TJ 77284, 10 juin 2026, RG 25/04303

Min N° 26/00609
N° RG 25/04303 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CED6D

Mme [Y] [N]
M. [X] [S]

C/ S.A.R.L. AGENCE DE SEINE ET MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDEURS :

Madame [Y] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [X] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Christophe HEUDJETIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AGENCE DE SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christophe HEUDJETIAN

Copie délivrée
le :
à : Me Jean-charles NEGREVERGNE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2024, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] ont confié à la SARL AGENCE DE SEINE ET MARNE (ci-après, la SARL ASM), sous l’enseigne Century 21, un mandat de gestion immobilière du logement leur appartenant situé [Adresse 3][Localité 3] [Adresse 4]).

Le même jour, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] ont donné mandat à la SARL ASM afin de souscrire une assurance de garantie des loyers impayés, dégradations immobilières et protection juridique auprès de la SA ALLIANZ I.A.R.D.

Par acte sous seing privé du 20 mars 2024 ayant pris effet le 24 avril 2024, Mme [Y] [N] et M. [X] [S], représentés par leur mandataire la SARL ASM, ont donné à bail à M. [R] [M] ledit logement pour un loyer mensuel initial de 1 275 euros, des provisions mensuelles sur charges de 25 euros, outre un dépôt de garantie de 1 275 euros.

Invoquant notamment des impayés, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] ont fait assigner M. [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux qui, par jugement du 04 juin 2025, a, en substance, constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenu dans le bail à effet au 08 novembre 2024, a autorisé l’expulsion du locataire et l’a condamné à payer aux bailleurs la somme de 1 246,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 26 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’à libération des lieux.

Reprochant à l’agence de gestion immobilière une faute dans l’exercice de son mandat, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] ont, par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, fait assigner la SARL ASM à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection aux fins d’indemnisation.

À cette audience, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 08 avril 2026 où elle a été plaidée.

***

Lors de cette dernière audience, Mme [Y] [N] et M. [X] [S], représentés par leur conseil qui développe oralement les termes de l’assignation, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner la SARL ASM à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir été présentés à d’autres locataires présentant un meilleur dossier de solvabilité ;
– condamner la SARL ASM à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du manquement à son obligation de conseil ;
– condamner la SARL ASM à leur payer la somme de 2 295 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation de la perte de chance de pouvoir relouer le bien ;
– condamner la SARL ASM à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;
– condamner la SARL ASM à leur payer ces sommes avec intérêts légaux à compter de la date d’introduction de la présente instance, et capitalisation ;
– condamner la SARL ASM à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout de la signification de l’assignation et de l’exécution de la présente décision.

Au soutien de leurs demandes, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] font valoir, sur le fondement de l’article 1992 du code civil et de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, que la SARL ASM, en sa qualité de mandataire, a commis une faute en ne sollicitant pas suffisamment de documents pour vérifier la solvabilité du locataire qui était salarié de sa propre société et dont le salaire était inférieur au double du montant du loyer. Ils ajoutent que les avis d’imposition produits par M. [R] [M] étaient faux, ce qui aurait dû être décelé par le gestionnaire. Ils en déduisent, compte tenu de la procédure d’expulsion entreprise, devoir être dédommagé pour la perte de chance d’avoir été présentés à d’autres locataires avec une meilleure solvabilité.

En outre, invoquant l’obligation de conseil et d’assistance de l’agence mandataire, ils exposent n’avoir été informés d’aucun élément concernant la signature du bail. Ils en tirent pour conséquence les manquements de celle-ci s’agissant de son devoir d’information et de diligence dans l’issue du délibéré du 04 juin 2025.
Ils en tirent pour conséquence devoir être indemnisés à ce titre.

Enfin, les demandeurs soulignent que l’agence tarde dans l’exécution du jugement et la procédure d’expulsion, ce qui retarde leurs chances de relouer ce bien. Ils notent également que cette situation génère du stress chez M. [X] [S]. Ils se disent bien fondés à être indemnisés pour ces préjudices.

***

À cette même audience, la SARL ASM, représentée par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demande au juge des contentieux de la protection de :
– débouter Mme [Y] [N] et M. [X] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
– condamner solidairement Mme [Y] [N] et M. [X] [S] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– condamner in solidum Mme [Y] [N] et M. [X] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La défenderesse, au visa des articles 1240 et 1992 du code civil, et L. 113-2 du code des assurances, souligne que c’est à l’assureur de garantie des loyers impayés de s’assurer des risques encourus. Elle ajoute que son rôle se cantonne à des vérifications normales et raisonnables. Elle note avoir transmis l’ensemble des documents nécessaires à l’assureur qui a validé le dossier de M. [R] [M] et a fait jouer la garantie. Elle précise n’avoir aucun devoir de vérification renforcé sur les documents envoyés par le locataire, sauf anomalie apparente. Elle conclut au débouté des demandes sur la perte de chance, compte tenu de la garantie loyer impayés qui a joué.

