TJ 77288, 23 juill. 2026, RG 26/00319

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00319 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IQL5

Minute signée électroniquement

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 23 JUILLET 2026

Madame [Z] [P]

C/

Madame [L] [J]
Monsieur [A] [U] [I] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SCP LAURENT ADAMCZYK - [A] TROUVE

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 23 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffière, lors des débats et de Anick PICOT, Greffière, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurent ADAMCZYK de la SCP LAURENT ADAMCZYK - ERIC TROUVE, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [U] [I] [J]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,

Vu la citation introductive d'instance à la date du 24 Octobre 2025 et entre les parties susvisées ;

l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2023, Mme [Z] [P] a loué à Mme [L] [J] un local à usage d'habitation et un parking n° 17 situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 408,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, Mme [Z] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 124,00 € au titre des loyers et charges échus arrêté au 23 avril 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé au père de la locataire, M. [A] [J], en sa qualité de caution le 6 mai 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Mme [Z] [P] a fait assigner en référé Mme [L] [J] et M. [A] [J] devant le Président du tribunal judiciaire de Melun et demande de:

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement Mme [L] [J] et M. [A] [J] à payer la somme de 1 124,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 juin 2024,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner solidairement Mme [L] [J] et M. [A] [J] à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 septembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 24 octobre 2025, au cours de laquelle le Président du Tribunal Judiciaire a soulevé d’office son incompétence au profit du juge des contentieux de la protection. Par ordonnance du 24 octobre 2025, il s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.

L’audience a été appelée et examinée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun du 9 juin 2026.

A cette audience, Mme [Z] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et n’actualise pas sa créance. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle communique par l’intermédiaire de son conseil un mail adressé par Mme [L] [J] au magistrat, au terme duquel celle-ci explique que son père et elle ne pourront pas assister à l’audience en raison de son activité professionnelle. Il est également produit un décompte actualisé de sa dette locative ainsi qu’un courrier en date du 25 mai 2026 émanant de Mme [L] [J] donnant congés au propriétaire, sans preuve d’envoi de celui-ci.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour Mme [L] [J], celle-ci ne comparait pas. Cité à personne, M. [A] [J] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acte de cautionnement
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1353, 1359 et 1360 du code civil, qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.

En l’espèce, la bailleresse ne produit aucun acte de cautionnement de M. [A] [J]. Les demandes portées à son encontre seront donc rejetées, faute de preuve de l’engagement de M. [A] [J] en qualité de caution.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [Z] [P] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Si la bailleresse produit des décomptes actualisés à la date de l’assignation puis au jour de l’audience, il n’est pas sollicité la condamnation au paiement des sommes impayées entre le commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire, la somme de 1124 euros réclamée dans l’assignation, à laquelle s’est rapporté le conseil de la bailleresse à l’audience, correspondant à la somme dû au jour du commandement de payer. Il n’est en outre pas possible d’accorder un montant supérieur à celui réclamé par la partie demanderesse.

Il ressort des pièces fournies qu'au 23 avril 2024, la dette locative de Mme [L] [J] s’élève à la somme de 1 124,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2024 inclus. Il convient de condamner Mme [L] [J], à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de location produit mentionne un délai de deux mois et non six semaines, comme le dispose l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Ce délai est favorable aux locataires, que l'article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S'il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu'il est la partie en position de force dans le contrat et qu'il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré.

Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d'ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d'appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 2 novembre 2023 unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 juin 2024.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [L] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Mme [L] [J] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [J] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [Z] [P] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [L] [J] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS