TJ 06069, 16 juill. 2026, RG 26/01878

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me GIANQUINTO
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 16 JUILLET 2026

S.D.C. [H] [U]
c/
[V] [G]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01878 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWGE

Après débats à l'audience publique tenue le 27 Mai 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [H] [U]
C/o son syndic, AZURMER
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me Clara LEGER-ROUSTAN, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [V] [G]
né le 25 Octobre 1967 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 27 Mai 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 9 juillet, prorogée au 16 Juillet 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [V] [G] est copropriétaire (lot 1137) au sein de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 4].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AZURMER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Monsieur [V] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de voir:

- constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [H] [U] du budget prévisionnel, des travaux et des comptes annuels;
- juger que Monsieur [V] [G] est défaillant quant au paiement de ses charges qui n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours comme suite à la mise en demeure qui lui a été adressée, qui est restée infructueuse;
- condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 2.013 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil et se décomposant comme suit:
→ 1.783,68€ au titre des sommes échues au 5 février 2026;
→ 218,40€ au titre des provisions de charges à échoir du 1er avril 2026 au 1er octobre 2026;
→ 10,92€ au titre des appels de fonds de réserve travaux du 1er avril 2026 au 1er octobre 2026.
- condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts;
- condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de procédure;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 27 mai 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires [H] [U], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses selon les termes de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [G] n’a pas comparu ni personne pour lui ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’acte introductif d’instance fait mention des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice pour rechercher le destinataire de l’acte.

L’assignation ayant fait l’objet en l’espèce d’un procès-verbal de recherches infructueuses, il est également justifié, conformément à l’article 659 alinéa 2 du code de procédure civile, de l’envoi le même jour par le commissaire de justice instrumentaire d’une lettre RAR à la dernière adresse connue du destinataire, qui est revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Il sera en outre constaté qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation, signifiée le 26 mars 2026, et la date de l’audience fixée au 27 mai 2026.

Enfin, les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original, le 8 avril 2026, et l'audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :
- le relevé de propriété attestant que Monsieur [V] [G] est propriétaire du lot 1137 au sein de l’immeuble [H] [U];
- le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS AZURMER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de la même année. 

Le syndicat des copropriétaires [H] [U] produit aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mai 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2024 et voté les budget prévisionnels et les fonds Alur des exercices 2025 et 2026.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour l’exercice comptable 2024 et qu’ils ont également voté le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, , l’exercice 2025 correspondant à celui en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure visant l’article 19-2.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

En effet, il est nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Il ressort du décompte produit aux débats arrêté au 5 février 2026 (pièce n°2) qu’au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 n'avait pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée le 15 mai à Monsieur [V] [G] (présentée pour la première fois le 17 mai 2025 et revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”) le mettant en demeure de régler la somme de 713,22€ correspondant aux charges impayés de l’exercice 2024, aux frais de relance et aux provisions pour charges échues de l’exercice en cours lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, cette mention est erronée et ne permet pas à Monsieur [V] [G] de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les 30 jours de la totalité des charges et provisions restant dues et à échoir qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement, dans les 30 jours, des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours à l’exclusion de toute autre somme soit, en l’espèce, la somme de 88,74€ (44,37 € au titre de la provision du 1er janvier 2025 + 44,37€ au titre de la provision du 1er avril 2025).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires [H] [U], représenté par son syndic en exercice, la SAS AZURMER, irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [H] [U], représenté par son syndic en exercice, la SAS AZURMER, aux entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [H] [U], représenté par son syndic en exercice, la SAS AZURMER, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge statuant selon la
procédure accélérée au fond