TJ 81004, 23 juill. 2026, RG 26/00188

DÉCISION DU : 23 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 26/00188 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EKPK
NAC : 5AA
AFFAIRE : [L] [M] C/ [D] [K]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [M]
née le 08 Avril 1966 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K]
né le 27 Janvier 1968 à [Localité 3]
domicilié : chez CARPIS [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant

Débats tenus à l'audience du : 06 Juillet 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

Le 23 Juillet 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Mme [M]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 juin 2022, Mme [L] [M] a donné à bail à M. [D] [K] une maison située [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 800 €, outre 20 € à titre de provision sur charges.

Le loyer actuel s'élève à la somme de 888,93 €, provision sur charges comprise.

Par courrier en date du 8 janvier 2026 remis à l'agence en charge de la gestion du bien, M. [K] a donné congé, avec préavis de trois mois.

Néanmoins, par actes du 4 février 2026, Mme [M] a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance.
Le lendemain, ces actes ont été notifiés à la CCAPEX.

Le 4 février 2026, a également été délivrée sommation portant convocation à l'état des lieux de sortie.

Le 8 avril 2026, l'état des lieux de sortie a fait l'objet d'un procès-verbal dressé par commissaire de justice. M. [K] ne s'est pas présenté.

Puis, par acte de commissaire de justice du 6 mai 2026, Mme [L] [M] a fait assigner en référé M. [D] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 6 juillet 2026, Mme [L] [M] sollicite du Juge de :

-Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 4 mars 2026, en application de la clause résolutoire insérée au contrat portant sur l'assurance locative, et à défaut au 4 avril 2026 en application de la clause portant sur les loyers impayés,
- Condamner M. [K] à lui payer la somme provisionnelle de 11 572,26 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus, ainsi que le montant des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie (décompte actualisé au 1er juillet 2026), et avec intérêts judiciaires à compter du 04/02/2026 sur la somme de 3 856,21 €, et pour le surplus à compter du 06/05/2026,
- Le condamner à lui payer la somme de 650 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner au paiement des entiers dépens de l'instance.

Mme [M] maintient l'intégralité de ses demandes, prenant acte lors de l'audience des interrogations sur la compétence du Juge des référés pour statuer sur des demandes pouvant faire l'objet d'une contestation sérieuse.

En défense, M. [D] [K], assigné selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.

L'ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 7 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

En outre, le demandeur justifie s'être acquitté du timbre fiscal requis.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Par ailleurs, selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 10 juin 2022 contient une clause résolutoire (article VIII).

Cette clause prévoit explicitement un délai d'un mois pour justifier d'une assurance locative, et de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, le 4 février 2026, Mme [M] a fait délivrer un commandement de justifier d'une assurance locative, ainsi qu'un commandement de payer, visant cette clause.

Ces deux commandements sont manifestement demeurés infructueux durant les délais impartis.

Le contrat de bail a donc pris fin le 5 mars 2026, par acquisition de la clause résolutoire relative à l'assurance.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales.
L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, il est constant que le Juge des référés n'a vocation à statuer que sur les demandes qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, Mme [M] produit un décompte selon lequel M. [K] lui resterait redevable de la somme de 11 572,26 € à la date du 1er juillet 2026, au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives.

Si les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés ne sont sujettes à aucune contestation sérieuse au regard des pièces produites et de l'absence de demande du défendeur sur ce point, force est de constater que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie ne permet pas d'affirmer qu'il ne peut exister aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées au titre des dégradations locatives.
Or, le Juge des référés ne peut statuer sur une telle demande, qui relève manifestement du Juge du fond.

Ainsi, M. [D] [K] sera condamné à titre provisionnel à payer à Mme [L] [M] la somme de 4 824,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 1er juillet 2026, et ce hors déduction du montant du dépôt de garantie (lequel n'est imputable que sur le montant des réparations locatives).

La somme de 3 701,51 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2026, date de délivrance du commandement de payer. Le surplus sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Le surplus des demandes en paiement sera rejeté.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [D] [K] sera condamné au paiement des dépens de l'instance, en ce compris le coût du timbre fiscal, des commandements et de leurs dénonces. Le surplus des actes évoqués est inclus dans les frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [D] [K] sera condamné à payer à Mme [L] [M] la somme de 650 euros sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,