TJ 75056, 23 juin 2026, RG 23/13841

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me ANDRE

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me DESGARDIN et Me [Localité 2]

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/13841 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3BRM

N° MINUTE :

Assignation du :
25 Octobre 2023

JUGEMENT
rendu le 23 Juin 2026
DEMANDERESSE

Madame [H], [S], [F], [O] [D] épouse [R] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Natacha ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2189

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A. [J] COPROPRIETES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1283

S.A. [J] COPROPRIETES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0139
Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/13841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BRM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [D] épouse [R] [N] est propriétaire du lot n° 40 dans l’immeuble sis [Adresse 4]. Il s’agit d’une chambre de service située au 4ème étage du bâtiment 78.

L’assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2023 a adopté notamment les deux résolutions suivantes :

résolution n° 5 :

“ L’assemblée générale après avoir entendu l’avis du conseil syndical qui a examiné et vérifié les comptes chez le syndic, approuve en leur forme, teneur et imputation le compte « Travaux de raccordement des eaux usées 4 ème étage Bât. 78 » joint à la convocation de la présente assemblée. Le total des dépenses de ce compte est arrêté à 28.626,66 € pour un montant total d’appels de fonds effectués de 20.6365,10 (hors imputation à Madame [R] [N] de la facture de la société AIE relative à la modification de diamètre de la canalisation principale). Le solde du compte est débiteur de 2.554,85 €. Financement de ce solde : l’assemblée générale décide que ce solde débiteur de 2.554,85 € fera l’objet d’un appel de fonds à la date de l’établissement de la répartition des charges annuelles de l’exercice précédent.” (…)

résolution n° 33 :
Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/13841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BRM

“ Après avoir pris connaissance de l’attestation de conformité de Madame [R] [N], l’Assemblée générale décide de ratifier les travaux de raccordement du WC installé dans le lot n°40 par Madame [H] [D] épouse [R] [N] à la colonne d’évacuation des eaux usées située au 4 ème étage du [Adresse 5].”

Par acte d’huissier signifié le 25 octobre 2023, Mme [H] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SA [J] Copropriétés, et la SA [J] Copropriétés, à titre individuel, devant la présente juridiction aux fins notamment d’annulation des résolutions n° 5 et n° 33 de l’assemblée générale du 27 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2025, Mme [H] [L] demande au tribunal de:

“Vu les articles 9, 18 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal :

- ANNULER la résolution n°5 de l’Assemblée générale du 27 septembre 2023,

- ANNULER la résolution n°33 de l’Assemblée générale du 27 septembre 2023,

- ORDONNER à la société [J] COPROPRIETE de supprimer la somme de 5.435,71 € apparaissant au débit du compte copropriétaire de Madame [H] [D],

- ORDONNER à la société [J] COPROPRIETE d’annuler les frais de relance et de mise en demeure imputés à Madame [H] [D] s’élevant à 180,00 €,

Subsidiairement en cas de rejet de la demande d’annulation de la résolution n°5,

- CONDAMNER la société [J] COPROPRIETES à indemniser Madame [H] [D] épouse [R] [N] à hauteur des sommes qui seront mises à sa charge au titre du solde du compte « Travaux de raccordement des eaux usées [Adresse 6] 78»,

En tout état de cause :

- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de sa demande de suppression du raccordement du WC privatif sur la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble sous astreinte,

- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et la société [J] COPROPRIETES de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et la société [J] COPROPRIETES à payer à Madame [H] [D] épouse [R] [N] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et la société [J] COPROPRIETES aux dépens,

- DISPENSER Madame [H] [D] épouse [R] [N] de toute participation aux frais de procédure pesant sur le syndicat des copropriétaires.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“ Juger Mme [H] [D], épouse [R] [N], mal-fondée en ses demandes,

En conséquence,

L’en débouter,

Reconventionnellement,

Condamner Mme [H] [D], épouse [R] [N] à procéder à la suppression du raccordement du WC privatif réalisé sans autorisation sur la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble [Adresse 8],

Juger que la suppression de ce raccordement devra intervenir dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, fixer une astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée de trois mois,

Condamner Mme [H] [D], épouse [R] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025, la SA [J] Copropriétés demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les assignations,
Vu les pièces versées aux débats,

- RECEVOIR la société [J] COPROPRIETES en son argumentation et la déclarer bien fondés,

- JUGER que Madame [R] [N] est irrecevable à agir à l’encontre de la société [J] COPROPRIETES pour mettre en cause sa responsabilité,

En tout état de cause :

- JUGER que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité de la société [J] COPROPRIETES ne sont pas réunies,

- DEBOUTER Madame [R] [N] de toutes ses demandes

- CONDAMNER Madame [R] [N] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.”

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé des prétentions et moyens des parties.

L'instruction a été close par ordonnance du 1er décembre 2025

L'affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026 a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 27 septembre 2023

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 27 septembre 2023, Mme [D] fait valoir que le compte de travaux joint à la convocation lui impute une somme de 5435, 71 euros sans y appliquer la clé de répartition prévue par la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 17 mai 2018.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic opposent que Mme [H] [L] procède à une lecture érronée de la résolution.

Il y a lieu néanmoins de relever que selon les termes de la résolution litigieuse mentionnés ci-dessus, son objet était bien “d’approuver en leur forme, teneur et imputation le compte “Travaux de raccordement des eaux usées [Adresse 6] 78"". Or le compte de travaux, annexé à cette convocation, et versé aux débats, par Mme [H] [D], fait bien figurer distinctement les sommes de 5435, 71 euros et de de 28 626, 66 euros. Il apparaît que seule cette dernière somme est répartie entre tous les copropriétaires.

En outre, il n’est pas contesté par les défendeurs que depuis le 7 juillet 2023, la somme de 5435, 71 euros a été intégrée au débit du compte propriétaire de Mme [H] [D] ; que des relances et une mise en demeure, engendrant des frais lui ont été adressées, en l’espèce :

- relance du 14 mars 2024,
- relance du 16 septembre 2024,
- relance du 25 février 2025,
- mise en demeure du 5 septembre 2025.

Contrairement donc à ce qu’ indiquent les défendeurs, il y a bien une concordance entre les termes de la résolution litigieuse et la mise à la charge de Mme [H] [L] de la somme de 5435, 71 euros.

Dans ces conditions, il appartient aux défendeurs de justifier la mise à la charge de Mme [H] [L] de cette somme. Or le tribunal constate qu’un tel montant n’est pas démontré ni par le syndicat des copropriétaires ni par le syndic qui ne précisent pas à partir de quelles factures elle a été déterminée. Le tribunal constate que la demanderesse en revanche, sur la base des factures produites et analysées par ses soins, indique que “ à supposer que la simple déclaration de Mme [D] constitue un engagement opposable, la seule somme qui pourrait être mise à sa charge correspond à 1/10 de la reprise des raccords puisqu’il y a, selon le règlement de copropriété, 10 chambres de bonne au 4ème étage du bâtiment [Adresse 10], soit 169, 75 euros HT.”

Compte tenu de ces éléments, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 27 septembre 2023, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens de nullité soulevés.

En outre, compte tenu du sens de la présente décision, il convient d’ordonner à la SA [J] Copropriétés de supprimer la somme de 5.435,71 euros apparaissant au débit du compte copropriétaire de Mme [H] [D] et également de lui ordonner d’annuler les frais de relance et de mise en demeure imputés à Mme [H] [D] s’élevant à 180,00 euros.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 27 septembre 2023

Mme [H] [D] soulève légitiment que la résolution n° 33 n’a été soumise qu’au vote des propriétaires de chambres de service du 4ème étage du bâtiment 78 alors qu’elle aurait due, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, être soumise au vote de tous les propriétaires des lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 10].

Par conséquent, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 27 septembre 2023.

Sur la demande de suppression du raccordement

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/13841 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BRM

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état.

Les dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’imposent à chaque copropriétaire ainsi qu’à leurs locataires à l’origine des travaux.

Si un raccordement direct « aux canalisations existantes » ne « portant pas atteinte aux parties communes » n’exige pas l’autorisation préalable de l’assemblée générale, des travaux de raccordement avec détérioration et percement de parties communes affectent directement les parties communes et nécessitent une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne précise pas quelles sont précisément les parties communes affectées par le raccordement, alors que la charge de cette preuve lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Par conséquent, et au regard de l’ensemble des éléments rappelés ci-dessus, la demande de suppression du raccordement non autorisé n’est pas, en l’état des pièces produites, suffisamment motivée et doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la SA [J] Copropriétés qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum à verser à Mme [H] [L] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de dispenser Mme [H] [D] de toute participation à la dépense commune de frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS