TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 26/00109

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 26/00109 - N° Portalis DB22-W-B7K-TXK4

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT
du
21 Juillet 2026

LES RESIDENCES SA HLM venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

c/

[L] [Y] épouse [W],
[R] [W]

Expédition exécutoire délivrée le
à

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le
à

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Juillet 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l'audience du 11 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

LES RESIDENCES SA HLM venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP MENARD WEILLER, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR(S) :

Mme [L] [Y] épouse [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

M. [R] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

À l'audience du 11 Juin 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Juillet 2026 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2000, avec date de prise à effet le 20 avril 2000, la société OPIEVOY a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3303,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W] le 15 avril 2025.

Par assignation du 25 novembre 2025, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3581,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 11 juin 2026, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, ne pas avoir connaissance du décès de M. [R] [W], lequel serait décédé en 2020 tel qu’il ressort des déclarations de la défenderesse lors de l’établissement du diagnostic social et financier. La société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare ne pas s’opposer à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY a précisé avoir été avisée de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines d'imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [L] [Y] épouse [W] et être dans le délai pour former une contestation à l'encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note parvenue en cours de délibéré, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY transmet les éléments relatifs à la procédure de surendettement de la défenderesse et sollicite des délais de paiement dans l’attente d’une décision définitive.

MOTIVATION

A titre liminaire il convient de mentionner que s’agissant de M. [R] [W], en l'absence d'acte de décès il convient de le considérer M. [R] [W] comme étant toujours vivant au regard de la présente procédure et de statuer à son égard.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3303,46 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2025.

Attendu cependant que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Que l’article 24 VIII de la loi précitée, prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Attendu, en l’espèce, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié de la bailleresse arrêté au 2 juin 2026, que Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W] ont repris le paiement du loyer et des charges et se trouvent aujourd’hui redevables au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 1874,25 à l’égard de la bailleresse.

Que faute pour Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W] de justifier s’être libérés de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, ces derniers doivent être condamnés à payer ladite somme à la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY.

Attendu, par ailleurs, que, le 18 mars 2026, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [L] [Y] épouse [W] et qu'aucune contestation n'a été formée par l’une des parties contre cette décision. En outre, si la bailleresse a produit une note en délibéré datée du 16 juin 2026 dans laquelle elle expose avoir été officiellement notifiée de la décision de la commission en date du 5 juin 2026, force est de constater qu'elle ne verse aux débats aucun justificatif de nature à établir qu’elle a effectivement formé une contestation à l'encontre de ladite décision, laquelle doit dès lors recevoir son plein effet.

Attendu, par ailleurs, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié de la bailleresse arrêté au 2 juin 2026, que, compte-tenu de l'effacement de la dette locative au 18 mars 2026 par l'effet d’un rétablissement personnel, Mme [L] [Y] épouse [W] ne se trouve aujourd’hui redevable d’aucune somme à l’égard de la bailleresse.

Qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu'au 18 mars 2028, dans les conditions prévues au dispositif ;

Qu'il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Mme [L] [Y] épouse [W] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2026, M. [R] [W] lui devait la somme de 1874,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme Mme [L] [Y] épouse [W] et M. [R] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,