La SARL ASM explique encore avoir informé les bailleurs de la procédure en cours contre le locataire qu’elle a mise en œuvre rapidement. Elle en tire pour conséquence l’absence de manquement à son devoir de conseil et le débouté des demandes indemnitaires à ce titre.

Enfin, elle rappelle que la procédure d’expulsion relève du commissaire de justice et qu’un état des lieux de sortie a été dressé le 11 août 2025. Elle déclare justifier d’un nouveau bail et en déduit l’absence de préjudice non-réparés dès lors que le jugement du 04 juin 2025 y a déjà procédé. Elle en conclut que les demandeurs font preuve de mauvaise foi dans le cadre de la présente procédure, raison pour laquelle elle doit être indemnisée.

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en dommages et intérêts au titre de la perte de chance

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de cette obligation ou de retard dans son exécution sauf s’il est prouvé que l’exécution a été empêchée par une cause étrangère, selon l’article 1147, et par la force majeure, selon l’article 1231-1.

En principe, l’obligation qui pèse sur la personne en charge de la gestion locative d’un bien immobilier est une obligation de moyen, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée que si elle a commis une faute en lien avec un préjudice subi par celui qui en est victime (Cass. Civ. 1e, 18 janvier 1989, no 87-16.530).

Cependant, il est bien constant que le mandataire chargé de louer des immeubles, qui ne s’est pas assuré de la solvabilité réelle du locataire par des vérifications sérieuses, engage sa responsabilité (Cass. Civ. 1e, 28 mars 1984, no 82-16.915).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL ASM avait souscrit, pour le compte des bailleurs, une assurance en garantie des loyers impayés, tel que le prévoyait le mandat donné par Mme [Y] [N] et M. [X] [S] le 20 mars 2024.

Pour autant, la SARL ASM ne saurait se retrancher derrière la responsabilité de l’assureur quant à la vérification de la solvabilité de M. [R] [M]. En effet, il résulte de la notice d’information de l’assurance que, pour tout nouveau locataire entrant dans les lieux postérieurement à la prise d’effet de la garantie, le mandataire devait vérifier que le locataire était en mesure d’assurer ses obligations. À cette fin, il devait recueillir non seulement les documents énumérés dans une liste jointe, mais également vérifier leur cohérence. Il devait, de même, contrôler que le locataire était en mesure d’assurer ses obligations. Pour ce faire, il revenait au mandataire de vérifier que le montant mensuel du loyer, charges et taxes comprises, n’excédait pas 37 % des revenus mensuels imposables professionnels du locataire.

Or, il ressort des bulletins de salaire produits par M. [R] [M] au mandataire que ses revenus mensuels moyens, sur les deux premiers mois de l’année 2024 s’établissaient, après imposition, à une moyenne de 1 583,35 euros, alors que le loyer, charges comprises s’élevait à 1 300 euros, soit 82 % des revenus mensuels.

S’il ressort des avis d’imposition 2022 et 2023 de M. [R] [M] que son salaire déclaré ces deux années, au-delà de tout faux en écriture, s’élevait à 2 459,33 euros en moyenne, le loyer, charges comprises, représentait néanmoins 52,86 % de ses revenus.

Ainsi, les revenus affichés du locataire n’étaient pas en adéquation avec les critères prévus dans la fiche d’assurance.

En outre, la SARL ASM a sollicité du locataire la production de sa carte d’identité, d’une promesse d’embauche, de ses deux derniers avis d’imposition et de ses bulletins de salaire de janvier et février 2024. Cependant, il résulte de la notice d’information de l’assurance qu’il lui revenait de solliciter les trois derniers bulletins de salaire ainsi que la copie de son contrat de travail, et non une simple promesse d’embauche.

Il en résulte que la SARL ASM a manqué à ses obligations en ne vérifiant pas de manière sérieuse la solvabilité du locataire, au-delà même de la production de faux par celui-ci.

Mme [Y] [N] et M. [X] [S] font valoir que ces manquements leur ont causé un préjudice constitué par la perte de chance d’avoir été présenté à d’autres locataires présentant un meilleur dossier de solvabilité.

Cependant, celui-ci, pour être chiffré, s’évalue en réalité comme leur perte de chance d’avoir pu recouvrer les sommes dues par le locataire.

Or, tel que mentionné plus haut, les bailleurs ont bien obtenu un titre exécutoire condamnant M. [R] [M] à leur régler les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, et il n’est pas contesté que la garantie loyers impayés a bien joué.

Dans ces conditions, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] ne justifient pas d’un préjudice qui aurait découlé des manquements de la SARL ASM.

Il convient dès lors de les débouter de leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

2. Sur la demande en dommages et intérêts au titre du manquement au devoir de conseil et d’assistance

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de cette obligation ou de retard dans son exécution sauf s’il est prouvé que l’exécution a été empêchée par une cause étrangère, selon l’article 1147, et par la force majeure, selon l’article 1231-1.

