TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 26/02740

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 22/07/2026
à : Maitre Aymeric POISSON
M. [N] [B]
Maitre [K] [V]

Copie exécutoire délivrée
le : 22/07/2026
à : Maître Vincent LOIR

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/02740
N° Portalis 352J-W-B7K-DCLNP

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maitre Aymeric POISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0272

DÉFENDEURS
La S.A.R.L. SIT IMMO Mandataire immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par M. [N] [B] (Autre)
et
Madame [O] [C], domiciliée : chez Société SIT IMMO, [Adresse 2]
Monsieur [P] [C], domicilié : chez Société SIT IMMO, [Adresse 2]
représentés par Maitre Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020
et
La S.A.S. CABINET DOLLEANS Représentant du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02740 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCLNP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 1999, M. [W] [C] et Mme [O] [C] ont donné à bail à M. [T] [H], [F] [M] et [Q] [L] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 5] .
M. [P] [C] est venu aux droits de M. [W] [C] en qualité de nu propriétaire.
M. [J] est resté seul locataire.
La société IMMOBILIERE TIQUETONNE, gestionnaire, a été cédée à la société SIT IMMO, gestionnaire, le 31/12/2015.

M. [T] [H] s'est plaint de divers désordres affectant le bien (salle de bains, WC, cuisine) notamment des dégâts des eaux, et a adressé plusieurs courriels au gestionnaire à ce titre.
Malgré l'établissement d'un devis, cette demande n'a pas abouti.
Un WC a été remplacé en 2018.
un dégâts des eaux est survenu en 2020 dans le logement du dessous, à l'occasion duquel un prestataire a constaté que l'installation de plomberie était délabrée.
Par courrier du 27/03/2023, M. [T] [H] a informé SIT IMMO de nouvelles fuites sur la chaudière et sur le réseau.
Le 20/07/2023, une fuite de gaz a été détectée sur le réseau de gaz en tuyauterie.
Par lettre du 15/09/2024 puis du 08/10/2024, M. [T] [H] récapitulait les préjudices subis, porte d'entrée fracturée et non réparée en 2020 et 2021 malgré le versement de l'indemnité par l'assurance au gestionnaire, WC non conformes, sanitaires insalubres, sols vétustes, dégradation de la cuisine, fuite de la chaudière et des réseaux.

Un constat a été diligenté le 31/10/2024.
Une mise en demeure a été faite le 08/11/2024, signifiée par commissaire de justice.
Par courrier du 31/07/2025, les bailleurs ont contesté la prise en charge de certains sinistres et donné leur accord pour rafraîchir la salle de bains

Un nouveau courriel a été envoyé par M. [T] [H] au gestionnaire après l'affaissement du support des WC et pour le relancer sur ses autres demandes.
M. [T] [H] ayant avisé le STH de la ville de [Localité 1], ce dernier a mis en demeure les bailleurs de procéder aux travaux dans un délai de trois mois. Après visite de contrôle du 30/04/2026, le STH a dressé un procès verbal de contravention à l'endroit des bailleurs et énuméré dans une lettre du 25/05/2026 l'ensemble des manquements aux conditions de décence et de sécurité.
Par commandement en date du 20 avril 2026, les bailleurs ont demandé à M. [T]  [H] de respecter les clauses du bail sous un mois (non entretien du parquet, absence de réparation des joints et de la fixation du WC)
Par acte du 30 avril 2026, les bailleurs ont donné congé à M. [T] [H] pour motif légitime et sérieux en vue du 31 octobre 2026.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2025, M. [T] [H] a fait assigner en référé, au visa des articles 1231-1, 1719 et 1720 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, la société SIT IMMO, M. [P] [C] et Mme [O] [C].
Dans ses conclusions récapitulatives et récapitulatives N°2, il demande :

- d'ordonner au bailleur de procéder à la réalisation des travaux suivants :
- Remplacement de la chaudière et réparation du réseau de chauffage.
- Remplacement des installations sanitaires et des mobiliers de la salle de bain.
- Réparation du sol de l'entrée et reprises des lattes du parquet de l'appartement
- Réparation des conduites de gaz défectueuses,
- Remise en état des équipements de chauffage individuels et d'eau sanitaire fuyards
- L'autoriser à consigner 50% des loyers versés à compter de la date de notification de l'ordonnance à rendre jusqu'à la date de complet achèvement des travaux à la charge des bailleurs.
Décision du 22 juillet 2026
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- Condamner les bailleurs à prendre en charge les frais dédiés à l'occupation d'un logement temporaire par la famille de Monsieur [H] pendant la réalisation des travaux.
- Condamner in solidum les bailleurs et SIT IMMO à lui verser une provision de 36857,83 € au titre des préjudices de jouissance, soit 20% des loyers versés, de 2017 à 2026, somme portant intérêt avec anatocisme à compter de l'assignation.
- Débouter les bailleurs de leur demande de condamnation à leur verser une somme de 6000 €
- Condamner in solidum les bailleurs et SIT IMMO à lui verser la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Monsieur [H] soutient que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrance, de décence et de jouissance paisible à son égard, ce engageant leur responsabilité contractuelle.
Monsieur [H] joint à cette responsabilité celle du gestionnaire du bien loué du fait de ses fautes de gestion
Il récapitule les désordres : porte d'entrée fragilisée après effraction, enfoncement de plaques de sol, dégradation du revêtement du sol, installation de WC irrégulière, baignoire vétuste, moisissure au dessus de la baignoire, fuite sous le radiateur, fenêtres dégradées, lames de parquet disjointes, le tout résultant de l'usure et l'absence d'entretien par les bailleurs, réparation temporaire du réseau de gaz laissée sans suite, dégradations fuyardes du réseau de plomberie ayant dégradé le mobilier de la salle de bains et la cuisine, dont il a assuré la réparation à ses frais avancés.
Il indique que la porte d'entrée a été réparée en février 2026 d'une façon qu'il estime non réparatoire et inférieure au devis pris en charge par l'assurance.
Il rappelle que le gestionnaire a fait établir des devis auxquels il n'a jamais donné suite et donné des réponses évasives en se référant abusivement à l'état des lieux d'entrée.
Il fait état d'une stratégie d'évitement et d'une résistance abusive des défendeurs à délivrer un logement décent et conforme et d'une inertie de plus de 8 ans malgré de nombreuses alertes et relances et malgré l'intervention même de l'administration.
Il rappelle que l'obligation de décence du bailleur est continue et non prescrite.
Il soutient qu'aucun des travaux requis ne relève d'un défaut d'entretien de sa part, mais bien d'une vétusté incombant au bailleur.
Il indique que la fuite persiste sur le radiateur de la chambre après une intervention inadéquate.
Il fait part d'un dysfonctionnement de la chaudière depuis 2023.

Dans leurs conclusions responsives et récapitulatives n°2, M. [W] [C] et Mme [O] [C] demandent de :
- sursoir à statuer
- convoquer les parties à une audience de règlement amiable,
à défaut,
- dire n'y avoir lieu à référé sur le demande de travaux du fait d'une contestation sèrieuse,
- débouter M. [J] de ses demandes
- Condamner M. [J] à leur verser la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

M. [W] [C] et Mme [O] [C] indiquent que les demandes de travaux outrepassent le rôle du juge des référés que l'article 835 cantonne à des mesures conservatoires et de remise en état et non la réfection générale (imprécise) d'un appartement où il faut arbitrer, en l'espèce, entre vétusté, réparation locatives, parties commune et fait d'un tiers.
Ils invoquent l'existence d'une contestation sérieuse au visa du décret du 26/08/1987 en ce que les demandes de travaux concernent des demandes de réparation locative (lames de parquets, ce dernier en mauvais état dans l'état des lieux d' entrée ), de copropriété (tuyau de gaz) ou de tiers au procès (effraction de la porte d'entrée, datant de plus de 5 ans, aujourd'hui réparée après plusieurs devis refusés par le locataire).
Ils indiquent que la demande indemnitaire pour préjudice de jouissance concerne par nature un préjudice successif, connu du locataire dès 2017 et donc prescrit pour toutes les périodes antérieures au 17/11/2022.
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il rappelle que M. [H] a perçu une indemnisation pour remplacer le meuble sous évier et que le calcaire, les moisissures et la rouille, le mastic des fenêtres relèvent d'un défaut d'entretien, tout comme le manque d'étanchéité relevant des joints à changer et l'entartrage des WC. Il ne démontre pas non plus que la fuite sous le radiateur perdurerait.
ils prétendent qu'un dysfonctionnement récurrent du réseau de chauffage n'est pas démontré, n'ayant été relevé par les professionnels intervenus
ils soutiennent qu'aucun document technique (recherche de fuite, rapport d'expertise) ne corrobore les dires du demandeur.
M. [W] [C] et Mme [O] [C] disent que les courriers du STH sont de simples constats de désordres (ne visant d'ailleurs qu'une partie des doléances du locataire) sans imputabilité de ceux-ci à l'une ou l'autre partie et se défient de toute indécence du logement. Ils en déduisent une absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent – aucune mesure de police administrative n'étant intervenue et le requérant habitant le logement sans discontinuité.
De ce fait, la demande de consignation des loyers se heurte également à une contestation sérieuse, étant rappelé que le locataire a retenu une partie des loyers de juillet à novembre 2025.
En l'absence d'arrêté de péril ou de décision administrative il conclut au rejet de la demande de relogement, étant rappelés les termes de l'article 1724 du code civil.
M. [W] [C] et Mme [O] [C] soutiennent également, pour ces raisons, que les demandes indemnitaires sont contestables dans leur principe, leur assiette temporelle et leur quantum sans ventilation aucune.

le Syndic SAS cabinet DOLLEANS est intervenu volontairement à l'instance.

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 18 juin 2026.

Monsieur [H] déplore l'absence de prise en compte par le gestionnaire de ses démarches depuis 2017, avec une seule visite. Il indique que la réparation de sa porte palière en février 2026 est non conforme.

la société SIT IMMO, représentée par M. [B], a demandé sa mise hors de cause car elle a transmis toutes les demandes de Monsieur [H] au propriétaire. Il relève qu'aucune facture n'est fournie pour justifier de l'entretien du logement. Il relate que la réparation de la porte d'entrée a été en butte à de nombreux atermoiements de l'assurance et du locataire face aux différents devis.
Il rappelle que 90% des dégâts des eaux émanent des voisins, avec qui il revient au demandeur de dresser des constats amiables.

La SAS DOLLEANS a demandé sa mise hors de cause et le paiement de 1000 € de frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.».
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.
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L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. sur la mise hors de cause de la SAS cabinet DOLLEANS

Aucune demande n'étant dirigée contre la SAS cabinet DOLLEANS ou formulée en principal par cette dernière, il convient de la mettre hors de cause.

II. Sur la demande de travaux:

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement, de le garantir contre les vices et défauts de nature à y faire obstacle et de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il convient de vérifier si les travaux demandés sont susceptibles de s'exposer aux contestations sérieuses exprimées par les défendeurs.

Remplacement des installations sanitaires et des mobiliers de la salle de bain

il ressort des débats et des pièces produites plusieurs courriels entre M. [J] et le gestionnaire SIT IMMO en septembre 2017 relatifs à des travaux convenus avec ce dernier sous réserve de l'accord du propriétaire dans la salle de bains (plomberie), les WC (meuble lave main), la cuisine (plomberie) ainsi qu'à deux dégâts des eaux. Un devis du 13/12/20217 semble y faire suite, concernant surtout la salle de bains, ainsi qu'un courriel du 08/01/2020 déplorant l'absence de travaux effectif à ce jour dans une salle de bains qui se dégrade avec risque de mérules.
L'entreprise EPS attestait d'un état très délabré de la plomberie le 24/10/2020.
M. [H] indique aui jour de l'audience que la salle de bains n'a jamais été refaite, mis à part le remplacement des WC quoique dans des conditions de fonctionnement insuffisantes.
Le STIH de la Ville de [Localité 1] a constaté une fixation de la robinetterie non étanche, un orifice à proximité de la fixation, ainsi qu'un lavabo détériore, entouré de parois non étanches et un WC non étanche.

L'état des lieux d'entrée partiellement illisible, indiquait déjà une salle de bains en mauvais état (« signes de faiblesse », « fuites de plomberie » « vétusté ») avec une fuite au niveau de la trappe d'accès.
Pour autant, cette acceptation par le preneur d'un état médiocre de l'équipement décrit dans l'état des lieux est sans effet sur les obligations du bailleur, dès lors que ces points, au delà de l'apparence, révèlent un défaut du bien empêchant un usage normal du logement en contradiction avec l'obligation de fournir un logement décent qu'un état des lieux accepté « en l'état » ne peut permettre au bailleur d'évincer.

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Si le délabrement progressif de la salle de bains n'a donc pas à être mis en doute, il importe de mesurer l'impact à cet égard des quatre dégâts des eaux survenus depuis 2017 en provenance de l'étage supérieur et qui n'ont rien à voir avec la responsabilité du bailleur. M. [H], qui évoque trois sinistres de dégât des eaux depuis septembre 2017, fournit un constat amiable du 21/10/2020 relatif à une fuite sur canalisation et relate un autre dégât le 24 mars 2023 (pièce 14), ne délivre aucune information sur les suites données à ces sinistres et leur rôle causal, qu'on devine non négligeable, dans l'état actuel de la salle de bains (moisissures, meuble sous évier).
Cette incertitude sur le lien de causalité entre la négligence du bailleur et le dommage subi, qui en l'absence d'expertise serait déjà problématique devant le juge du fond, échappe de plus fort au juge des référés.
Par ailleurs, l'enquête de la STIH, si elle semble explicite sur la vétusté de certains équipements (corps des lavabo et baignoires), ne permet pas, sur d'autres points, de discriminer d'emblée entre la vétusté et les réparations locatives (robinetterie) ou les dégâts locatifs (orifice), si bien que là encore l'absence d'évidence nécessite un renvoi au juge du fond.

Remplacement de la chaudière et réparation du réseau de chauffage
Remise en état des équipements de chauffage individuels et d'eau sanitaire fuyards

Un courriel du demandeur indique une fuite sur la pipe de la chaudière le 23/03/2023, ainsi que deux fuites sur le réseau, dont il a assuré la réparation . M. [H] affirme qu'il existe toujours actuellement de nombreuses fuites sur le réseau ainsi que des dysfonctionnements récurrents du système de chauffage nécessitant un remplacement de la chaudière.

Les défendeurs, qui ont fait intervenir l'entreprise [Z] le 19/06/2025, contestent toutefois le dysfonctionnement actuel en démontrant que les chauffagistes intervenus n'ont décelé aucune fuite.

En l'absence de démonstration actuelle de fuite (celle attestée par le constat du du 31/10/2024 étant antèrieure à cette réparation), il existe une contestation sérieuse sur ce point.

Réparation des conduites de gaz défectueuses,

Une fuite de gaz est signalée le 20/07/2023 sur le réseau en tuyauterie à la société SIT IMMO.
M. [H] déplore l'état de la conduite d'alimentation en gaz de l'appartement depuis les parties communes faisant peser un danger sur tout l'immeuble
il est produit une demande d'accord pour le transfert de propriété du branchement de la conduite de gaz, et un courriel de M. [J] indiquant que la réparation a été effectuée en urgence avec un remplacement de l'intégralité du tronçon concerné.

Pour autant, aucune expertise n'expose ou ne démontre quel type de réparation doit être envisagé postèrieurement à cette intervention.
L'état de l'installation intèrieure de gaz du 13/11/2023 (DPE) a identifié une anomalie apparemment secondaire, mais la liste des parties de bâtiments n'ayant pu être contrôlées et des points de contrôle n'ayant pu être réalisés est particulièrement volumineuse. Elle appelle une expertise à défaut de laquelle toute condamnation à « réparer les conduites de gaz défectueuses » ne sera pas exécutable.
Là encore, le juge de l'évidence ne peut intervenir sur une base de demande aussi vague.

