TJ 06069, 16 juill. 2026, RG 26/00367

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me [T] + 1 CC Me [J]
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 16 JUILLET 2026

S.C.I. SELVOSA GARAGE
c/
S.A.S. SAS WINSOME IMMOBILIER

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00367 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWBC

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 27 Mai 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. SELVOSA GARAGE, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° D 319 505 996, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. SAS WINSOME IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 883 494 650, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 27 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet, prorogée au 16 Juillet 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2022, la SCI SELVOSA GARAGE a donné à bail dérogatoire à la SAS WINSOME IMMOBILIER, pour une durée de 36 mois à compter du 1er avril 2022 expirant le 31 mars 2025, une partie d’un local commercial d’une superficie totale de 96,21 m² avec une surface de parking ouvert de 25 m² situé angle [Adresse 3] et [Adresse 4] à Cannes moyennant un loyer annuel en principal de 36.000€ hors taxe et hors charge payable le 5 de chaque trimestre à hauteur de 9.000€.

Par LRAR en date du 20 mars 2025, la SCI SELVOSA GARAGE a informé la SAS WINSOME IMMOBILIER que le bail prendrait fin le 31 mars 2025, sans possibilité de reconduction et cela, faute d’accord sur le bail commercial proposé à cette dernière.

La SAS WINSOME IMMOBILIER a finalement quitté les lieux le 9 septembre 2025 sans qu’un état des lieux contradictoire n’ait été établi.
***

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la SCI SELVOSA GARAGE a fait assigner la SAS WINSOME IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir:
- constater que le bail dérogatoire s’est terminé le 31 mars 2022 (sic) de sorte que la société locataire se trouve être sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025;
- constater l’existence d’un trouble manifestement illicite;
- ordonner l’expulsion de la société WINSOME IMMOBILIER ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir;
- dire qu’elle pourra requérir le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier;
- condamner la société WINSOME IMMOBILIER, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.450€ HT soit 4.140€ TTC à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération complète des lieux;
- condamner la société WINSOME IMMOBILIER au paiement d’une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des frais d’expulsion.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de R 25-798, a été appelée à une première audience du 4 juin 2025 puis, après renvois à la demande des parties, à celles des 10 septembre 2025, 5 novembre 2025, 7 janvier 2026 et 25 février 2026 pour un dernier renvoi contradictoire, au cours de laquelle elle a été radiée faute de diligences des parties.

La SCI SELVOSA GARAGE a adressé à la juridiction des conclusions aux fins de réenrolement.

L’affaire, réenrôlée sous le numéro de RG26-367, a été appelée à l’audience du 27 mai 2026.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 26 mai 2026, la SCI SELVOSA GARAGE demande au juge des référés de :

- procéder au réenrolement de l’affaire par devant la juridictions des référés du tribunal judiciaire de Grasse;
- constater que la société WINSOME IMMOBILIER a quitté les lieux le 9 septembre 2025 sans avoir informé suffisamment à l’avance son bailleur, rendant impossible tout état des lieux de sortie;
- constater que la société WINSOME IMMOBILIER est donc redevable d’une indemnité d’occupation de 3.000 € HT mensuels majorés de 15 %, comme prévu au bail dérogatoire;
- constater que le local qui a été restitué à la société SELVOSA GARAGE est dégradé et nécessite à la fois des travaux d’électricité et de maçonnerie et peinture;
En conséquence:
- condamner la société WINSOME IMMOBILIER au paiement provisionnel des sommes suivantes :
→10.337,64 € au titre des indemnités d’occupation, déduction faite des paiements réalisés par la société WINSOME IMMOBILIER en avril et septembre 2025 ;
→2.298,90 € au titre du solde des diverses charges ;
→4.568,80 € au titre des travaux de remise en état du local, par la faute du preneur, après compensation avec les dépôts de garantie (6.360 €) ;
→15.000 € au titre de la perte locative, liée à l’impossibilité de relouer et du temps nécessaire à la réfection du local, subie par la société SELVOSA GARAGE.
- si la juridiction s’estimait insuffisamment éclairée sur les dégradations et travaux incombant au locataire sortant, et/ou sur le montant des travaux à entreprendre, la société SELVOSA GARAGE sollicite la désignation de tel expert qu’il plaira avec la mission habituelle en la matière ;
En tout état de cause:
- débouter la société WINSOME IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- la condamner au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance en ceux compris le coût du constat d’huissier d’un montant de 360€.

La SCI SELVOSA GARAGE expose que, par acte sous seing privé du 25 mars 2022, elle a consenti à la SAS WINSOME IMMOBILIER un bail dérogatoire portant sur des locaux d'une superficie de 96,21 m² outre un parking de 25 m², moyennant un loyer annuel de 36.000 € HT. Elle précise que ce bail, conclu pour une durée ferme de 3 ans expirant le 31 mars 2025, excluait expressément l'application du statut des baux commerciaux de sorte que la locataire ne pouvait invoquer aucun droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux au-delà du terme contractuel. Elle fait valoir qu’elle a informé la SAS WINSOME IMMOBILIER, dès la conclusion du bail, qu'elle ne pourrait rester au-delà des ces 3 années, sauf accord sur la signature d'un bail commercial, lequel ne s'est finalement pas concrétisé.
Elle soutient avoir mis en demeure la locataire de libérer les lieux et de procéder à un état des lieux de sortie par courrier recommandé et courriel du 20 mars 2025, puis à nouveau le 10 avril 2025, sans succès, la SAS WINSOME IMMOBILIER s'étant maintenue dans les locaux sans droit ni titre.
Elle expose que la locataire n'a finalement quitté les lieux que le 9 septembre 2025 au soir, sans l'en avertir suffisamment à l'avance, l'empêchant ainsi de procéder à un état des lieux de sortie contradictoire; elle précise à cet égard avoir été convoquée à un état des lieux fixé le jour même à 18h45, après le départ de son représentant, et souligne que le procès-verbal de constat dressé à l'initiative de la locataire ne porte pas sur l'état du local loué proprement dit. Elle ajoute que, convoquée le 15 septembre 2025 pour la remise des clés, la SAS WINSOME IMMOBILIER a refusé d'attendre l'arrivée du commissaire de justice mandaté.
Elle rappelle que la nature dérogatoire et non renouvelable du bail était connue depuis l'origine, que la locataire s'était fait assister d'un expert-comptable avant de s'engager et que le paiement d'un droit d'entrée proposé en 2025 en contrepartie de l'octroi d'un bail commercial ne constitue qu'une contrepartie usuelle de la propriété commerciale. Elle relève que la proposition alternative de la locataire, consistant à faire établir un nouveau bail dérogatoire au nom de la société de son compagnon, a été examinée puis écartée.

Lors de l'audience, la SCI SELVOSA GARAGE, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2026, la SAS WINSOME IMMOBILIER demande au juge des référés, au visa des articles 32-1, 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-5 et suivants du code de commerce de :

