TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 26/51273

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/51273 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCC44

N° :

Assignation du :
17 Février 2026

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 23 juillet 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La SAS CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION IMMOBILIERE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS - #C0635

DEFENDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet [P] SAS
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Mélanie LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS - #E468

La S.A.S. FONCIA [Localité 1] EST
[Adresse 4]
[Localité 4]

La S.A.S.U. [G] COPROPRIETE
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentées par Maître Valérie ROSANO de la SELARL ROSANO & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #A0727

DÉBATS

A l’audience du 29 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 6] est organisé sous le statut de la copropriété et a pour syndic en exercice le cabinet [P].

Les fonctions de syndic ont été successivement assurées par le cabinet [G] jusqu’au 24 janvier 2024, puis par le cabinet Foncia [Localité 1] Est jusqu’en novembre 2025.

Aux termes d’un contrat conclu le 23 juillet 2021, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière s’est vue confier l’entretien des installations thermiques de l’immeuble.

Constatant que plusieurs factures demeuraient impayées, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière a, par courrier de mise en demeure en date du 16 novembre 2023, sommé la société [G] de lui régler la somme de 10.918,06 euros.

Par courriel des 4 et 13 février 2025, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière a proposé au cabinet Foncia [Localité 1] Est, un échéancier de paiement destiné à apurer la dette.

A défaut de règlement, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière a, par mise en demeure du 16 avril 2025, de nouveau invité la société Foncia [Localité 1] Est à procéder au paiement de la somme totale de 25.173,40 euros.

Par l’intermédiaire de son conseil, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière a adressé, le 29 septembre 2025, une nouvelle mise en demeure de paiement à la société Foncia [Localité 1] Est, afin d’obtenir le règlement de la somme de 27.072,46 euros.

Cette mise en demeure est demeurée sans effet.

Par acte du 17 février 2026, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Adresse 8] à Paris (75011), le cabinet Foncia [Localité 1] Est ainsi que le cabinet [G] Copropriété devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin de les condamner à procéder au règlement de la somme de 25.616,15 euros au titre des factures impayées et de 5.000 euros au titre de résistance abusive.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 juin 2026.

Aux termes de son assignation, soutenue oralement à l’audience, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière, demande au juge des référés de :

- JUGER la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière recevable et bien fondée en ses moyens, fins et prétentions ;

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 9] ainsi que les sociétés FONCIA [Localité 1] EST et [G] COPROPRIETE à payer, par provision, à la société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION IMMOBILIERE la somme de 25.616,15 euros TTC et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce avec intérêt au taux majoré de 5 points à compter du 29 septembre 2025, date de la mise en demeure ;

- DIRE que le Juge des Référés conservera sa compétence pour liquider et/ou modifier le montant de l’astreinte ;

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 9] ainsi que les sociétés FONCIA [Localité 1] EST et [G] COPROPRIETE à payer, par provision, à la société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION IMMOBILIERE la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive dont elle a fait preuve.

- ORDONNER la capitalisation des intérêts au titre des condamnations à intervenir ;

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 9] ainsi que les sociétés FONCIA [Localité 1] EST et [G] COPROPRIETE à payer à la société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION IMMOBILIERE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 9] ainsi que les sociétés FONCIA [Localité 1] EST et [G] COPROPRIETE aux entiers frais et dépens.

- RAPPELER que cette ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

A l’audience, la société s’est désistée de sa demande d’astreinte.

En réplique, aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement le 29 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, sollicite du juge des référés de :

- DEBOUTER la société CEPRIM de sa demande de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] / [Adresse 9], sous astreinte, avec application d’intérêts capitalisés au taux majoré de 5 points à compter du 29 septembre 2025

- LIMITER le montant des factures impayées à la somme de 23.900, 03 euros

- DEBOUTER la société CEPRIM de sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive

- DEBOUTER la société FONCIA [Localité 1] EST et la société [G] de leurs demandes de condamnation et d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] / [Adresse 9]

- CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] EST et la société [G] à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] / [Adresse 9] des condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre des demandes de la société CEPRIM s’agissant de tous les intérêts légaux (majorés, capitalisés ou non), de la somme due au titre de la résistance abusive et de celle allouée au titre de l’article 700 du CPC et des dépens.

- En tout état de cause, CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] EST et la société [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] / [Adresse 9] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Me LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En réponse, aux termes de leurs conclusions régularisées et soutenues oralement le 29 juin 2026, les sociétés Foncia [Localité 1] Est et [G], sollicitent du juge des référés de :

- JUGER qu’il existe des contestations sérieuses concernant la responsabilité du cabinet FONCIA [Localité 1] EST dans la gestion des factures de la société CEPRIM

- JUGER qu’il existe des contestations sérieuses concernant la responsabilité du cabinet [G] dans la gestion des factures de la société CEPRIM

- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Adresse 9] de ses demandes à l’encontre de FONCIA [Localité 1] EST et de [G] ;

Subsidiairement,

- DEBOUTER CEPRIM de sa demande de condamnation in solidum à l’encontre de la société FONCIA et de la société [G]

- LIMITER le montant des factures impayées sous les mandats de [G] et FONCIA [Localité 1] EST à la somme de 23.156,64 euros.

- DEBOUTER CEPRIM de sa demande de condamnation sous astreinte et avec majoration de cinq points des intérêts.

- JUGER que la société CEPRIM ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard de règlement.

- DEBOUTER la société CEPRIM de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Très subsidiairement,

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Adresse 10] représentée par son syndic le cabinet [P] à relever et garantir le cabinet FONCIA [Localité 1] EST et le cabinet [G] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à leur charge au titre des demandes de la société CEPRIM.

- CONDAMNER la société CEPRIM à verser à la société FONCIA [Localité 1] EST et à la société [G] la somme de 3.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ROSANO & ASSOCIES représentée par Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande de provision relative aux factures impayées

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autres limites que le montant non contestable de la créance alléguée.

La société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires ainsi que des cabinets [G] et Foncia [Localité 1] Est, en leur qualité de syndics successifs, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 25.616,15 euros correspondant à 37 factures demeurées impayées au 31 décembre 2025. Elle soutient que ces factures correspondent à des prestations effectivement réalisées et verse aux débats plusieurs pièces destinées à en justifier l’exécution. Elle fait valoir que sa créance présente un caractère certain, liquide et exigible.

En défense, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le principe de la demande de provision mais soutient que le montant réclamé ne tient pas compte de plusieurs paiements intervenus au cours de l’année 2023. Il expose que quatre factures, représentant un montant total de 1.716,12 euros ont été réglées dans le cadre d’un virement global effectué le 21 juin 2023, de sorte que la créance de la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière s’élèverait, selon lui, à la somme de 23.900,03 euros. Le syndicat justifie également avoir procédé à un virement de 15.000 euros le 29 juin 2026 et ne conteste pas être redevable d’un solde de 8.900,03 euros.

En réplique, les cabinets [G] et Foncia [Localité 1] Est contestent le montant de la créance susceptible de leur être opposé. Ils soutiennent que les quatre factures émises en décembre 2025 ne sauraient être mises à leur charge, celles-ci étant postérieures à l’expiration de leurs mandats respectifs de syndic. Ils en déduisent que le montant de la créance susceptible de leur être imputé s’élève à la somme de 23.156,64 euros.

Au cas présent, les cabinets [G] et Foncia [Localité 1] Est sont intervenus en qualité de syndics successifs du syndicat de copropriétaires et n’ont agi qu’en qualité de mandataires de ce dernier. Ils n’étaient dès lors ni bénéficiaires des prestations réalisées par la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière, ni personnellement débiteurs des sommes correspondantes à leur exécution. Il s’ensuit qu’il n’existe aucune obligation contractuelle de paiement fondant les demandes à l’égard des syndics [G] et Foncia [Localité 1] Est et cette demande sera rejetée.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne conteste ni le principe de la créance invoquée par la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière, ni la bonne exécution des prestations facturées. Aucun manquement n’est reproché à la demanderesse et les pièces versées aux débats établissent que les prestations ont été régulièrement réalisées. Le syndicat conteste uniquement le montant de la créance, en justifiant du règlement, le 21 juin 2023, de quatre factures pour un montant total de 1.716,12 euros. Il en résulte que la créance s’élevait à la somme de 23.900,03 euros, sur laquelle un paiement complémentaire de 15.000 euros est intervenu le 29 juin 2026, laissant subsister un solde de 8.900,03 euros, lequel n’est pas contesté.

Toutefois, l’obligation du syndicat des copropriétaires de régler le solde restant dû au titre des prestations réalisées par la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière, n’apparait pas sérieusement contestable. Au regard des paiements déjà effectués, le quantum de la provision susceptible d’être allouée s’élève à ce jour à la somme de 8.900,03 euros.

La demande tendant à la majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, dont l’appréciation relève du juge du fond, lequel est seul compétent pour en modérer le montant lorsqu’elle présente un caractère manifestement excessif.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner au syndicat des copropriétaires le versement, par provision, de la somme de 8.900,03 euros à la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2025, outre la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de condamnation in solidum par provision au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autres limites que le montant non contestable de la créance alléguée.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière fait valoir que, malgré plusieurs relances et deux mises en demeures adressées par lettres recommandées avec accusé de réception, le syndicat des copropriétaires et ses syndics successifs [G] et Foncia [Localité 1] Est, n’ont effectué aucun règlement des sommes réclamées. Elle expose avoir également tenté de parvenir à un règlement amiable en proposant un échéancier de paiement, demeuré sans effet. La demanderesse considère avoir subi une résistance abusive engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de ses syndics successifs [G] et Foncia [Localité 1] Est.

En réponse, le syndicat des copropriétaires réplique qu’aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée, dès lors qu’il ne conteste pas le principe de la créance et qu’il a procédé à un premier règlement de 15.000 euros le 29 juin 2026.

En réplique, les syndics [G] et Foncia [Localité 1] Est soutiennent également qu’aucune résistance abusive ne saurait être retenue à leur encontre, tant dans son principe que dans son quantum. Ils soutiennent avoir répondu à plusieurs reprises aux sollicitations de la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière et relèvent que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du seul retard dans le paiement des factures.

Au cas présent, la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière verse aux débats plusieurs lettres de relance, ainsi que des mises en demeure avec accusé de réception aux syndics successifs [G] et Foncia [Localité 1] Est. Toutefois, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct résultant du retard de paiement, ce dernier étant déjà réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, la demande de provision formée par la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière tendant à la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée.

Sur les demandes d’appel en garantie

Le syndicat des copropriétaires sollicite un appel en garantie des syndics successifs [G] et Foncia [Localité 1] Est au titre des condamnations prononcées à son encontre s’agissant des intérêts légaux, de la résistance abusive, de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens. Le syndicat soutient n’avoir jamais contesté le règlement des factures et reproche divers manquements contractuels à ses syndics dans l’exercice de leur mandat. Il fait valoir que les syndics ne l’ont jamais informé de l’existence de la dette, qu’ils n’ont pas adapté le budget de la copropriété et qu’ils n’ont procédé à aucun appel de fonds exceptionnel pourtant nécessaire à la régularisation de la situation financière de l’immeuble.

En réplique, les syndics [G] et Foncia [Localité 1] Est sollicitent la garantie du syndicat des copropriétaires pour l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à leur charge au titre des demandes de la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière. Ils soutiennent qu’en leur qualité de simple mandataire, ils ne sont pas personnellement tenus des engagements contractés pour le compte du syndicat des copropriétaires, seul débiteur des sommes réclamées. Ils ajoutent que les prestations litigieuses ont été approuvées par les assemblées générales de copropriété et qu’il ne leur appartenait pas d’en assurer personnellement le règlement.

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et d'en assurer la gestion comptable et financière.
Aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Le syndic de copropriété est ainsi responsable, à l'égard du syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, que ces fautes soient ou non détachables de ses fonctions.
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans son exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'engagement de la responsabilité du syndic suppose ainsi la réunion d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.
Par conséquent, il est constant qu’il appartient au syndic de régler, sur les fonds du syndicat, les dépenses engagées pour le compte de celui-ci et de payer les fournisseurs de la copropriété.
Au cas d’espèce, les deux syndics successifs se contentent d’exposer avoir répondu aux mises en demeure de la société CEPRIM et ne pas être restés inactifs.
Cependant, les deux syndics ne produisent aux débats aucune pièce attestant de leurs diligences, des raisons pour lesquelles les factures n’étaient pas réglées ou encore des appels de fond réalisés auprès des copropriétaires sans succès, aucune justification n’étant donnée à ce titre. Au surplus, les syndics ne produisent également aucun élément justifiant qu’ils ont tenu les copropriétaires informés de cette difficulté.
Par ailleurs, la société CEPRIM produit aux débats la seule et unique réponse de la société Foncia en février 2025 aux multiples mises en demeure, proposition d’échéancier et demandes de règlement du fournisseur indiquant « Le [Adresse 11] n’a pas assez de trésorerie pour l’instant », puis à la proposition d’échéancier formulée par la société CEPRIM, une réponse lapidaire et peu claire : « Mme [Z] prendra la décision qui s’impose. Je ne peux rien faire sans son accord. » (pièce n°4 du demandeur).
Les mises en demeure ultérieures ne donneront lieu à aucune réponse.
Il résulte de ces éléments une négligence incontestable des syndics successifs dans leur obligation d’administration et de gestion comptable et financière de la copropriété, justifiant de retenir leur responsabilité, cette dernière étant établie avec l’évidence requise en référé et de condamner les deux syndics à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au titre des intérêts, des dépens et de l’article 700 CPC.
En l’absence de condamnation in solidum à leur encontre en paiement de la créance principale et au regard du sens de la décision, retenant leur responsabilité, les deux syndics sont déboutés de leur demande de garantie formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, partie perdante, sera condamné à payer à la société Ceprim Chauffage Exploitation Immobilière la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les syndics [G] et Foncia [Localité 1] Est seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la présente procédure ayant été rendue nécessaire par leurs manquements dans la gestion de la copropriété.

PAR CES MOTIFS