TJ 81004, 23 juill. 2026, RG 26/00081

DÉCISION DU : 23 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 26/00081 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIUB
NAC : 5AA
AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT” C/ [I] [S], [M] [S]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES : DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT”
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2026004592 du 30/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ALBI)
représenté par Me Amélie DELTELL, avocat au barreau d’ALBI

Madame [M] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2026004591 du 30/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ALBI)
représentée par Me Amélie DELTELL, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l'audience du : 06 Juillet 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

Le 23 Juillet 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me RIMAILLOT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 18 juillet 2018, l'Office Public Départemental HLM TARN HABITAT a donné à bail à M. [I] [S] et Mme [M] [C] épouse [S] un appartement n° 2225, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 504,98 €, provision sur charges comprise.

Le loyer résiduel s'élevait à la somme de 241,18 €.

Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT a adressé à M. [S] une mise en demeure en date du 19 août 2025.

Puis, par actes du 25 mars 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le lendemain, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Enfin, par actes de commissaire de justice du 13 février 2026, TARN HABITAT a fait assigner en référé M. [I] [S] et Mme [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 6 juillet 2026, l'Office Public Départemental HLM TARN HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 26 mai 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de M. [I] [S] et de Mme [M] [S], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- Condamner M. [I] [S] et Mme [M] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 5 270,82 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 30/06/2026),
- Les condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux,
- Les condamner à lui payer la somme de 261,40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner au paiement des dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, TARN HABITAT fait valoir que les paiements sont irréguliers.

TARN HABITAT maintient ainsi l'ensemble de ses demandes, et s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

En défense, M. [I] [S] et Mme [M] [S], par leur Conseil, sollicitent l'octroi des plus larges délais de paiement, et qu'il soit statué ce que de droit sur les dépens et les frais irrépétibles.

Ils font valoir que le couple est marié et parent de deux enfants mineurs, à charge.
Ils ont des difficultés financières en lien avec des retenues importantes de prestations sociales, pour lesquelles ils ont formé recours, la procédure étant en cours.
M. [S] exerce une activité d'auto-entrepreneur pour laquelle il ne perçoit pas encore de revenus, et Mme [S] et les enfants, selon ce qui est indiqué dans le diagnostic social et financier, seraient partis vivre au Maroc depuis août 2025, afin de ne pas aggraver les dettes du couple.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 17 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 18 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 25 mars 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 26 mai 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

De plus, en application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l'espèce, TARN HABITAT produit un décompte actualisé au 30 juin 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 5 270,82 €.

Les époux [S] ne contestent pas le montant de la dette.

Néanmoins, les sommes de 7,62 € et de 101,95 €, correspondant à des frais d'enquête sociale et des frais de poursuites, devront être déduites, celles-ci ne pouvant être assimilées à une dette de loyer et n'étant pas justifiées au vu des pièces du dossier.

En conséquence, M. [I] [S] et Mme [M] [C] épouse [S] seront condamnés à payer à TARN HABITAT la somme de 5 161,25 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 30 juin 2026, à titre provisionnel.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, les époux [S] sollicitent des délais de paiement.
Ils font valoir des difficultés financières en lien avec des retenues de prestations sociales, dont ils contestent le bien-fondé.
Ils déclarent que M. [S] exerce en qualité d'auto-entrepreneur, mais que son activité ne lui permet pas actuellement de générer des revenus.

Les époux [S] s'engagent à rembourser leur dette lorsque leur situation le leur permettra.

Cependant, ils ne démontrent pas avoir repris en intégralité le paiement du loyer courant.

En outre, le bailleur s'oppose à tout délai de paiement.

Dès lors, force est de constater que M. [I] [S] et Mme [M] [C] épouse [S] ne justifient pas remplir les conditions prévues par le texte précité, de sorte qu'aucun délai de paiement ne pourra leur être accordé.

En conséquence, faute de départ spontané, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sera ordonnée.

Ils seront en outre condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 mai 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [I] [S] et Mme [M] [C] épouse [S] seront condamnés au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS