TJ 84007, 21 juill. 2026, RG 25/00316

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00316 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KD5A

Minute N° :
JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

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Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. L’ORCHIDEE
Activité :
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fleur AUDIBERT, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [F]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 9/6/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2023, la SCI L'ORCHIDEE a consenti à Monsieur [H] [F] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] – 84000 AVIGNON.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, la SCI L'ORCHIDEE a fait délivrer à Monsieur [H] [F] un commandement de payer la somme de 763,63 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 06 octobre 2024, outre les frais.

Par exploit délivré le 25 juin 2025, la SCI L'ORCHIDEE a fait citer Monsieur [H] [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON afin qu'il :

- prononce la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves et répétés du preneur ;

- ordonne son expulsion sans délais compte-tenu de sa mauvaise foi ;

- le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer actuel et aux charges, soit la somme de 475,75€ à compter du jugement, et ce avec indexation aux conditions du bail ;

- le condamne à lui payer la somme de 481,77€ au titre de l'arriéré locatif ;

- le condamne à lui payer la somme de 2 000€ en indemnisation de son préjudice ;

- le condamne à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 09 septembre 2025, l'affaire est fixée à l'audience du 09 juin 2026, où elle est plaidée.

La SCI L'ORCHIDEE comparait représentée à l'audience et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle réitère ses demandes originaires mais sollicite que l'indemnité mensuelle d'occupation soit fixée à la somme de 480,25€ et indique que l'arriéré locatif est désormais de 998,02€.

Monsieur [H] [F] comparait également représenté à l'audience. Il sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de :

à titre principal,

- déclarer les prétentions de la demanderesse irrecevables en l'absence de dénonce à la CCAPEX et la débouter de l'intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- constater l'absence de manquements graves imputables à sa personne ;
- prononcer la nullité de la clause de rétrocession d'électricité insérée au contrat de bail ;
- constater l'absence de dette locative ;
- débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes ;

à titre reconventionnel,

sur les troubles de jouissance occasionnés par Madame [D]

- constater l'existence de manquements graves à l'obligation de jouissance paisible imputables à Madame [D] ;
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3 000€ en réparation de son préjudice de jouissance ;

sur la présence de désordres dans le logement

- constater que le logement donné à bail présente des désordres graves et incompatibles avec l'obligation de délivrance et de décence ;

- condamner la demanderesse à exécuter les travaux suivants sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir :

- rétablissement du système d'extraction d'air vicié ;
- installation d'entrées d'air neuf fonctionnelles ;
- remise en état du plafond de la chambre ;
- traitement des infiltrations et du salpêtre au-dessus de la douche ;
- vérification, débouchage et remise en conformité de la colonne d'évacuation ;
- traitement et suppression des moisissures sur la porte-fenêtre et remise en état ;

- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2 854,50€ au titre du trouble de jouissance subi pour la période de décembre 2024 à décembre 2025 ;

- condamner la demanderesse à lui payer une indemnisation à hauteur d'un demi loyer mensuel à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à réalisation des travaux ;

sur la refacturation d’électricité et le remboursement

- constater que la demanderesse a procédé à une refacturation illégale d'électricité privative en l'absence de sous-compteur accessible ;

- condamner la demanderesse à installer un sous-compteur accessible au locataire ;

- condamner la demanderesse à rembourser les factures d'électricité indûment perçues, soir la somme de 1 676,87€ pour la période de janvier 2021 à février 2026 ;

en tout état de cause,

- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

La décision est mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Attendu qu'aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 3], ce qui a été le cas en l'espèce par voie électronique avec accusé de réception du 26 juin 2025, au moins six semaines avant l'audience fixée le 09 septembre 2025 ;

Qu'en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Attendu que l'article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ;

Que l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 indique que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Attendu qu'en l'espèce, la demanderesse sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties aux motifs d'une part que le défendeur manquerait à son obligation de jouissance paisible des locaux donnés à bail et en second lieu qu'il connaîtrait des retards récurent du paiement de son loyer ;

Que s'agissant du manquement à son obligation de jouissance paisible, la demanderesse fait état d'une part d'un conflit récurent avec une autre locataire de l'immeuble, Madame [R] [D] et son fils et d'autre part d'un épisode survenu le 20 mars 2024 entre Madame [S] [J], gérante de la SCI L'ORCHIDEE, et le défendeur ;

Que concernant le conflit avec Madame [R] [D] et son fils, il apparaît que la demanderesse a assigné cette dernière le 11 avril 2025 afin d'obtenir son éviction de l'immeuble pour manquement à son obligation de jouissance paisible des locaux donnés à bail ;

Que dans son assignation, la demanderesse confirme les déclarations du défendeur selon lesquelles il a été victime de violences volontaires le 08 juillet 2024 de la part de Madame [R] [D] et de son fils, agression ayant conduit à son hospitalisation, tout comme elle confirme que Madame [B] [C], qui a produit un témoignage écrit dans le cadre de la présente, a assisté à ces faits ;

Qu'a contrario, aucun élément extérieur ou objectif ne vient confirmer les accusations portées par Madame [R] [D] envers le défendeur, accusations sur lesquelles la défenderesse fonde sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [H] [F] pour cause de violation de son obligation de jouissance paisible ;

Que concernant l'épisode survenu le 20 mars 2024 entre Madame [S] [J] et le défendeur, il apparaît que les griefs entretenus par ce dernier envers la gérante de la SCI propriétaire des locaux donnés à bail portent sur le paiement des loyers et ne sauraient donc être analysés comme relevant de la jouissance paisible des lieux ; que pour le surplus, il apparaît à la lecture de la main courante déposée le 20 mars 2024 que Madame [S] [J] n'a pas été victime de violences commises de la part du défendeur, la seule blessure qu'elle a subi résultant du fait qu'elle s'était cogné le coude dans la porte d'entrée du logement ;

Que ce moyen doit donc être écarté ;

Que s'agissant des retards récurrents de loyers, il apparaît exister un litige entre les parties relatif à l'absence de sous-compteur électrique permettant au défendeur de maîtriser sa consommation électrique ou, tout au moins, de l'évaluer ;

Que cet élément est confirmé par l'envoi d'une lettre par le défendeur à la demanderesse en date du 26 mars 2024 sollicitant l'installation d'un tel sous-compteur ;

Qu'il apparaît que les retards de paiements ont débuté au mois de septembre 2024, soit plusieurs mois après l'envoi du courrier susmentionné ;

Qu'enfin, la soustraction des frais d'électricité de la dette locative du défendeur laisse apparaître un différentiel de 150,90€ ;

Que la modicité de ce montant ne saurait constituer un motif suffisamment grave pour prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties ;

Qu'en conséquence, la SCI L'ORCHIDEE sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de sa demande d'expulsion.

Sur l'arriéré locatif

Attendu que l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que la rétrocession de l'énergie électrique est prohibée en ce qu'elle prive les clients de la faculté d'avoir un accès direct à la fourniture d'énergie à un tarif librement négocié (Civ. 1ère, 02 oct. 2013, n°12-24.795) ;

Qu'en l'espèce, la SCI L'ORCHIDEE a produit un dernier décompte arrêté au terme de mai 2026 faisant état d'une dette locative de 998,02 euros, loyer de mai 2026 inclus ;

Que toutefois et conformément au principe de prohibition de rétrocession de l'énergie électrique, il convient de retrancher à cette somme le montant des rétrocessions facturées, soit la somme de 847,12€ ;

Qu'en conséquence, Monsieur [H] [F] sera condamné à payer à la SCI L'ORCHIDEE la somme de 150,90€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au terme de mai 2026 inclus.

Sur l'indemnisation du préjudice de la demanderesse

Attendu que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu'en l'espèce, la demanderesse indique que les retards récurrents de paiement des loyers représentent une perte financière considérable pour elle ;

Que cependant, celle-ci ne produit aucun élément permettant d'apprécier ce préjudice ;

Que pour le surplus, sa créance locative envers le défendeur ne s'élève qu'à la somme de 150,90€ au mois de mai 2026 ;

Qu'en conséquence de ces éléments, la demanderesse sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les troubles de jouissance occasionnés par Madame [D]

Attendu que l'article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

Qu'en l'espèce, le défendeur reproche à la demanderesse de ne pas lui avoir assuré une jouissance paisible des locaux donnés à bail relativement au comportement de Madame [R] [D] ;

Que cependant, il est constant qu'en date du 21 juillet 2024, la demanderesse a adressé une plainte au procureur de la République par courrier recommandé avec accusé de réception afin de l'alerter de la conduite de Madame [R] [D] ;

Qu'elle a également déposé une plainte devant les services de police en date du 04 octobre 2024 aux mêmes fins ;

Qu'enfin elle a, en date du 11 avril 2025, assigné Madame [R] [D] devant la juridiction de céans afin d'obtenir la résiliation du contrat de bail les liant et l'expulsion de cette dernière ;

Qu'au vu de ces éléments, la demanderesse démontre avoir pris suffisamment de mesures pour faire cesser les troubles de jouissance causés par Madame [R] [D] aux locataires de l'immeuble en général et au défendeur en particulier ;

Que Monsieur [H] [F] sera donc débouté de sa demande indemnitaire de ce chef.

Sur la présence de désordres dans le logement

Attendu que l'article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ;

Qu'en l'espèce, le défendeur produit un rapport de visite habitat établi par le Pôle Urbanisme, Habitat et Ecologie Urbaine de la ville d'[Localité 4] le 30 janvier 2025 faisant état dans ses conclusions de désordres au décret décence, au Règlement Sanitaire Départemental, au Code de la Santé Publique et au Code de la construction et de l'habitation aux motifs d'une part d'un dysfonctionnement et d'une non-conformité de la ventilation et d'autre part de la présence d'humidité se manifestant par le développement de moisissures et la présence d'infiltrations ;

Que cependant et d'une part, il apparaît que ledit rapport ne fait état que de désordres mais ne conclut pas à l'indécence du logement donné à bail ;

Que par ailleurs, il est constant que le défendeur n'a jamais informé la demanderesse de ces anomalies par un courrier alors qu'il est également constant qu'il n'a laissé personne pénétrer dans les locaux donnés à bail, ni la bailleresse, ni aucun agent immobilier ;

Qu'il résulte de ces éléments que Monsieur [H] [F] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur la refacturation d’électricité et le remboursement

Attendu que l'article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987 recensent les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, exigibles au locataire par le bailleur sur justification en contrepartie, dont ne fait pas partie la consommation électrique des locaux donnés à bail ;

Que l'article L331-1 du Code de l'énergie dispose que tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l'électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d'électricité ;

Qu'en l'espèce, il est constant que la demanderesse a rétrocédé et refacturé l'électricité alimentant les locaux donnés à bail comme en atteste la stipulation expresse en ce sens insérée au contrat de bail alors que cette pratique est prohibée ;

Que la sanction d'une telle pratique doit consister en la nullité de cette stipulation et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient au moment de la conclusion du contrat de bail ;

Qu'il s'en suit que la demanderesse sera condamnée à restituer au défendeur les sommes qu'il lui a versées au titre de la revente d'électricité ;

Que la demanderesse a produit l'intégralité des consommations d'électricité facturées au défendeur depuis son entrée dans les lieux ;

Que les consommations électriques pour la période allant du mois de janvier 2025 au mois de mai 2026 ont déjà soustraites de la dette locative supra ;

Que s'agissant du surplus, soit la période allant du 07 décembre 2022 au 05 décembre 2024, telle qu'elle figure sur le relevé de facturation produit en pièce n°26, la demanderesse sera condamnée à payer au défendeur la somme de 1 021,12€ au titre des restitutions ;

Qu'il reviendra enfin à la demanderesse d'installer un sous-compteur électrique individuel si elle souhaite que son locataire s'acquitte des frais d'électricité des locaux donnés à bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Que la SCI L'ORCHIDEE qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner la SCI L'ORCHIDEE à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [H] [F] a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS