TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 25/04300

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre 2ème section

N° RG 25/04300
N° Portalis 352J-W-B7J-C7MHD

N° MINUTE :

Assignation du :
03 avril 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 23 juillet 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Danielle POINTU de la SCP CAVALLINI POINTU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0447

DEFENDERESSE

S.A.R.L. B B S CORPORATE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0942

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Julie KHALIL, Vice-présidente

assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 23 juillet 2026.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

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Exposé du litige :

Monsieur [W] [K] est propriétaire d’un studio (lot n° 14) au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce studio a été donné à bail meublé à Madame [X] le 20 janvier 2019 jusqu’à son départ fin décembre 2020 en raison d’infiltrations d’eaux, d’apparition de fissures sur le mur et de moisissures.

Dès le 9 décembre 2019, Monsieur [W] [K] a signalé au syndic de l’immeuble l’apparition d’un trou dans le mur extérieur et de désordres imputés à la pose d’un échafaudage et à des travaux effectués dans l’immeuble voisin appartenant à la société BBS CORPORATE.

Le syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] a écrit à la société BBS CORPORATE le 18 mars 2020 pour lui indiquer que les travaux entrepris dans l’immeuble voisin sis [Adresse 4] avaient provoqué des infiltrations et un trou au niveau d’un mur extérieur, et pour lui demander de prendre contact avec l’architecte de la copropriété.

Par courrier en date du 22 décembre 2020, Monsieur [W] [K] a écrit au syndic pour solliciter la réalisation des réparations sur le mur pignon et pour intervenir auprès de l’entreprise responsable afin qu’elle procède à la réparation des dégâts occasionnés.

Après une visite sur place le 4 janvier 2021 l’architecte de la copropriété, Monsieur [H], a confirmé par courrier du 5 janvier 2021 que les travaux engagés par le propriétaire de l’immeuble voisin sis [Adresse 4] avaient provoqué des désordres sur la paroi intérieure du mur pignon, que la dépose de la couverture du bâtiment voisin était à l’origine de désordres et que les travaux avaient été effectués sans visite préalable des locaux mitoyens ni information du syndic ni affichage.

Le syndic a relancé la société BBS CORPORATE le 6 janvier 2021 pour qu’elle prenne contact avec l’architecte de l’immeuble et qu’elle procède aux réfections des dégradations.

Par courrier recommandé du 15 mars 2021, Monsieur [W] [K] a écrit à la société BBS CORPORATE en la mettant en demeure d’effectuer les réparations des désordres engendrés par ses travaux afin qu’il puisse à nouveau relouer rapidement son studio.

Par constat d’huissier en date du 1er octobre 2021, il a été constaté au sein du studio de Monsieur [W] [K] une forte odeur d’humidité, des coulures, de nombreuses traces, diverses fissurations et des moisissures noires, étant précisé que le mur subissant les infiltrations correspondait au mur pignon qui surplombe la construction voisine au n° 52.

C’est dans ces conditions que Monsieur [W] [K] a saisi le tribunal judiciaire de Paris d’un référé-expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 3 mars 2022, Monsieur [E] [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec mission de déterminer l’origine des désordres, leur imputabilité et les préjudices qui en résultent.

Par ordonnance de référé du 17 avril 2023, les opérations d’expertise ont été rendues communes au propriétaire du logement situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et situé au-dessus du studio de Monsieur [W] [K], à la demande de l’expert.

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 9 octobre 2024.

C’est en ouverture de rapport que par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, Monsieur [W] [K] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société BBS CORPORATE, afin de voir engager la responsabilité de cette dernière et d’obtenir la réparation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 13 mai 2026, Monsieur [W] [K] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 789 et suivants du code de procédure civile, Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 9 octobre 2024, Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la SARL BBS CORPORATE de l’ensemble de ses demandes,

Juger que l’obligation de la SARL BBS CORPORATE à indemniser Monsieur [W] [K] des conséquences des désordres affectant son studio sis au [Adresse 3] à [Localité 4] n’est pas sérieusement contestable,

En conséquence,
Condamner la société BBS CORPORATE à verser à Monsieur [W] [K] à titre de provision sur le coût des travaux de remise en état la somme de 18 095 €,

Condamner la société BBS CORPORATE verser à Monsieur [W] [K] à titre de provision sur son préjudice de perte de loyers la somme de 10.000 €,

Condamner la société BBS CORPORATE à payer à Monsieur [W] [K] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour le présent incident outre les dépens de l’incident,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Réserver les autres demandes, fins et conclusions au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 6 mai 2026, la société BBS CORPORATE demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Recevoir la société BBS CORPORATE en ses écritures et les déclarer bien fondées,

Débouter Monsieur [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Débouter Monsieur [K] de sa demande de provision,

Enjoindre à Monsieur [K] de communiquer son assurance propriétaire non occupant sur l’ensemble de la période litigieuse 2021 à 2025 inclus, ainsi que son assurance perte de loyer éventuelle,

Assortir cette demande de communication d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Subsidiairement,
Juger qu’il n’existe aucun lien de causalité permettant la mise en cause de la responsabilité de la société BBS CORPORATE,

A titre infiniment subsidiaire,
Fixer l’indemnité au titre de la perte de loyer à 302,12 € par mois suivant le barème de l’encadrement des loyers,

Déduire les sommes perçues par Monsieur [K] au titre de l’assurance propriétaire non occupant et de l’assurance perte de loyer éventuelle,

Juger que l’’indemnisation ne sera due que de janvier 2021 à décembre 2023, date à laquelle le 1er étage a été totalement terminé,

En tout état de cause,
Condamner Monsieur [K] à verser à la société BBS CORPORATE la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [K] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’incident a été plaidé à l’audience du 19 mai 2026 et la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs de la décision :

Sur la demande de provision formée par Monsieur [W] [K]

L’article 789, 3° du code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, Monsieur [W] [K] sollicite une provision à valoir sur le coût des travaux de remise en état d’un montant de 18 095 € ainsi qu’une provision à valoir sur la perte de loyers subie d’un montant de 10.000 € en indiquant que :
- la responsabilité de la société BBS CORPORATE est fondée sur un faisceau d'éléments concordants, objectifs et contradictoirement débattus, à savoir : les courriers adressés à la société BBS CORPORATE pour qu’elle vienne constater les désordres, le rapport de l'architecte de la copropriété, le constat du commissaire de justice, puis le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [Z],
- l'expert judiciaire a conclu de façon claire et non équivoque que le studio inhabitable est à rénover, que c’est à la suite de travaux de dépose de la couverture réalisés par la société BBS CORPORATE fin 2019 au-dessus du restaurant du n°52 que les infiltrations sont apparues dans le studio de Monsieur [K], et que ces désordres ont occasionné le départ du locataire fin décembre 2020 ; il précise que la société BBS CORPORATE est seule responsable des désordres constatés.

La société BBS CORPORATE conteste les conclusions de l’expert judiciaire. A ce titre, elle produit le rapport de référé préventif clos le 6 décembre 2024 (l’expert, Monsieur [M] [Y], ayant été désigné par ordonnance du 15 mars 2023). Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que l’avocat de Monsieur [W] [K] ont participé à ces opérations d’expertise.

Ce rapport a été établi dans le cadre du référé préventif et n’a ni le même objet, ni la même temporalité, ni la même mission que l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [Z].

Toutefois, ce rapport porte sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants, sur l’état des existants et, le cas échéant, sur des désordres rattachables aux travaux de surélévation projetés à compter de 2023.

Ce rapport contient, en outre, des constatations ou des éléments techniques qui peuvent apparaître parfois comme contradictoire aux constatations faites par Monsieur [Z] dans son rapport d’expertise judiciaire. Il peut ainsi être relevé s’agissant de l’origine des désordres constatés chez Monsieur [W] [K], que l’expert judiciaire, Monsieur [Z], indique que cette origine provient du mur pignon, de la terrasse du [Adresse 5], du retrait de la couverture, et de l’absence de solin engravé, et conclut que les désordres sont apparus à la suite du retrait de l’ancien bâti et de la dépose de la couverture.

Cependant, le rapport de Monsieur [M] [Y] relève dans le studio de Monsieur [W] [K] un important dégât des eaux au plafond au droit du WC commun ainsi que dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3] plusieurs traces d’infiltrations et de dégâts des eaux et un water-closet commun en mauvais état avec traces de dégât des eaux.

Ces constatations laissent apparaître d’autres causes possibles aux infiltrations subies dans le studio de Monsieur [W] [K].

Ainsi, des discussions existent entre les parties portant sur l’origine des désordres constatés ainsi que sur la responsabilité de la société BBS CORPORATE.

Dès lors, il ressort des éléments produits dans le cadre du présent incident qu’il existe une contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation incombant à la société BBS CORPORATE de réparer les préjudices subis par Monsieur [W] [K].

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de provision formée par Monsieur [W] [K].

Sur la demande sous astreinte de communication du contrat d’assurance propriétaire non occupant de Monsieur [W] [K] formée par la société BBS CORPORATE

La société BBS CORPORATE sollicite aux termes de ses dernières conclusions d’incident “ d’enjoindre à Monsieur [K] de communiquer son assurance propriétaire non occupant sur l’ensemble de la période litigieuse 2021 à 2025 inclus, ainsi que son assurance perte de loyer éventuelle”.

Monsieur [W] [K] communique les pièces suivantes :

- la déclaration de sinistre à DIRECT ASSURANCE (pièce n° 25),
- la réponse de DIRECT ASSURANCE (pièce n° 26),
- les attestations d’assurance DIRECT ASSURANCE depuis 2018 au 31 décembre 2024 (pièce n° 27),
- les conditions particuliers et générales de DIRECT ASSURANCE (pièce n°28),
- les attestations d’assurances AXA pour les années 2025 et 2026 (pièce n°29),
- les conditions particulières du contrat d’assurance habitation propriétaire non occupant d’AXA (pièce n° 30),
- un mail du 11 mai 2026 de DIRECT ASSURANCE indiquant que le sinistre est considéré comme prescrit (pièce n° 31).

La demande de communication de pièces formée par la société BBS CORPORATE est donc sans objet au vu des pièces transmises par Monsieur [W] [K] qui précise ne pas avoir souscrit d’assurance perte de loyers.

Sur les autres demandes

Les demandes formées aux titres des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,