En principe, l’obligation qui pèse sur la personne en charge de la gestion locative d’un bien immobilier est une obligation de moyen, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée que si elle a commis une faute en lien avec un préjudice subi par celui qui en est victime (Cass. Civ. 1e, 18 janvier 1989, no 87-16.530).

L’agent immobilier en charge d’un mandat de gestion locative est tenu d’un devoir de conseil envers son mandataire, quelle que soit la compétence de ce dernier ; cette obligation qui est une obligation de moyens doit s’apprécier en fonction des circonstances.

Il revient à l’agent immobilier d’établir qu’il a satisfait à son devoir de conseil et de renseignement.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la SARL ASM a effectivement manqué à son devoir de conseil et d’assistance en ne vérifiant pas suffisamment la solvabilité du locataire, et en s’abstenant d’attirer l’attention des bailleurs sur ce point. Cependant, il a déjà été statué sur cette question, la perte de chance n’étant en réalité que le dommage pouvant résulter du manquement de l’agence immobilière. Or, celui-ci est inexistant dans ce cas.

Les bailleurs font également valoir que la SARL ASM a tardé dans l’exécution de la décision du 04 juin 2025 dont le contenu ne leur a été révélé qu’un mois après cette date.

Cependant, Mme [Y] [N] et M. [X] [S] n’apportent aucun élément sur la date à laquelle la décision en question a été notifiée, le 04 juin 2025 n’étant que la date à laquelle la décision est rendue.

Il appert en outre que ce jugement a ensuite été signifié au locataire par acte de commissaire de justice le 11 juillet 2025, soit un peu plus d’un mois après que a décision a été rendue, et que dans l’immédiate suite, dès le 11 juillet 2025, un commandement de quitter les lieux a été adressé à M. [R] [M]. Il ne saurait donc être considéré que la SARL ASM a tardé dans l’exécution de la décision.

Aussi, outre le fait que le préjudice qui aurait résulté des manquements de la SARL ASM à son devoir de conseil et d’assistance n’est pas démontré, aucune faute dans le retard de l’exécution de la décision du 04 juin 2025 ne saurait être retenue.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de Mme [Y] [N] et M. [X] [S] à cet égard.

3. Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice financier

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de cette obligation ou de retard dans son exécution sauf s’il est prouvé que l’exécution a été empêchée par une cause étrangère, selon l’article 1147, et par la force majeure, selon l’article 1231-1.

En l’espèce, les bailleurs font valoir que les manquements de la SARL ASM dans l’exécution de la décision du tribunal ont occasionné pour eux une perte de chance de relouer le bien.

Cependant, il résulte des développements qui précèdent qu’aucun manquement ne peut être caractérisé à l’égard de la SARL ASM sur ce point.

En outre, un nouveau bail a été signé dès le 17 novembre 2025, soit à peine quatre mois après le commandement de quitter les lieux, deux mois étant légalement laissés au locataire pour quitter les lieux en application de l’article L. 412-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, quand bien même une faute de l’agence immobilière serait retenue, les bailleurs ne démontrent pas qu’un préjudice en aurait résulté alors que M. [R] [M] avait été condamné au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la date effective et définitive des lieux. Il n’est par ailleurs pas contesté que la garantie assurance des loyers impayés et réparations locatives a joué.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [Y] [N] et M. [X] [S] de leur demande en dommages et intérêts à cet égard.

4. Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il convient de relever que Mme [Y] [N], si elle demande à être indemnisée pour un préjudice moral, ne présente aucun élément la concernant.

Par ailleurs, pour démontrer avoir subi un préjudice moral, M. [X] [S] rapporte avoir subi un stress important, mais ne verse aucune preuve extrinsèque à ses dires.

Enfin, les demandeurs ne présentent aucun élément permettant de considérer que l’octroi des intérêts au taux légal, prévu par le jugement du 04 juin 2025, n’aurait pas déjà réparé leur préjudice.

Dans ces conditions, il convient de rejeter leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

Dès lors, à défaut de toute condamnation pécuniaire à l’encontre de la SARL ASM, il n’y a pas lieu de statuer sur les intérêts et leur capitalisation.

5. Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1241 du code civil, le droit d’agir en justice ne dégénère en abus de droit que s’il est établi une faute du demandeur à l’instance, à savoir une intention de nuire, une malveillance, une mauvaise foi, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice.

En l’espèce, la SARL ASM sollicite l’octroi de dommages et intérêts mettant en avant la contradiction des demandeurs qui la poursuivent pour ses prétendus manquements mais n’ont pas interrompu leur relation contractuelle.

Cependant, si l’existence d’un préjudice dont la SARL ASM serait responsable n’est pas démontré, il n’en demeure pas moins que ses manquements ont été caractérisés.

Aussi, l’intention de nuire ou la mauvaise foi des parties adverses ne saurait être retenue.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [N] et M. [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SARL ASM les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [Y] [N] et M. [X] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces derniers étant condamnés aux dépens, ils seront déboutés de leur demande au même titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS