démontre que les lieux ont été restitués dans un état de saleté important, que la poignée de la serrure de la porte d'entrée était cassée à l'intérieur, que le sol de l'intégralité des pièces hormis les chambres revêtues de parquet était recouvert de carrelage, que la cuisine était équipée uniquement d'un meuble suspendu à trois portes et d'un meuble sous un évier, que la serrure des toilettes était cassée tout comme l'un des interrupteurs des volets électriques du salon, que les lavabos équipant l'appartement dans la cuisine et la salle de bain ainsi que le bac de douche étaient recouverts de crasse, que le papier peint recouvrant la première chambre se décollait et que la cave était remplie de meubles à l'abandon ;

Que la demanderesse produit plusieurs factures relatives à la remise en état des lieux, à savoir une facture du 25 juin 2025 d'un montant de 957€ relative au changement de la serrure de la porte d'entrée, trois factures des 09 juillet 2025 et 07 août 2025 d'un montant de 1 254,35€, 618,52€ et de 157,71€ relatives au remplacement des plinthes et du carrelage au sol et mural ; que les montants figurant sur ces factures seront minorés de 80% compte-tenu de la durée d'occupation des lieux (cinq ans) et de l'état dans lequel les locaux donnés à bail ont été remis au défendeur ;

Qu'il sera appliqué la même règle de calcul s'agissant du remplacement du climatiseur évalué à la somme de 2 514€ HT soit 3 016,80€ TTC, la demanderesse ayant produit une attestation selon laquelle elle ne récupérait pas la TVA ;

Qu'en conséquence, Monsieur [F] [D] sera condamné à payer la somme de 1 200,88€ pour celles-ci ;

Que la demanderesse produit également des factures d'amélioration du logement relatives notamment à une cuisine aménagée (facture du 11 septembre 2025 d'un montant de 3 582,10€ comprenant notamment plusieurs meubles de cuisine, une hotte aspirante et un plan de travail, facture du 15 septembre 2025 d'un montant de 324,18€, facture du 15 octobre 2025 d'un montant de 158,90€), au remplacement intégral du système électrique avec changement de tableau (facture du 06 octobre 2025 d'un montant de 6 458,01€) ;

Que la demanderesse sera déboutée de ses demandes concernant ces factures, le locataire n'étant pas débiteur d'une obligation de remise à neuf des locaux à son départ des lieux, a fortiori avec des équipements qu'ils ne présentaient pas à la remise et surtout lorsqu'ils lui ont été remis en mauvais état ;

Qu'enfin et s'agissant de la facture du 1er septembre 2025 d'un montant total de 11 119,21€, il apparaît que Monsieur [F] [D] ne sera redevable que des travaux de remise en état de la salle de bain et des WC, soit la somme de 3 344,65€ HT/3 679,12€ TTC minorée de 80%, le surplus de la facture étant relatif à la pose d'une cuisine équipée, au remplacement du chauffe-eau, à la pose d'un parquet flottant dans l'intégralité du logement ou à la création d'un faux plafond ;

Qu'aussi et en conséquence de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [D] sera condamné à payer à la SCI BONDI la somme totale de 1 936,70€ au titre des réparations locatives, somme qui sera minorée du montant de garantie de 510€ ;

Que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente.

2/ Sur la demande reconventionnelle au titre de l'action abusive

Attendu que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu'en l'espèce et compte-tenu des développements supra relatifs à l'indemnisation des réparations locatives, il apparaît que l'action engagée par la demanderesse n'a pas de caractère abusif ;

Que les défendeurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Qu'en conséquence, Monsieur [F] [D] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner Monsieur [F] [D] à verser une somme de 500€ au titre des frais irrépétibles que la SCI BONDI a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS