TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 26/00546
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Texte de la décision
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE
N° RG 26/00546 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RCEG
du 23 Juillet 2026
M.I 26/00000834
affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ S.A.S. BABYLON exploitant l’établissement sous l’enseigne MAAT CLUB, [X] [A]
Copie exécutoire délivrée à
Me Aurélie GIORDANENGO
Me Anaïs LEPORATI
Me David TICHADOU
Copie certifiée conforme
délivrée à
EXPERTISE
l’an deux mil vingt six et le vingt trois Juillet À 14 H 00
Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Représenté par son Syndic en exercice le CABINET AZURMER
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
S.A.S. BABYLON exploitant l’établissement sous l’enseigne MAAT CLUB
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [X] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Aurélie GIORDANENGO, avocat au barreau de NICE
DÉFENDEURS
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par actes du commissaire de justice du 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaire [Adresse 1] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Monsieur [X] [A] et la SAS BABYLON, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir :
o Ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en matière de nuisances sonores;
o Désigner un expert spécialisé en acoustique, bruit et vibration ;
o Les condamner in solidum, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, à communiquer tout document justificatif de l'exécution de travaux d'isolation acoustique et vibratoire et du respect des valeurs limites d'émergence admises aux articles R.1336-6, R.1336-7, R.1336-8 du code de santé publique ;
o Les condamner in solidum, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à communiquer le bail commercial les liant ainsi que tout avenant intervenu postérieurement ;
o Laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle exposés.
A l'audience du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu sa demande et sollicite d'étendre la mission de l'expert à : donner son avis sur l'efficacité, la suffisance et la pérennité des travaux d'isolation acoustique et/ou vibratoire prétendument réalisés par la SAS BABYLON, ainsi que sur l'effectivité et l'efficacité du limitateur sonore prétendument installé. Il s'est désisté de ses demandes de communication sous astreinte et a sollicité le rejet des demandes des défendeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
Il fait valoir que l'exploitation du local commercial par la SAS BABYLON sous l'enseigne MAAT CLUB, en qualité de discothèque, génère d'importantes nuisances sonores, des vibrations ainsi que des troubles liés au comportement de la clientèle. Il soutient que les constats de commissaires de justice et l'échec des démarches amiables caractérisent un motif légitime à l'instauration d'une expertise acoustique afin de constater la réalité, l'origine et l'importance des nuisances et d'apprécier la conformité de l'établissement à la règlementation applicable. Il indique se désister de sa demande de communication de pièces sous astreinte, les documents ayant été communiqués en cours de procédure et pouvant au besoin, être réclamés par l'expert.
A l'audience précitée, la SAS BABYLON représentée par son conseil, a conclu aux fins de voir :
o Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d'expertise judiciaire ;
o Le débouter de sa demande de communication forcée de pièces sous astreinte ;
o Lui donner acte de ce qu'elle a spontanément communiqué les pièces sollicitées ;
o Débouter le syndicat des copropriétaire et Monsieur [X] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
o Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir que son activité est autorisée tant par le bail commercial que par le règlement de copropriété et qu'elle respecte les prescriptions règlementaires applicables aux établissements recevant du public. Elle soutient avoir mis en œuvre toutes les mesures nécessaires pour limiter les nuisances sonores et conteste l'existence de trouble anormaux de voisinage, estimant que les constats et attestations produits par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants, non contradictoires et ne permettent pas d'imputer avec certitude les nuisances. Elle ajoute que les autorités administratives et judiciaires saisies n'ont relevé aucune infraction à son encontre. Elle conclut au rejet des demandes de communications de pièces sous astreinte, celles-ci étant devenues sans objet en raison de la communication spontanée des documents et subsidiairement, demande que si une expertise était ordonnée, les frais soient avancés par le syndicat des copropriétaires.
Monsieur [X] [A], représenté par son conseil, a conclu aux fins de voir :
o Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d'expertise sollicitée ;
o Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande sous astreinte de communication de tout document justificatif de l'exécution de travaux, d'isolation dans le commerce;
o Le débouter de sa demande sous astreinte de communication du bail commercial, pièce déjà en sa possession et produite spontanément par lui ;
o Débouter le syndicat des copropriétaires et la SAS BABYLON de leurs plus amples demandes à son encontre ;
o Statuer ce que de droit sur les dépens.
Il expose qu'il a donné à bail son local commercial à la SAS BABYLON en 2019, qu'il n'est jamais resté inactif suite aux plaintes relatives aux nuisances sonores imputées à son locataire, que dès les premiers signalements, il a mis en demeure la société de respecter le bail et le règlement de copropriété, sollicité des explications et des justificatifs de mesures prises, participé aux tentatives de conciliation et entrepris toutes les diligences en son pouvoir. Il indique qu'il n'était pas en mesure d'engager au préalable une action en résiliation du bail, sur la base d'éléments contradictoires et que la réalité des nuisances sonores est précisément l'objet de l'expertise sollicitée. Il fait valoir que la locataire est défaillante dans le règlement de son loyer et qu'il lui a fait délivrer le 21 janvier 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.
MOTIFS ET DECISION
Sur la demande d'expertise :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.
L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
En l'espèce, il ressort des pièces produites, que Monsieur [X] [A] est propriétaire des lots n° 9, 17 et 18 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 1] et [Adresse 3].
Le lot n°9 correspond à une cave et les lots n°17 et 18 à un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble.
Ces lots sont donnés à bail la SAS BABYLON suivant bail commercial en date du 8 août 2019. Ce local, initialement exploité comme bar à vin, est désormais utilisé comme établissement de nuit avec piste de danse depuis 2022.
Il ressort du règlement de copropriété que les occupants des lots doivent veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l'immeuble ou incommoder les voisins, notamment par le bruit ou toute autre cause.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats plusieurs éléments de nature à établir l'existence de nuisances sonores imputées à l'exploitation du local par la SAS BABYLON.
Il résulte à ce titre du procès-verbal de constat établi le 24 mai 2025 par Maître [Z] [C], commissaire de justice, qu'à 2 heures du matin, des mesures acoustiques réalisées dans le séjour et la chambre d'un appartement situé au premier étage, directement au-dessus de l'établissement, ont révélé des niveaux sonores compris entre 58,9 dB(A) et 69,5 dB(A). Le commissaire de justice relève que la discothèque émet un bruit continu, largement perceptible, générant des nuisances sonores significatives.
Un second procès-verbal de constat dressé par le même commissaire de justice le 1er juin 2025 fait état, à 2 heures, de niveaux sonores compris entre 63,8 dB(A) et 73 dB(A) et faisant état d'un bruit et de vibrations continues émanant de la discothèque.
Le syndicat produit en outre plusieurs attestations de copropriétaires, lesquelles décrivent de manière concordante l'impossibilité de bénéficier d'un repos normal entre minuit et 7 heures du matin, quatre nuits par semaine, en raison de la diffusion de musique, de vibrations constantes ressenties dans les appartements et dans la structure même de l'immeuble, des hurlements, rires et sifflements provenant tant de la rue que de l'établissement. Ces attestations font également état de la présence récurrente de mégots et autres déchets devant l'entrée de l'immeuble, d'odeurs de cigarette dans les parties communes, de bagarres, de comportements agressifs ou déplacés de la clientèle ainsi que de nuisances affectant la tranquillité des occupants.
Les pièces produites établissent également que plusieurs démarches amiables ont été entreprises avant la saisine de la juridiction. Une tentative de conciliation a été organisée, laquelle s'est soldée par un procès-verbal de non-conciliation du 2 mars 2026, les parties n'étant pas parvenues à trouver un accord.
Le syndicat justifie également avoir saisi la Ville de [Localité 1], laquelle, par courrier du 25 février 2026, indique avoir demandé une vigilance accrue des services de police municipale à la suite des signalements de nuisances sonores. Les photographies produites montrent notamment une vitre brisée à la suite d'une altercation ainsi que la présence des forces de l'ordre devant l'établissement.
M. [A], propriétaire des locaux, justifie avoir adressé à son locataire un courrier recommandé du 12 mars 2025, renouvelé le 20 mars 2025 puis le 10 juillet 2025, l'informant des plaintes formulées par les copropriétaires, lui rappelant ses obligations et lui demandant de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les nuisances dénoncées.
La SAS BABYLON verse de son côté, un rapport d'étude d'impact des nuisances sonores établi par le cabinet MARSHALL DAY ACOUSTICS, à la suite de mesures réalisées le 2 décembre 2019, une facture du 15 mars 2023 de la société MEJA CONSTRUCTION RENOVATION d'un montant de 11.164 euros TTC, relative à la réalisation d'un faux plafond acoustique ainsi qu'une attestation de la société TDSL SONO LIGHT du 15 mars 2025, indiquant avoir procédé au contrôle et au réglage du limiteur sonore conformément aux préconisations de l'étude, que celui-ci est conforme, tout en précisant que cette conformité est appréciée au regard des conditions de sonorisation existantes le jour des mesures.
Toutefois, force est de relever que ces pièces sont antérieures aux éléments produits par le syndicat des copropriétaires et notamment les constats de commissaire de justice établis en mai et juin 2025 et qu'elles sont insuffisantes à établir avec l'évidence requise en référé l'absence de nuisances sonores, au vu des éléments contradictoires versés par le syndicat des copropriétaires.
Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d'expertise en l'état des nuisances alléguées mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée et repose sur un motif légitime. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d'ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l'ensemble des parties susceptibles d'être, en définitive, concernées.
Il y sera en conséquence fait droit.
Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaire [Adresse 1], qui a intérêt à ce qu'elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur la communication de pièces :
Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires qu'il ne maintient pas sa demande de communication des pièces, en l'état de leur transmission par les défendeurs en cours d'instance.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Compte tenu de la nature de l'affaire, il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaire [Adresse 1] les dépens.
Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DONNONS ACTE à Monsieur [X] [A] et la SAS BABYLON de leurs protestations et réserves
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS pour y procéder M. [N] [D], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, demeurant :
[Adresse 4]
[Localité 1]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]
avec mission de :
* se rendre sur les lieux situés [Adresse 1], angle [Adresse 3] à [Localité 1], en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées,
* recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* examiner la réalité des nuisances et/ou désordres allégués dans l'assignation par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], les décrire,
* procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l'existence de ces nuisances et/ou de ces désordres, en procédant ou en faisant procéder, de jour comme de nuit, à toutes mesures acoustiques strictement nécessaires et décrire les constatations ainsi faites,
* donner tous éléments techniques et de fait sur la réalité des nuisances et/ou des désordres allégués, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance,
* donner tous éléments techniques sur d'éventuelles insuffisances au regard des prescriptions réglementaires ou contractuelles, aux usages et aux règles de l'art,
* donner tous éléments techniques et de fait sur l'efficacité, la suffisance et la pérennité des travaux d'isolation acoustique et/ou vibratoire réalisés par la SAS BABYLON, ainsi que sur l'effectivité et l'efficacité du limitateur sonore installé,
* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,
* fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,
* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,
DISONS que le syndicat des copropriétaire [Adresse 1] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 23 septembre 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;
DISONS qu'à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;
DISONS que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l'article 267 du code de procédure civile ;
DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;
DISONS que préalablement l'expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;
DISONS que l'expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n'ont formulé aucune observation ;
DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l'expert pourra demander à déposer son rapport en l'état en application de l'article 280 du code de procédure civile ;
DISONS que l'expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l'expiration de ce délai en application des dispositions de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s'il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;
DISONS que l'expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations et l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile ;
DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l'expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 23 mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint ;
DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;
DISONS qu'il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;
DISONS que l'expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;
DISONS que lorsque l'expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, et qu'à l'expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et précisera s'il n'a reçu aucune observation ;
DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;
DISONS qu'à l'issue de ses opérations l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée concomitamment aux parties ;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d'en débattre contradictoirement préalablement à l'ordonnance de taxe ;
DISONS que l'expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;
DISONS qu'en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile du 18 avril 2017 et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile ;
DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] qu'il se désiste de sa demande de communication de pièces ;
REJETONS le surplus des demandes ;
DISONS n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
LAISSONS à la charge du syndicat des copropriétaire [Adresse 1] les dépens de la présente instance ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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