TJ 31483, 15 juill. 2026, RG 24/00254

MINUTE N° 26/
JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026
DOSSIER N° RG 24/00254 - N° Portalis 46CZ-W-B7I-QRB

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PRÉSIDENTE : Mme Marie JONCA, Vice-Présidente statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M. Julien SCHMIDT, Greffier et pour les opérations de mise à disposition : Mme Virginie NICOLAS, cadre greffierNICOLAS

DEBATS
A l’audience de plaidoirie du 12 Juin 2026, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT
Rendu le 15 JUILLET 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Le
Notifié RPVA et opendata

Grosse délivrée
à Me Pizzasegola
Me Parera
le
PARTIES :

DEMANDEUR

M. [Q] [M]
né le 22 Juin 1953 à CASTRES (81), demeurant 3 Chemin de l’Ourmette - 31250 REVEL - 31250 REVEL
représenté par Me Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. ACANTHE PYRENEES, dont le siège social est sis 20 Place Maréchal Joffre - 31110 BAGNÈRES DE LUCHON

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS Le Mans sous le numéro 775 652 126, es qualité d’assureur de la SAS ACANTHE PYRENEES N° de police 120137405, dont le siège social est sis 160 rue champion - 72030 LE MANS CEDEX

représentée par Me Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

SA MMA IARD immatriculée au RCS Le Mans sous le numéro 440048882, es qualité d’assureur de la SAS ACANTHE PYRENEES N° de police 120137405, dont le siège social est sis 160 rue champion - 72030 LE MANS CEDEX

représentée par Me Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

*

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 18 février 2021, Monsieur [Q] [M] a fait l’acquisition de deux lots (n°8 et 16) au sein d’un ensemble immobilier situé 4 allée des Bains à BAGNERES-DE-LUCHON (31) soumis au régime de la copropriété.

La gestion de la copropriété a été confiée à la SAS ACANTHE PYRENEES, ès qualités de Syndic.

Préalablement à la vente, le Syndic a communiqué au notaire chargé de recevoir l’acte, aux fins d’information de l’acquéreur, un pré-état daté du 16 décembre 2020 puis un état daté du 17 février 2021, dans lesquels sont mentionnés au titre des “procédures en cours”: “procédure malfaçon VMC” et “expertise judiciaire en cours”.

En effet, courant 2010 des travaux de rénovation portant sur la VMC ont été réalisés au sein de la copropriété.

En raison de malfaçons, une procédure judiciaire a été initiée par le Syndic, sur autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2018, aboutissant à la désignation d’un expert judiciaire selon ordonnance de référé en date du 4 novembre 2019.

L’expert judiciaire a remis son rapport définitif le 30 avril 2021.

Selon assignation en date du 27 avril 2023, le Syndic a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en réparation des préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires, en ce compris le coût des travaux de reprise alors estimé à 150.000€.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024, a été votée la mise en conformité incendie de la VMC sans attendre le résultat de la décision de justice pour un montant total de travaux arrêté à la somme de 87.784,62€.

Estimant ne pas avoir été suffisamment informé sur l’état d’avancement de la procédure judiciaire concernant les malfaçons affectant la VMC ainsi que sur l’étendue et la gravité de ces malfaçons,et à défaut de réglement amiable, Monsieur [Q] [M] a saisi la juridiction de céans pour voir engager la responsabilité du Syndic.

Procédure:

Selon actes de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, Monsieur [Q] [M] a fait assigner la SAS ACANTHE PYRENEES devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en réparation des préjudices subis.

Selon actes de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, Monsieur [Q] [M] a appelé à la cause les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD en qualité d’assureurs de la SAS ACANTHE PYRENEES.

Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties:

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [M] demande au tribunal, outre les entiers dépens, de:
- condamner la société ACANTHE PYRENEES solidairement avec la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD à lui payer la somme de 24.320€ au titre de la réparation du préjudice subi par suite de la perte de chance;
- condamner la société ACANTHE PYRENEES solidairement avec la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD à lui payer la somme de 5.000€ au titre de la réparation de son préjudice moral;
- rejeter la demande reconventionnelle formée par la société ACANTHE PYRENEES;
- condamner la société ACANTHE PYRENEES solidairement avec la MMA IARD Assurances Mutuelles et la MMA IARD à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Q] [M] expose, au visa de l’article l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, que le Syndic ACANTHE PYRENNES a manqué à son devoir de conseil par suite du caractère erroné et incomplet des informations communiquées dans le pré-état en date du 16 décembre 2020 et l’état en date du 17 février 2021, alors qu’elle avait eu connaissance du pré-rapport de l’expert dès le 10 mai 2020 et des dires des parties ainsi que d’un devis de la société CONQUES depuis le 11 décembre 2018, ce qui lui aurait permis de porter à la connaissance des futurs acquéreurs non seulement la nature et l’ampleur des malfaçons mais également le chiffrage prévisible des travaux. Il ajoute que ces informations ne lui ont pas non plus été communiquées par l’intermédiaire de la communication des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires qui ne s’est pas réuni entre le 27 décembre 2019 et le 18 février 2021, date de l’acquisition. En réponse aux moyens développés par les défendeurs, Monsieur [Q] [M] indique que le fait que l’acquéreur se soit obligé dans l’acte de vente, de faire son affaire personnelle de la procédure en cours, ne concerne que les rapports avec le vendeur, et ne fait pas obstacle à l’exercice d’une action en responsabilité à l’encontre du Syndic pour défaut d’information fautif. Il soutient que cette faute lui a causé des préjudices, consistant en premier lieu, en une perte de chance de ne pas avoir acquis l’appartement, ou de l’avoir acquis à un prix moindre, préjudice qu’il évalue au taux de 20% du prix d’achat avec l’ajout des droits d’enregistrement, soit la somme de 24.320€. En second lieu, il allègue un préjudice moral en raison de la crainte et de l’anxiété générés par les procédures engagées et le fait de vivre dans un immeuble présentant un risque incendie accru. En réponse à la demande reconventionnelle formée par les défenderesses tendant à sa condamnation à leur payer des dommages et intérêts pour procédure abusive, Monsieur [Q] [M] observe qu’aucun abus n’est démontré, ni aucun préjudice.

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACANTHE PYRENEES, la SA MMA IARD et la MMA IARD Assurances mutuelles, demandent au tribunal, outre les entiers dépens:
- à titre principal, de rejeter l’ensemble des demandes formées par Monsieur [Q] [M];
- à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [Q] [M] à payer à la société ACANTHE PYRENEES la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;
- en tout état de cause, de condamner Monsieur [Q] [M] à leur payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses exposent, au visa de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, n’avoir commis aucune faute, puisque le pré-état et l’état transmis au notaire contiennent l’information concernant l’objet et l’état de la procédure, et que la transmission du pré-rapport de l’expert judiciaire listant les travaux à réaliser et établissant le périmètre des non-conformités ne relève pas de l’obligation légale d’information du Syndic, outre que le dépôt du rapport définitif dont les conclusions auraint pu être modifiées par suite des observations des parties à la procédure, est intervenu après la date d’acquisition. Elles précisent, que contrairement à ce qu’indique le demandeur, la notion de “malfaçons” englobe non seulement les dysfonctionnements de l’installation VMC, mais également sa non-conformité aux normes incendies. Elles ajoutent sur ce dernier point, que les notes du 10 décembre 2024 et du 20 novembre 2024, rédigées par le demandeur lui-même, en qualité de conseiller syndical, à l’attention du Syndic, démontrent sa parfaite compréhension de la nature des malfaçons identifiées. Elles soutiennent par ailleurs, que Monsieur [Q] [M] a également été informé par l’intermédiaire des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales qui lui ont été communiqués avant la vente, et notamment celui 14 décembre 2018 et du 27 décembre 2019. Enfin, les défenderesses soutiennent que la perte de chance invoquée par Monsieur [Q] [M] est hypothétique puisque la procédure concernant la réparation des malfaçons de la VMC est toujours en cours, outre que cela reviendrait à l’indemniser deux fois pour ces malfaçons. Au surplus, elles observent que le préjudice moral allégué n’est pas démontré. A titre reconventionnel, les défenderesses estiment que l’action exercée par Monsieur [Q] [M] est abusive.

La clôture est intervenue le 19 mars 2026.

A l’audience de plaidoirie du 12 juin 2026, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIFS:

1- Sur la demande principale en dommages et intérêts:

Aux termes de l’article 1240 du code civil : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 1241 du code civil dispose que “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.

Il appartient à celui qui l’allègue de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux. La faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif, sans que la preuve d’un élément intentionnel ne soit exigée.

Le dommage peut être moral ou matériel. Il doit être personnel, direct et certain. Aussi, le dommage futur doit être réparé du moment qu’il est certain.

L’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que préalablement à l’établissement d’un acte réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le Syndic adresse au notaire chargé de le recevoir, un état daté comportant trois parties. Il prévise que dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le Syndic indique s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le Syndicat est partie.

L’absence de fourniture de ces renseignements ou la transmission de renseignements inexacts ou incomplets peut engager la responsabilité du syndic s’il en découle un préjudice pour l’acquéreur ou le vendeur.

L’objectif poursuivi par ces dispositions est d’assurer la communication au futur acquéreur d’un lot de copropriété d’un certain nombre d’informations destinées à éclairer son consentement.

En l’espèce, il est constant que préalablement à la vente intervenue le 18 février 2021, portant sur les lots de copropriété n° 8 et 16, un pré-état du 16 décembre 2020, puis un état du 17 février 2021 ont été adressés au notaire chargé de recevoir l’acte, aux fins d’information de l’acquéreur. Ces deux documents mentionnent, s’agissant de la “vie de la copropriété”, un appel de fonds à hauteur de 604,50€ s’agissant des “frais de procédure, provision procédure VMC et complément de frais de procédure VMC”, et s’agissant des “procédures en cours”, la mention selon laquelle une “procédure malfaçon VMC” ainsi qu’une “expertise judiciaire” sont en cours. En outre, il est constant que préalablement à l’acte authentique de vente, Monsieur [Q] [M] a reçu communication des derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, et notamment:
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2018, duquel il résulte que l’assemblée générale a autorisé le Syndic à agir en justice contre des défendeurs nomément désignés, “pour les problèmes de dysfonctionnement de la VMC collective et la non-conformité au DTU” et “à procéder aux appels de fonds nécessaires sur la base de 2.500€ pour les premiers frais de procédure”;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 décembre 2019, duquel il résulte que l’assemblée générale a procédé à un appel de fonds dans le cadre de la “procédure sur la non-conformité de la VMC”.
Enfin, il sera observé que les procès-verbaux d’assemblée générale susvisés sont déclarés avoir été annexés à l’état puis au pré-état communiqué par le Syndic, sans qu’aucune contestation n’ait été émise sur ce point.

Aussi, il résulte suffisamment des informations fournies par le Syndic préalablement à l’acquisition qu’un contentieux était en cours s’agissant de malfaçons affectant les VMC. En outre, il résulte de la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale du 14 décembre 2018 et du 27 décembre 2019, que ces malfaçons consistaient notamment en une non-conformité de l’installation VMC au DTU outre son dysfonctionnement au sein de l’immeuble. Aussi, ces informations en possession de l’acquéreur lui permettaient au moment de la vente, le cas échéant de solliciter des informations complémentaires sur la nature des malfaçons relevées, s’il estimait que cela pouvait être de nature à le faire renoncer à la vente, l’obligation légale de renseignement pesant sur le Syndic n’exigeant pas de sa part qu’il détaille pour chaque malfaçon leur nature et leur portée, surtout qu’à cette date le rapport définitif de l’expert n’était pas déposé et pouvait encore évoluer, ni qu’il communique ab initio sans autre forme le pré-rapport d’expertise judiciaire discutée dans le cadre d’une procédure à laquelle Monsieur [Q] [M] n’était pas partie, et dans laquelle il n’avait pas d’intérêt avant d’avoir acquis la qualité de co-propriétaire.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SAS ACANTHE sur le fondement des dispositions susvisées du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de sorte que le demandeur sera débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’examiner l’action en garantie dirigée contre les assureurs du Syndic en vue de leur condamnation solidaire.

2- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive:

En application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit mais dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts lorsque la demande est faite dans l’intention de nuire, avec malice, de mauvaise foi ou par erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SAS ACANTHE PYRENNEES, ne rapporte pas la preuve que Monsieur [Q] [M] aurait agi dans l’intention de lui nuire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les frais de l’instance et les dépens:

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Q] [M], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qu’il a initiée.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties justifient qu’il ne soit pas fait droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,