- constater qu’elle a remis les clefs du local, fait dresser un état des lieux de sortie par exploit du 9 septembre 2025, quitté les locaux et est à jour du paiement des loyers et indemnités d’occupation au 9 septembre 2025;
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SELVOSA GARAGE;
- rejeter les demandes de société SELVOSA GARAGE tendant à sa condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 10.337,64 € au titre des indemnités d’occupation déduction faite des paiements qu’elle a réalisés entre avril et septembre 2025, au paiement de la somme de 2.298,90 € au titre du solde des diverses charges, au paiement de la somme de 4.568,80 € au titre des travaux de remise en état du local par la faute du preneur après compensation avec les dépôts de garantie (6.236 €), au paiement de la somme de 15.000 € au titre de la perte locative liée à
l’impossibilité de relouer et du temps nécessaire à la réfection du local, subie par la société SELVOSA GARAGE et enfin, au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût des frais d'expulsion.
A titre reconventionnel:
- condamner la société SELVOSA GARAGE, sous astreinte journalière de 500 € à compter de l’ordonnance à intervenir, à :
→communiquer les justificatifs des charges et taxes ainsi qu’à procéder à toute régularisation en fonction des sommes acquittées par le bailleur et celles récupérables auprès de la société WINSOME IMMOBILIER ;
→rembourser le dépôt de garantie versé par la société WINSOME IMMOBILIER pour la location du local d’un montant de 6.000 € ;
→rembourser le dépôt de garantie versé par la société WINSOME IMMOBILIER pour les 3 télécommandes d’un montant de 120 € par télécommande, soit 360 €;
communiquer les quittances des derniers loyers qu’elle a versés.
- condamner la société SELVOSA GARAGE au paiement de la somme de 10.000 € à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;
- condamner la société SELVOSA GARAGE à lui payer une indemnité d’un montant de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SAS WINSOME IMMOBILIER expose, à titre liminaire, avoir été livrée d'un local brut et fait valoir que le même conseil que le bailleur lui avait été imposé pour la rédaction du bail. Elle précise avoir réalisé d'importants travaux, notamment de mise aux normes électriques pour un montant de 3.635,16€ TTC, dans la conviction, selon elle partagée par les parties, que le bail dérogatoire ne constituait qu'une étape transitoire avant la conclusion d'un bail commercial.
Elle soutient que des échanges nourris ont eu lieu dès novembre 2024 en vue du renouvellement du bail sous la forme d'un bail commercial 3/6/9 et que le bailleur l'aurait rassurée à plusieurs reprises sur l'aboutissement de cette démarche. Elle fait valoir que ce n'est que le 6 mars 2025, soit 25 jours avant l'échéance du bail dérogatoire, qu'elle a découvert l'exigence d'un droit d'entrée de 110.000 €, porté quelques heures plus tard à 120.000 €, sans concertation préalable, ce qui caractérise une forme de contrainte. Elle expose avoir alors proposé, sans succès, la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire au nom d'une société liée à son dirigeant avant de devoir rechercher en urgence de nouveaux locaux, qu'elle a finalement intégrés le 9 septembre 2025, après avoir fait dresser un état des lieux de sortie par commissaire de justice, en présence d'une convocation régulière du bailleur.
Elle conteste devoir une indemnité d'occupation postérieurement au 1er avril 2025 et fait valoir qu'elle était à jour du paiement des loyers réduits, cette réduction ayant été consentie en contrepartie de travaux de façade que le bailleur n'a jamais exécutés. Par ailleurs, elle dénonce plusieurs agissements du bailleur pendant la période d'occupation litigieuse (sectionnement des câbles de la porte de garage, retrait des extincteurs, réduction unilatérale de la surface de stationnement) de nature à caractériser sa mauvaise foi voire des faits susceptibles de qualification pénale, dont elle impute la preuve à un procès-verbal de constat du 11 juillet 2025.
Elle conteste également devoir indemniser le bailleur au titre de prétendues dégradations, soutenant au contraire avoir restitué un local en meilleur état qu'à son entrée, photographies à l'appui, et affirme avoir signalé sans succès, dès 2022, des désordres préexistants (fissures et infiltrations). Elle fait valoir que l'état des lieux de sortie dressé à l'initiative du bailleur serait inexploitable et aurait été établi de manière déloyale en son absence. Enfin, elle conteste toute perte locative dès lors que le bailleur n’a entrepris aucune diligence pour relouer le local et rappelle qu'un précédent locataire a fait l'objet d'une procédure similaire.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes de la SCI SELVOSA GARAGE ont évolué depuis la délivrance de l’exploit introductif d’instance, le 7 mai 2025, dans la mesure où la SAS WINSOME IMMOBILIER a quitté le local objet du litige le 9 septembre 2025.

1/ Sur les demandes de condamnations provisionnelles

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

La SCI SELVOSA GARAGE sollicite la condamnation de la SAS WINSOME IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000€ HT majorée de 15% et la condamnation à ce titre au paiement d’une somme de 10.337,64€ après déduction des versements d’avril 2025 etde septembre 2025.

Elle expose que le bail dérogatoire a expiré le 31 mars 2025, que la SAS WINSOME IMMOBILIER en avait pleinement conscience dès sa signature en 2022 et qu'elle s'est ainsi maintenue dans les lieux " sans droit ni titre " malgré ses relances (mise en demeure du 20 mars 2025 puis nouvelle convocation à un état des lieux le 10 avril 2025 pour le 14 avril 2025).

De son côté, la SAS WINSOME IMMOBILIER fait valoir que le retard s'explique par les négociations en cours sur un bail commercial, qui se sont poursuivies au-delà du 31 mars 2025 (échanges jusqu'au 10 avril 2025 notamment au sujet d’un bail dérogatoire de substitution au nom d'une société tierce). Elle expose que ce n'est qu'après avoir compris que le bailleur n'adopterait pas un comportement acceptable qu'elle a activement recherché un nouveau local avant de finalement intégrer de nouveaux locaux et quitter les lieux le 9 septembre 2025.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre les parties que dès le mois de novembre 2024, la question du renouvellement du bail a été évoquée :
- un courriel du 6 novembre 2024 de la SAS WINSOME IMMOBILIER évoquant son souhait de poursuivre dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire;
- un courriel du 20 janvier 2025 de la SAS WINSOME IMMOBILIER et une réponse du 23 janvier 2025 de la SCI SELVOSA GARAGE (pièce en défense n°4);
- un courriel du 28 février 2025 de la SAS WINSOME IMMOBILIER faisant état de ses “demandes répétées depuis deux mois” et de l’absence de réception du “bail 3/6/9 à signer”, mettant en avant son “inquiétude” à ce sujet (pièce en défense n°5);
- un courriel du 6 mars 2025 de la SAS WINSOME IMMOBILIER rappelant l’arrivée à expiration de son bail dans 25 jours, les échanges depuis le mois de janvier 2025, le caractère préoccupant de cette situation et invitant la SCI SELVOSA GARAGE à lui retourner le bail “à signer dans les plus brefs délais” pour ne pas se “retrouver sans bail à la fin du mois” (pièce en défense n°6);
- un courriel de Maître [T] du 6 mars 2025 indiquant “je suis sur votre bail et je pense vous l’adresser dans la journée”;
- un courriel de la SAS WINSOME IMMOBILIER du 12 mars 2025 faisant part de son étonnement qu’un droit au bail de 110.000€, jamais évoqué auparavant, conditionne désormais la régularisation d’un bail commercial (pièce en défense n°9);
- un courriel de la SCI SELVOSA GARAGE du 12 mars 2025 invitant la SAS WINSOME IMMOBILIER a réaliser une contre-proposition (pièce en défense n°10)
- un courriel de la SAS WINSOME IMMOBILIER du 26 mars 2025 indiquant son impossibilité de “payer le montant du droit au bail imposé à la dernière minute” (pièce en défense n°11);
- un courriel de la SCI SELVOSA GARAGE du 26 mars 2025 évoquant la nécessité de transmettre à Maître [T] “la société au nom de laquelle sera établi le nouveau bail dérogatoire avec loyer annuel de 36.000 euros HT” (pièce en défense n°12) et le nom de la société en retour, la société SMART INVEST (pièce en défense n°13);
- un courriel de la SCI SELVOSA GARAGE du 2 avril 2025 de transmission du projet de bail dérogatoire de courte durée à la société SMART INVEST (pièce en défense n°14);
- un courriel de Maître [I] [J] à Maître [L] [T] en date du 10 avril 2025 exprimant ses réticences sur la signature du bail avec la société SMART INVEST et la possibilité de convenir d’un bail avec un droit d’entrée payable à la fin de la première période triennale (pièce en défense n°15).

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont engagé, dès le mois de janvier 2025, des échanges relatifs aux conditions de poursuite de leur relation contractuelle au-delà de l'échéance du bail dérogatoire et que ces échanges se sont poursuivis au-delà du terme du bail, jusqu'au 10 avril 2025, la SAS WINSOME IMMOBILIER ayant, à plusieurs reprises au cours de cette période, manifesté son souhait de voir la relation locative se poursuivre.

Par ailleurs, il est constant que le principe d'un droit d'entrée, présenté par la SCI SELVOSA GARAGE comme la contrepartie de l'octroi d'une propriété commerciale, n'a été porté à la connaissance de la défenderesse que le 6 mars 2025 pour un montant de 110.000 €.

Il ne peut être exclu que l’annonce de cette exigence financière, intervenue alors que l’échéance du bail dérogatoire était proche, ait pu placer la SAS WINSOME IMMOBILIER dans une situation qu’elle pouvait ne pas avoir anticipée.

Sans qu'il appartienne au juge des référés d'apprécier, à ce stade, le bien-fondé des positions respectives des parties quant au déroulement de cette négociation, il apparaît que la poursuite des échanges jusqu'au 10 avril 2025 et les conditions dans lesquelles est intervenue l'annonce du droit d'entrée sont de nature à faire naître une discussion sérieuse sur les circonstances entourant le maintien de la SAS WINSOME IMMOBILIER dans les lieux postérieurement au 31 mars 2025 étant précisé qu’il n’est pas contesté que cette dernière n’a pris possession de son nouveau local qu’en septembre 2025.

Dès lors, la qualification de la SAS WINSOME IMMOBILIER comme étant, dès le 1er avril 2025, dépourvue de toute cause légitime et constitutive d’une occupation sans droit ni titre au sens strict ne s’impose pas avec l’évidence requise en référé.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant au principe et au montant d'une indemnité d'occupation qui serait due par la SAS WINSOME IMMOBILIER au titre de cette période, cette question relevant de l'appréciation du juge du fond.

En conséquence, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle et de condamnation provisionnelle formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre du solde des charges locatives

La SCI SELVOSA GARAGE sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS WINSOME IMMOBILIER à lui régler la somme de 2.298,90€ au titre du solde des (560,18€ au titre des charges de copropriété et de la taxe foncière +1.738,72 € au titre des consommations d'eau et d'électricité).

A cette fin, elle expose que, conformément aux articles 6 et 12 des conditions générales du bail dérogatoire, l'intégralité des charges locatives (consommations d'eau et d'électricité notamment) ainsi que la quote-part des charges de copropriété et de la taxe foncière sont à la charge de la SAS WINSOME IMMOBILIER moyennant le versement d'une provision trimestrielle de 520 € sujette à régularisation en fonction des charges réelles. Elle fait valoir qu’elle a toujours communiqué au preneur les justificatifs afférents à ces charges durant les 3 années d'exécution du bail.

En défense, la SAS WINSOME IMMOBILIER ne conteste pas, en tant que tel, ce montant mais fait valoir que l'annexe de ventilation des charges, pourtant expressément visée par l'article 12 du bail, ne figure ni sur l'exemplaire qui lui a été remis lors de la signature ni sur celui produit par le bailleur dans le cadre de la présente instance. En outre, elle soutient que le bailleur n'a procédé à aucune régularisation annuelle, en violation avec les stipulations contractuelles, et qu'il ne lui a communiqué aucun justificatif malgré ses relances répétées par courriel.

En l’espèce, le bail dérogatoire contient :

- un article 6 précisant que le locataire se doit “ de payer ses impôts personnels et mobiliers, la contribution économique territoriale, et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués, et de supporter leur augmentation de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet et d'en justifier le paiement sur réquisition. Enfin, de payer les consommations d'eau et d'électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires, s'il en existe, ainsi que la location desdits compteurs ; de rembourser au [Localité 5] la quote-part récupérable des charges de copropriété afférentes aux locaux loués, pour lesquelles il est joint au présent bail tout justificatif ; de rembourser au [Localité 5] la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l'impôt foncier y afférent, pour lesquelles il est joint au présent bail tout justificatif (...)”;

- un article 12 précisant que “Le Preneur s'engage à assumer l'intégralité de la consommation d'eau, d'électricité, gaz et autres services afférents aux locaux et, plus généralement, à assumer en plus des travaux d'entretien et de réparations l'intégralité des charges dites locatives concernant l'immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l'énumération qui précède. La liste des charges incombant au preneur est la suivante :
→Dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives.
→Charges considérées comme étant liées à l'occupation des locaux :
*Dépenses courantes d'eau et d'électricité
*Dépenses d'entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
*Dépenses d'équipement de la copropriété ou des charges du personnel d'entretien
*Travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique
→Taxes imputées au locataire :
*Taxe foncière
*Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ;
*Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement
Il acquittera directement ou remboursera au [Localité 5] sur simple demande de sa part toutes dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux "conditions générales". A cet effet, le Bailleur appellera à chaque échéance de loyer trimestriel, soit pour la première fois le 1er avril 2022, une provision de 520 €, qui pourra être modifiée pendant le cours du bail pour tenir compte de la fluctuation des charges réelles. Une ventilation des charges figure en annexe au présent bail”.

En outre, le bail dérogatoire contient une annexe intitulée “Calcul prorata charges et impôts” (p.23) précisant que la taxe foncière globale afférente au bâtiment ainsi que les charges de copropriété globales seront laissées à la charge de la SAS WINSOME IMMOBILIER à hauteur de de 14,3% (correspondant au pourcentage de la surface occupée par le locataire dans le bâtiment) (pièce en demande n°9).

Il est donc établi que les consommations d'eau et d'électricité ainsi que la quote-part des charges de copropriété et de la taxe foncière sont contractuellement mis à la charge de la SAS WINSOME IMMOBILIER.

Pour justifier sa demande de condamnation, la SCI SELVOSA GARAGE produit aux débats :
- les relevés de charges de copropriété pour les exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, les provisions appelées pour l’exercice 2021/2022, le bilan annuel des charges des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 (pièce en demande n°10);
- les taxes foncières pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi qu’un tableau excel intitulé “récapitulatif charges et foncier” (pièces en demande n°12 et 13);
- 13 factures EDF éditées entre le 22 octobre 2024 et le 22 octobre 2025 portant sur un point de livraison sis [Adresse 2] à Cannes et une facture n°25016 en date du 31 décembre 2025 éditée par la SCI SELVOSA GARAGE au nom de la SAS WINSOME IMMOBILIER intitulée “refacturation charges diverses” pour un montant de 1.738,72€ TTC, laquelle contient en annexe un tableau excel récapitulatif (pièces en demande n°11 et 14);
- une facture détaillée de l’établissement SO’EAU en date du 6 octobre 2025 couvrant une période d’octobre 2024 à octobre 2025 pour une adresse desservie “[Adresse 5]”, la facture du 31 décembre 2025 précitée faisant état d’un montant à refacturer de 33,15€ (pièce en demande n°25).

Or, en l’espèce, il n'est justifié par aucune pièce ni aucune date précise que la SAS WINSOME IMMOBILIER aurait été destinataire, avant l'introduction de la présente instance, d'un décompte chiffré ou d'une demande de règlement au titre du solde des charges litigieuses, la SCI SELVOSA GARAGE affirmant de manière générale avoir communiqué les justificatifs des charges sans autre précision.

En outre, il apparaît que les relevés du compteur affecté à la SAS WINSOME IMMOBILIER s'étendent du 22 octobre 2024 au 5 décembre 2025, soit sur une période excédant de près de trois mois la date à laquelle la locataire a quitté les lieux, le 9 septembre 2025, sans qu'il soit précisé ni justifié selon quelles modalités la consommation postérieure à cette date aurait été exclue du décompte.

S’il est mentionné qu'un compteur électrique dédié, qualifié de “compteur défalcateur”, a été installé antérieurement à l'entrée dans les lieux de la SAS WINSOME IMMOBILIER, aucune pièce ni précision ne permet de vérifier que ce dispositif correspond exclusivement au local loué par cette dernière, la locataire n'occupant au demeurant, selon l'annexe du bail elle-même, que 14,3 % de la surface totale des locaux appartenant à la SCI SELVOSA GARAGE.

Aucun dispositif équivalent n'est par ailleurs allégué s'agissant de la consommation d'eau, l'article 6 du bail ne prévoyant au demeurant l'application de compteurs divisionnaires que “ s'il en existe“.

Il est relevé que le tableau récapitulatif joint à la facture de refacturation du 31 décembre 2025 comporte plusieurs cellules affichant une erreur de calcul (« #DIV/0! ») ce qui tend à questionner sur la fiabilité du document.

Enfin, la SAS WINSOME IMMOBILIER fait valoir, sans être utilement contredite sur ce point, que l'annexe de ventilation des charges prévue par l'article 12 du bail ne figure ni sur l'exemplaire qui lui a été remis, ni sur celui produit en cause, et que le bailleur n'a procédé à aucune régularisation annuelle contractuellement prévue. Même si ladite annexe contient bien deux signatures, il s’avère que l’une d’elle semble distincte de celles figurant sur le bail lui-même, ce qui pose nécessairement difficulté dans l’appréciation de la répartition des charges.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bien-fondé et le quantum de la créance invoquée par la SCI SELVOSA GARAGE au titre du solde des charges locatives ne peuvent être vérifiés avec la certitude requise en référé.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision de ce chef.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des travaux de remise en état

La SCI SELVOSA GARAGE sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS WINSOME IMMOBILIER à lui régler la somme 4.568,80 € au titre des travaux de remise en état du local, par la faute du preneur, après compensation avec les dépôts de garantie (6.360,00 €)

A cette fin, elle expose qu'un état des lieux d'entrée avait été établi lors de la conclusion du bail en 2022, et fait valoir que le preneur est contractuellement tenu, en application de l'article 6 du bail dérogatoire, de restituer les locaux en bon état d'entretien locatif et conformes à cet état des lieux d'entrée. Elle soutient que le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 15 septembre 2025 fait apparaître de nombreux percements, l'installation puis le retrait sans réfection de divers aménagements (boîtiers à clés en façade, stores), une peinture de façade non conforme aux exigences municipales, ainsi que des fils électriques sectionnés à ras et des caches de prises supprimés, ce qu'elle qualifie de dégradations imputables au preneur au sens de l'article 1732 du code civil. Elle précise avoir fait établir des devis de reprise à hauteur de 3.000 € pour l'électricité, de 6.619,80 € pour les plinthes, les plafonds et les murs et de 1.309 € pour la façade, soit un total de 10.928,80 €, dont elle sollicite le paiement à titre provisionnel après compensation avec les dépôts de garantie versés (6.360 €), soit un solde réclamé de 4.568,80 €.

