TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 24/08585

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me DE BAILLIENCOURT

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me FORESTIER

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 24/08585 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ITU

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 07 Juillet 2026
DEMANDEURS

Madame [X], [N], [U] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [F], [S] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Donatien DE BAILLIENCOURT de la SELARL HMS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0456
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/08585 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ITU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [F] [Z] et Mme [X] [M] sont propriétaires des lots n°10,11,83, 291 et 294.

Le lot n°83 correspond à une cave dans le bâtiment 4, situé sous une courette commune dont la jouissance privative est attribuée à un autre copropriétaire.

Le 3 septembre 2008, M. [Z] et Mme [M] ont déclaré un sinistre dégâts des eaux à leur assureur à la suite d'infiltrations apparues dans leur cave.

Par acte du 5 juillet 2024, M. [Z] et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins d'obtenir l'indemnisation de leur préjudice constitué selon eux de la location d'un garde meuble depuis lors pour mettre leurs effets personnels à l'abri de l'humidité.

Le juge de la mise en état a joint au fond la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, les demandeurs sollicitent de :

« JUGER Madame [M] et Monsieur [Z] tant recevables que bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS à payer à Monsieur [Z] et Madame [M] la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du défaut d'étanchéité de la courette du bâtiment 4 de l'immeuble du [Adresse 1] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS à payer à Monsieur [Z] et Madame [M] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, à payer à Monsieur [Z] et Madame [M] aux entiers dépens. »

Selon ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DIRE ET JUGER que l'action engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par Monsieur [Z] et Madame [M] contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] est prescrite ;

En conséquence, DECLARER irrecevable l'action de Monsieur [Z] et Madame [M] ;

DEBOUTER Monsieur [Z] et Madame [M] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, REDUIRE le montant de l'indemnisation sollicitée par Monsieur [Z] et Madame [M] à de plus justes proportions ;

En toute hypothèse, METTRE A LA CHARGE de Monsieur [Z] et de Madame [M] une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close le 9 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/08585 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ITU

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Le syndicat des copropriétaires soutient que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi dite [Localité 6] entrée en vigueur le 25 novembre 2018, est applicable à la présente instance, introduite le 5 juillet 2024, en sorte que l'action des demandeurs s'agissant d'un dommage survenu le 3 septembre 2008 s'est prescrite le 3 septembre 2018. Le syndicat des copropriétaires ajoute que contrairement à ce que les demandeurs soutiennent, ils avaient connaissance de l'origine des désordres provenant des parties communes dès août 2008.
Le syndicat des copropriétaires fait observer que la demande formulée en tout état de cause par les demandeurs revient à priver la prescription de tout objet.

M. [Z] et Mme [M] répliquent qu'ils ne pouvaient avoir une connaissance juridique ou technique de la cause de l'humidité anormale subie dans leur cave avant 2021/2022 faute d'investigations menées par le syndicat des copropriétaires, en sorte que la prescription a commencé à courir à cette date et n'était pas acquise lors de l'introduction de l'instance.
Ils soutiennent qu'en toute hypothèse, ils seraient fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice subi au cours des cinq années ayant précédé l'assignation, conformément au principe selon lequel l'action peut être prescrite pour une partie du préjudice mais demeurer recevable pour la période non prescrite.

Selon l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite « [Localité 6] », sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

L'article 42 de cette loi, dans sa version issue de la loi [Localité 6] entrée en vigueur le 25 novembre 2018 prévoit que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier de M. [Z] et Mme [M] du 9 août 2008 commençant en ces termes : « Madame, Monsieur, Nous vous écrivons par souci qu'il existe une fuite d'eau venant des parties communes de notre immeuble vers notre cave. », puis plus loin « Un gros tuyau d'évacuation des eaux passe à l'intérieur de notre cave. […] Pourtant, nous ne sommes pas certains qu'il y a une fuite d'eau venant de ce tuyau, car au toucher il est sec. Peut-être l'eau vient d'une fissure dans la voute ? ».

Le constat amiable de dégât des eaux signé entre M. [Z] et Mme [M] d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part mentionne qu'une recherche de fuite aux frais du syndic a été diligentée et mentionne en observations : « dommages en parties communes à confirmer ».

Dans un courriel du 3 septembre 2008 au syndic, M. [Z] indique « je vous confirme qu'un plombier de l'entreprise Vissouarn est passé le matin du jeudi 28 août afin d'établir un devis. Il nous a confirmé qu'il y a bien une fuite d'eau du grand tuyau qui passe dans notre cave. »

Le devis n°14019 de la société Vissouarn du 28 août 2008 porte en effet sur le remplacement d'une partie du collecteur en fonte.

Malgré cette réparation, par courriel du 11 mai 2010 adressé au syndic, M. [Z] et Mme [M] signalaient à nouveau une importante fuite provenant du tuyau d'évacuation passant dans leur cave.

Les demandeurs se prévalent du rapport établi à leur demande par la société Le Prisme Vert le 6 avril 2022, constatant un défaut d'étanchéité de la courette en-dessous de laquelle se trouve leur cave, un défaut d'évacuation des eaux collectées dans la courette et un défaut de ventilation des caves, pour affirmer qu'ils ne pouvaient, avant ce rapport connaître l'origine précise du dommage.

Il apparaît que ce rapport de la société Le Prisme Vert s'inscrit dans le litige entre les demandeurs et le syndicat des copropriétaires, survenu plusieurs années après les sinistres en cause, et portant sur la ventilation des caves faisant suite à une annexion non autorisée de parties communes par un autre copropriétaire.

Force est de constater cependant que malgré l'absence de détermination précise de la partie commune d'où provenait les infiltrations avant le rapport de la société Le Prisme Vert, les pièces antérieures versées aux débats et les différents échanges entre les demandeurs et le syndic témoignent de ce que la localisation dans les parties communes de la source de l'humidité dans la cave des demandeurs ne faisait pas débat, et ce dès les mois d'août et septembre 2008. Aucune autre cause potentielle que les parties communes de l'immeuble n'est évoquée. En particulier, aucune potentielle source d'infiltration d'origine privative ne ressort des éléments du dossier et le fait qu'un copropriétaire ait la jouissance exclusive de la courette n'est aucunement discuté.

Dans ces conditions, M. [Z] et Mme [M] n'expliquent pas en quoi ils étaient empêchés de mandater une entreprise plus tôt pour rechercher l'origine, au sens matériel ou juridique, de l'humidité dans leurs caves, perdurant pourtant depuis 2008.

Ainsi, les demandeurs avaient connaissance dès la survenance du dommage de l'origine du sinistre dans les parties communes, ce qui leur permettait d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

A ce titre, le délai de prescription alors en vigueur, de dix ans, a commencé à courir le 3 septembre 2008 et était expiré lors de l'introduction de l'instance le 5 juillet 2024.

Leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires est donc prescrite et leur demande indemnitaire est en conséquence irrecevable.

Les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter en tout état de cause l'indemnisation de leur préjudice résultant de l'humidité dans leur cave provenant des parties communes pour les cinq années précédant l'assignation puisque leur action au titre des dommages résultant du sinistre déclaré le 3 septembre 2008 est précisément prescrite.

Sur les autres demandes

M. [Z] et Mme [M], parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens.

M. [Z] et Mme [M], tenus aux dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,