Réparation du sol de l'entrée et reprises des lattes du parquet de l'appartement

Un état des lieux du 28/10/1999, partiellement illisible dénonce un parquet en mauvais état devant la porte d'entrée et la cuisine, détail qui n'exonère pas le bailleur de son obligation.

s'il ressort du décret 87-712 que le remplacement de « quelques lames de parquet et remise en état » « notamment en cas de taches et de trous » (choc ou défaut d'entretien) incombe au locataire,
le bailleur supporte les réparations rendues nécessaires par la vétusté ou un vice de construction.
L'état du sol de l'entrée semble ressortir d'un défaut de construction incombant au bailleur (empilement de planches d'aggloméré créant une différence de niveau)

S'agissant des lames de parquet, le constat du 31/10/2024 ne permet pas de faire la part entre ces deux états et de définir s'il s'agit d'un affaissement général en certains endroits ou du défaut d'entretien ou mauvais traitement de lames isolées.

L'état des fenêtres rapporté par le constat est beaucoup plus explicite sur un problème de vétusté (défaut d'étanchéité, ouverture te fermeture problématique), mais cet équipement n'est pas concerné par les demandes de M. [H].

En tout état de cause, il ne convient pas, pour une bonne administration de la justice et en dehors d'un cas d'urgence, que le juge des référés tranche avant dire droit sur certains équipements alors que la demande renvoyée au juge du fond est plus large et globale.

III. Sur la demande indemnitaire

la demande de condamnation in solidum des bailleurs et de SIT IMMO à verser une provision de 36857,83 € au titre du préjudice de jouissance exige de constater une abstention fautive contractuelle et délictuelle de l'un et/ou de l'autre, ce qui, compte tenu de ce qui précède, excède les pouvoirs du juge de l'évidence.
Ainsi et notamment, le cambriolage de M. [H] est attesté au 03/12/2019. SIT IMMO a reçu une indemnité de l'assurance du syndicat des copropriétaires d'un montant de 5214 € pour une réparation d'abord évaluée à 6952 € TTC. En février 2021 La société SIT IMMO se propose de lancer le chantier, ne serait un delta problématique, M. [H] n'ayant perçu, selon ses dires, aucune indemnité de son propre assureur MAIF pour le remplacement de la porte. Un courriel du 3 juin 2025 fait également état d'un refus de M. [S] de poser la nouvelle porte en raison de tuyaux situés en dessous lesquels auraient à une pose dans les règles de l'art.
M. [H] rend la société SIT IMMO co-responsable du préjudice moral subi du fait de ces tergiversations depuis 2019 (outre les négligences reprochées à SIT IMMO et aux bailleurs sur les autres désordres, dont notamment la salle de bains en butte à plusieurs dégât des eaux qui troublent la responsabilité et les délais d'action).
il ne revient pas au juge de l'évidence, pour identifier la faute des défendeurs, de faire la part des choses entre la légitimité des résistances du preneur aux travaux et les temporisations issues du système assurantiel mis en œuvre.

La demande de consignation des loyers étant liée à la négligence fautive du bailleur, il importe d'identifier le périmètre exact de cette négligence pour en déduire le pourcentage de rétention adéquat. Or, ce périmètre dépend de la démonstration des faits causals attachés aux dommages, qui sont en butte à une contestation sérieuse. C'est pourquoi, spécialement en ce qui concerne la salle de bains, exposée à des causalités d'origines diverses, le juge des référés ne peut définir ce pourcentage avec évidence.

Il sera donc renvoyé au juge du fond pour l'ensemble des demandes de M. [H], ce emportant le renvoi des demandes reconventionnelles.

Etant donné l'ancienneté des doléances exprimées par M. [H], il ne convient pas de faire droit à la demande de règlement amiable effectuée tardivement par M. et Mme [C] qui ont eu tout loisir depuis des années de faire appel à un conciliateur ou un médiateur, étant rappelé que cette solution reste ouverte aux parties à tout stade de la procédure.

III. Sur les mesures accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H], partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Etant donné les faits de l'espèce, il convient de réserver les demandes relatives aux frais irrépétibles formulées par Monsieur [H] et les époux [C].

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [H] à payer à la SAS cabinet DOLLEANS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,