En défense, la SAS WINSOME IMMOBILIER conteste l'existence de toute dégradation imputable et fait valoir, en comparant l'état des lieux d'entrée de 2022 et le constat du 9 septembre 2025, avoir restitué un local en meilleur état qu'à son entrée étant précisé qu’elle conteste la loyauté du procès-verbal de constat du 15 septembre 2025 établi en son absence. S'agissant de l'électricité, elle précise avoir elle-même financé, à son entrée dans les lieux, la mise aux normes du réseau électrique pour un montant de 3.635,16 € et soutient que les fils constatés comme protégés par du scotch correspondaient au simple retrait de ses appareillages privatifs, le réseau demeurant en parfait état de fonctionnement. S'agissant des murs et plinthes, elle expose que le local présentait dès son entrée des désordres préexistants (fissures, infiltrations), qu'elle avait signalés par courriel au bailleur sans réponse de sa part, et affirme avoir au contraire valorisé le local (parquet neuf, murs et plafond repeints). S'agissant de la façade, elle fait valoir avoir procédé, avec l'accord et les remerciements du bailleur, à un simple entretien par application d'une résine de protection.

En l’espèce, le bail dérogatoire contient un article 6 précisant que Le Preneur pourra effectuer, s'il le juge utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu'il désirera, sous réserve de l'approbation préalable du Bailleur et éventuellement de ses architectes. Le coût des travaux susvisés sera réglé directement par le Preneur aux entrepreneurs. A l'expiration du présent bail, ou encore au départ du Preneur, lesdits travaux d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du Bailleur, à moins que celui-ci n'exige la remise en état des lieux, aux frais du Preneur” et de “rendre à son départ les locaux en bon état d'entretien locatif et conformes à l'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, étant précisé que tous travaux réalisés par le preneur au cours du bail restera acquis au Bailleur sans indemnité (...)”.

Il ressort des pièces versées aux débats que l'état des lieux d'entrée en date du 28 mars 2022 (pièce en demande n°19) n'a pas été signé par la SAS WINSOME IMMOBILIER.

Il est par ailleurs constant le procès-verbal de constat en date du le 15 septembre 2025 a été dressé en l'absence de la société IMMOBILIER, qui a quitté les lieux le 9 septembre 2025 et remis les clés antérieurement à son établissement.

Il résulte de ces éléments que ni l'état initial du local, ni son état à la date de la restitution effective des lieux, ne sont établis par un document contradictoire signé des deux parties de sorte que la comparaison entre ces deux états, nécessaire à la caractérisation de dégradations imputables à la locataire, ne peut être opérée avec la certitude requise en référé.

Dans ces conditions, et indépendamment de toute discussion sur le bien-fondé des devis produits par la SCI SELVOSA GARAGE , il existe une contestation sérieuse quant à l'existence même des dégradations invoquées.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de la perte locative

La SCI SELVOSA GARAGE sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS WINSOME IMMOBILIER à lui régler la somme 15.000 € au titre de la perte locative liée à l’impossibilité de relouer et du temps nécessaire à la réfection du local.

A cette fin, elle expose que les travaux de remise en état nécessités par les dégradations constatées vont s'étaler sur une durée d'un mois justifiant à ce titre une première perte locative équivalente à un mois de loyer. Elle fait valoir que l'ampleur des dégâts relevés par le commissaire de justice, notamment le sectionnement des câbles électriques, l'a mise dans l'incapacité de remettre le local en location depuis sa libération le 9 septembre 2025, évaluant sa perte locative totale à près de 18.000 € à la date de ses écritures.

En défense, la SAS WINSOME IMMOBILIER conteste le bien-fondé de cette demande en faisant valoir que le bailleur n'aurait accompli aucune diligence en vue de relouer le local en ne diffusant aucune d'annonce et en n’apposant aucun panneau alors que des clients de la locataire auraient eux-mêmes cherché à le contacter. Elle relève que le local était demeuré vacant durant plus de cinq années après le départ du précédent locataire, qui a fait l'objet d'une procédure similaire de la part du même bailleur portant sur des demandes d'indemnités d'occupation et de remboursement de travaux.

En l’espèce, il apparaît que la demande de ce chef n'est étayée par aucune pièce que ce soit la durée d'un mois alléguée pour la réalisation des travaux de remise en état, l'impossibilité matérielle de procéder à la mise en location du local ou le calcul aboutissant à la somme de 18.000 € dont il n'est réclamé qu'une fraction.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant à l'existence et au quantum du préjudice locatif invoqué par la SCI SELVOSA GARAGE.

2/ Sur les demandes reconventionnelles sous astreinte

Sur les demandes d’obligations sous astreinte

La SAS WINSOME IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SCI SELVOSA GARAGE, sous astreinte journalière de 500 € à compter de l'ordonnance à intervenir, à communiquer les justificatifs des charges et taxes et procéder à leur régularisation, à rembourser le dépôt de garantie versé pour le local, à rembourser le dépôt de garantie versé pour les trois télécommandes à hauteur de 360 € et à communiquer les quittances des derniers loyers versés.

A titre liminaire, il sera observé que la SAS WINSOME IMMOBILIER ne développe, dans ses écritures, aucune motivation en fait ou en droit au soutien de ses demandes, ces dernières n'étant formulées que dans le dispositif de ses conclusions successives sans être explicitées ni étayées par les pièces produites.

S'agissant de la communication des justificatifs de charges et de leur régularisation, il sera relevé que la SCI SELVOSA GARAGE a versé aux débats, dans le cadre de la présente instance, plusieurs factures ainsi que des tableaux récapitulatifs relatifs aux charges de copropriété, à la taxe foncière et aux consommations d'eau et d'électricité. Si l'absence de démarche préalable de la SAS WINSOME IMMOBILIER pour obtenir ces éléments ne saurait lui être opposée, dès lors qu'il appartenait au bailleur d'y procéder spontanément en application de l'article 12 du bail, force est de constater que cette communication est désormais intervenue, de sorte que la demande formée à ce titre est privée d'objet.

A cet égard, il sera précisé que la circonstance que le juge des référés ait retenu une contestation sérieuse quant au bien-fondé et au quantum des sommes réclamées par la SCI SELVOSA GARAGE est sans incidence sur le constat de la communication de ces pièces elle-même, ces deux questions procédant de fondements distincts.

S'agissant du remboursement du dépôt de garantie versé pour le local, il a été précédemment relevé que l'état du local à la date de sa restitution demeure sujet à discussion en l'absence d'état des lieux de sortie établi contradictoirement. Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant au sort de ce dépôt de garantie.

S'agissant du remboursement du dépôt de garantie versé pour les trois télécommandes, la SAS WINSOME IMMOBILIER n'apporte aucune pièce justifiant le versement effectif de ce dépôt, son montant contractuel ou encore les circonstances de sa restitution. Cette demande, dépourvue de toute justification, ne peut donc être accueillie en référé.

S'agissant de la communication des quittances de loyer, la SAS WINSOME IMMOBILIER ne justifie d'aucune démarche préalable restée sans réponse et alors même que la question du paiement des loyers durant la période litigieuse est débattue dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes reconventionnelles formées sous astreinte par la SAS WINSOME IMMOBILIER.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SAS WINSOME IMMOBILIER sollicite la condamnation provisionnelle de la SCI SELVOSA GARAGE au paiement d’une somme de 10.000€ pour procédure abusive.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’agir et de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, il convient de relever qu’au moment de la délivrance de l’assignation, la SCI SELVOSA GARAGE était toujours dans les lieux en dépit de l’arrivée du bail à échéance non reconductible.

La SAS WINSOME IMMOBILIER ne démontre pas, de la part de la partie demanderesse, un abus dans le fait d’avoir diligenté la présente procédure.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle de ce chef.

4/ Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

Il sera relevé que, si la poursuite des échanges entre les parties jusqu'au 10 avril 2025 est de nature à expliquer le maintien de la SAS WINSOME IMMOBILIER dans les locaux jusqu'à cette date, celle-ci ne justifie par aucune pièce les démarches qu'elle aurait entreprises postérieurement à l'échec de ces discussions en vue de rechercher un local de remplacement, qu’elle dit avoir intégré en septembre 2025. Il n'est ainsi pas établi qu’elle aurait libéré les lieux à une date rapprochée de celle de l'assignation indépendamment de la présente procédure.

Il sera toutefois relevé que la SCI SELVOSA GARAGE a fait délivrer cette assignation dès le 7 mai 2025, soit moins d'un mois après le dernier échange du 10 avril 2025, sans avoir préalablement adressé de mise en demeure complémentaire à la SAS WINSOME IMMOBILIER et sans justifier d'aucune autre démarche tendant à accélérer la libération des locaux autrement que par la voie judiciaire.

Dans ces conditions, si rien n'établit que la SAS WINSOME IMMOBILIER aurait quitté les lieux en l'absence de toute procédure, il n'est pas davantage établi que la SCI SELVOSA GARAGE ait cherché, par une quelconque diligence amiable, à obtenir cette libération avant de saisir la juridiction.

Chacune des parties s'étant ainsi abstenue de toute démarche complémentaire durant la période litigieuse, il n'y a pas lieu de faire peser sur l'une plutôt que sur l'autre la charge des frais irrépétibles exposés pour cette instance.

En conséquence, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties, chacune conservant la charge de ses propres frais et dépens exposés.

PAR CES MOTIFS