CA Agen, 22 juill. 2026, RG 25/00353

ARRÊT DU

22 Juillet 2026

AB/CH

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N° RG 25/00353 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DK2P

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[V] [M] veuve [Y]

C/

[D] [P]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 206-26

COUR D'APPEL D'AGEN

Chambre Civile

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,

ENTRE :

Madame [V] [M] veuve [Y]

née le 01 Septembre 1942 à [Localité 1]

de nationalité française, retraitée

domiciliée : [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me David LLAMAS, avocat postulant, et par Me Jean-Jacques DULONG, avocat plaidant, tous deux inscrits au barreau d'AGEN

APPELANTE d'un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Agen en date du 18 Mars 2025, RG 24/00247

D'une part,

ET :

Madame [D] [P]

née le 06 Janvier 1960 à [Localité 3] (ESPAGNE)

de nationalité française,retraitée

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Olivier ROQUAIN, avocat membre de la société d'avocats RMC ET A, inscrit au barreau d'AGEN

INTIMÉE

D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 Mai 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l'audience

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l'appel interjeté le 28 avril 2025 par Mme [V] [M] veuve [X] à l'encontre d'un jugement du juge du contentieux et de la protection d'[Localité 5] en date du 18 mars 2025.

Vu les conclusions de Mme [V] [M] veuve [X] en date du 12 janvier 2026.

Vu les conclusions de Mme [D] [P] en date du 13 mars 2026.

Vu l'ordonnance de clôture du 25 mars 2026 pour l'audience de plaidoiries fixée au 13 mai 2026.

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Par acte sous seing privé du 25 septembre 2017, Mme [X] a consenti à Mme [P] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6]. L'état des lieux d'entrée a été dressé le 25 septembre 2017. L'état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal d'huissier de justice le 29 juin 2023.

Par acte du 20 juin 2024 Mme [X] a assigné Mme [P] et réclame aux termes de ses dernières conclusions le paiement des sommes de :

- 5.678,27 euros au titre des frais de nettoyage des menuiseries et de remise en peinture du logement ;

- 1.680,00 euros au titre des frais de débroussaillage et remise en état du jardin

- 169,50 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

- 70,00 euros au titre des frais de ramonage de la cheminée ;

- 8.000,00 euros en indemnisation de la perte de chance de relouer le logement depuis le mois de septembre 2023, cette somme étant à actualiser au jour du jugement à intervenir ;

- 2.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle demande en outre que soit ordonnée la compensation entre les créances respectives des parties en déduisant le montant du dépôt de garantie des sommes dues et conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Mme [P].

Mme [P] demande au premier juge de :

-débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes ;

-condamner Mme [X] à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 420,00 euros auquel s'ajoute un montant égal à 10 % du dernier loyer mensuel soit 42 euros multiplié par le nombre de mois de retard et ce jusqu'à complet paiement ;

- condamner Mme [X] à lui verser la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance résultant du caractère indécent du logement loué ;

-condamner Mme [X] au paiement d'une indemnité de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement en date du 18 mars 2025, le juge du contentieux et de la protection d'[Localité 5] a notamment :

- débouté Mme [X] des demandes indemnitaires formulées à l'encontre de Mme [P] et concernant les frais de nettoyage des menuiseries et de remise en peinture du logement et les frais de débroussaillage/remise en état du jardin ;

- débouté Mme [X] de sa demande indemnitaire dirigée contre Mme [P] et concernant la réparation d'un préjudice de perte de chance de relocation du bien litigieux ;

- condamné Mme [X] à payer Mme [P] une somme de 600,50 euros au titre du règlement des comptes entre les parties ;

- débouté Mme [P] de sa demande indemnitaire dirigée contre Mme [X] au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné Mme [X] au paiement d'une indemnité de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance ;

- rappelé l'exécution provisoire du jugement.

Pour statuer en ce sens le premier juge a retenu que :

- il n'est pas établi que la dégradation du logement est imputable à la locataire.

- la comparaison des états des lieux ne met pas en évidence une dégradation des extérieurs

- ne sont pas contestées les sommes relatives à la taxe de ramassage des ordures ménagères et au ramonage de la cheminée.

- les désordres allégués pour justifier un défaut de relocation ne sont pas imputables à la locataire, la demande en dommages intérêts de la bailleresse ne peut prospérer.

- il n'est pas établi que le logement ne répondait plus aux critères de décence.

- le dépôt de garantie doit être restitué, majoré.

Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d'appel sont les suivants :

- débouté Mme [X] des demandes indemnitaires formulées à l'encontre de Mme [P] et concernant les frais de nettoyage des menuiseries et de remise en peinture du logement et les frais de débroussaillage/remise en état du jardin ;

- débouté Mme [X] de sa demande indemnitaire dirigée contre Mme [P] et concernant la réparation d'un préjudice de perte de chance de relocation du bien litigieux ;

- condamné Mme [X] à payer Mme [P] une somme de 600,50 euros au titre du règlement des comptes entre les parties ;

- condamné Mme [X] au paiement d'une indemnité de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance ;

Mme [X] demande à la cour de :

- infirmer le jugement des chefs visés à la déclaration d'appel

-condamner Mme [P] à lui payer les sommes suivantes augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 27 novembre 2023 :

- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 8.000,00 euros en indemnisation de la perte de chance qu'elle a subie pour le logement depuis le mois de septembre 2023 ;

- ordonner la compensation pour les créances respectives des parties en déduisant le montant du dépôt de garantie des sommes dues par Mme [P] (420 euros),

- débouter Mme [P] de ses demandes reconventionnelles ;

- condamner Mme [D] [P] à lui payer une somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Mme [P] demande à la cour de :

- débouter Mme [X] de toutes ses demandes contraires aux présentes.

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre Mme [X] au titre du préjudice de jouissance ;

- statuant à nouveau sur ce point :

-condamner Mme [X] à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des dommages-intérêts dus en réparation du trouble de jouissance résultant du caractère indécent du logement loué ;

- confirmer ledit jugement pour le surplus ;

- subsidiairement ; confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

- en tout état de cause, condamner Mme [X] à supporter l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a supportés soit 2.500,00 euros en cause d'appel et l'intégralité des dépens de la première instance ainsi que l'intégralité des dépens de la présente instance.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur les sommes réclamées par la bailleresse :

En application des dispositions combinées des articles 1730, 1732 du code civil, et 7 c) de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il convient de retenir que :

- il appartient donc au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

- il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

L'occupation du logement par la locataire a duré du 25 septembre 2017, au 29 juin 2023, soit sur une durée de 5 ans et 8 mois.

- sur les peintures :

L'état des lieux d'entrée mentionne un bon état général, mal peint dans la salle de séjour et la cuisine. L'état des lieux de sortie mentionne des moisissures sur les murs extérieurs peints de la pièce de vie, de la chambre de gauche et de la chambre face à l'escalier. La peinture est usagée au niveau de la salle d'eau.

Les peintures n'étaient pas neuves à l'entrée dans les lieux, celles de la pièce à vivre étaient "mal peintes", compte tenu de la nécessité de remettre à neuf les peintures tous les 7 ans et d'une occupation de 5 ans et 8 mois, c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'aucune somme ne pouvait être mise à la charge de la locataire sortante.

- sur l'extérieur :

Pas plus devant la cour que devant le premier juge la comparaison des états des lieux ne permet de mettre à la charge de la locataire sortante une quelconque somme.

- sur la taxe de ramassage des ordures ménagères et les frais de ramonage : la locataire reconnaît devoir ces sommes devant le premier juge et n'a pas interjeté appel de ce chef.

- sur la perte de chance de relouer le logement : compte tenu de l'état de vétusté du logement, il revenait à la bailleresse - qui ne précise pas la date de la dernière remise à neuf - de procéder à sa réfection totale après l'occupation pendant la durée susmentionnée, de sorte qu'elle ne peut soutenir avoir subi une quelconque perte de chance en raison du non-respect d'une obligation qui lui incombait.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la bailleresse de ses demandes.

2- Sur la demande de la locataire :

En application des articles combinés 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret 2002-12 du 30 janvier 2002, le bailleur doit mettre à la disposition du preneur un logement disposant d'une isolation suffisante et d'une installation permettant un chauffage normal.

Il apparaît que le logement est classé en catégorie euros et qu'un incident est établi en 2021, la locataire se plaignant du dysfonctionnement du chauffage électrique inadapté à un logement mal isolé.

Cependant, comme l'a justement relevé le premier juge, la locataire est demeurée dans les lieux jusqu'en juin 2023, sans aucune autre information de la bailleresse sur l'état du logement. Les éléments produits sont insuffisants pour caractériser un état d'insalubrité ouvrant une action indemnitaire au profit de la locataire.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande.

Il en résulte que le décompte entre les parties établi par le premier juge est juste, et que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

3- Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe, chacune d'elle supporte la charge des dépens d'appel par elle avancés, l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : .