TJ 83137, 13 juill. 2026, RG 25/02484

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00666

N° RG 25/02484 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQ62

AFFAIRE :

[I]

C/

[T]

Grosse exécutoire : Me Pierre-arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE (pas d’enveloppe affranchie jointe pour restitution du dossier de plaidoirie)

Copie : M. [T] (pas d’enveloppe affranchie pour restitution de pièces )

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [I]
né le 21 Septembre 1960 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Pierre-arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]
né le 06 Décembre 1983 à [Localité 3] 94
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 novembre 2025
Date des débats : 12 Mai 2026
Date du délibéré : 13 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 JUILLET 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation du 10 septembre 2025 délivrée à [T] [S] ci-après désigné « le locataire » à la demande de [I] [N] ci-après désigné « le bailleur » et à laquelle il convient de se rapporter.

A l’audience du 25 novembre 2025, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il maintient ses demandes tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation, à voir ordonner l' expulsion et à voir dire n' y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles.

Le locataire est présent. Il ne savait pas que le bailleur avait un avocat.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties au 27 janvier 2026, 3 mars 2026, 7 avril 2026 et finalement au 12 mai 2026. A cette date les parties sont présentes, pour le bailleur représenté et le locataire en personne.

DEMANDEUR :

En demande soutenue oralement, le bailleur plaide en observations pour répondre au 25 pages de conclusions du locataire. Il ajoute « que la dette de loyer plus les arriérés de charges sont en cessation de paiement depuis juin 2025. Nous avons aujourd’hui une dette de plus de 12.000,00 euros. Dette contestée et suspicion d’infiltration constatée par un expert que nous avons diligenté. Nous avons répondu à chaque désordre soulevé par le locataire en recourant à des techniciens y compris le diagnostic énergétique qui estime le logement en « E » pas en G ou F.
Les problèmes du logement résulte du locataire par défaut de chauffage et d’aération.
Nous avons répondu à toutes les contestations soulevées sur la validité du bail qui manquent de pertinences légales. Nous nous opposons à des délais comme il s’oppose à des travaux pour faire des devis sur la faisabilité des travaux ».

Il dépose avec son dossier ses conclusions n°3 à la date d’audience :

Il demande de :
- Prononcer le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 3 juin 2022.
- Ordonner l’expulsion de [S] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 2].
- Condamner [S] [T] à payer à au bailleur, à titre provisionnel, la somme de 10.399,40 euros, comptes provisoirement arrêtés au 3 mars 2026.
- Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 5.662,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
- Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer journalier.
- Condamner [S] [T] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

DEFENDEUR :

En défense soutenue oralement le locataire plaide qu’il est propriétaire de logements dans le Nord qu’il met en location. « J’occupe ce logement car mes filles vivent dans le Sud. J’ai eu des problèmes de moisissures. C’est un type T3. J’ai une fille de 4 et une de 11 ans. Je suis en garde alternée. Je conteste les charges de chauffage de l’ancien locataire.
Un mois après mon entrée dans les lieux, j’ai signalé les désordres dans le logement depuis 2022.
Je conteste la validité de l’état des lieux entrant qui ne comprend pas mon nom et j’ai par écrit fait toutes mes demandes ».

Il dépose son dossier contenant ses conclusions dont il en ressort à la page 22, après un rappel des faits et de la procédure, les motifs de :

Sur les demandes du bailleur :

- Débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes.
- A tout le moins, se déclarer incompétent en l’état des contestations sérieuses invoquées par le locataire.

A titre reconventionnel :

- Déclarer la nullité du bail conclu entre les époux [I] et [S] [T] le 3 juin 2022.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] la somme de 32.680,00 euros au titre de remboursement des loyers, charges et dépôt de garantie perçus.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] la somme de 5.000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour réticence dolosive.
- Fixer l’indemnité d’occupation due par le locataire à 20 % du montant du loyer initial charges comprises.
- Ordonner si nécessaire la compensation entre les dettes croisées du locataire et du bailleur.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 4.600,00 euros au titre du préjudice moral qu’il subit depuis 46 mois.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 7.300,00 euros au titre du préjudice corporel et de mise en danger qu’il subit devis 46 mois avec ses enfants.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 360,00 euros au titre du remboursement des émoluments du PV de constat LBS.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 900,00 euros au titre du remboursement du constat d’expert judiciaire.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] le remboursement intégral des frais de santé engagés et à venir.
- Condamner les époux [I] à conserver à leurs charges la somme de 1.416,56 euros au titre des régulations de charge qu’ils réclament à [S] [T].
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme de 1.866,22 euros au titre de diminution du loyer, rétroactive, proportionnelle à la surface manquante dans le logement.
- Ordonner la mise en conformité du logement avec les normes en vigueur afin que cesse le trouble de jouissance.
- Ordonner la suspension provisoire du loyer du au bailleur pour trouble de jouissance.
- A tout le moins, se déclarer incompétent en l’état des contestations sérieuses invoquées par le locataire.

A titre subsidiaire :

- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 28.336,00 euros au titre du préjudice de jouissance qu’il subit depuis 46 mois.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 4.600,00 euros au titre du préjudice moral qu’il subit depuis 46 mois.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 7.300,00 euros au titre du préjudice corporel et de mise en danger qu’il subit devis 46 mois avec ses enfants.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 360,00 euros au titre du remboursement des émoluments du PV de constat LBS.
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme provisionnelle de 900,00 euros au titre du remboursement du constat d’expert judiciaire.
- Condamner les époux [I] à conserver à leurs charges la somme de 1.416,56 euros au titre des régulations de charge qu’ils réclament à [S] [T] .
- Condamner les époux [I] à payer à [S] [T] une somme de 1.866,22 euros au titre de diminution du loyer, rétroactive, proportionnelle à la surface manquante dans le logement.
- Ordonner la mise en conformité du logement avec les normes en vigueur afin que cesse le trouble de jouissance.
- Ordonner la suspension provisoire du loyer du au bailleur pour trouble de jouissance.

Sur l’ensemble des demandes :

- Autoriser à [S] [T] à s’acquitter des éventuelles condamnations prononcées à son encontre en 24 mensualités conformément à l’article 1343-5 du code civil.

- A tout le moins se déclarer incompétent en l’état des contestations sérieuses invoquées par le locataire.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Attendu les dispositions du code civil en ses articles 1103 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et 1104 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 02 juin 2022 avec prise d’effet au 1er juin 2022, renouvelable par tacite reconduction en l’absence de congé ou à défaut de renouvellement par le bailleur, le loyer sera révisable à chaque terme annuel selon l’indice IRL de l’INSEE, pour un logement sis [Adresse 3], [Localité 2] et comportant une clause résolutoire.

Force est de constater que le bail a été établi par le bailleur pour deux locataires, [Q] [R] et [S] [T].

Le bailleur produit un courrier de [Q] [R] en date du 1er mars 2023 donnant son congé avec préavis d’un mois.

Force est de constater que le bail a été contracté par les parties sans obligations autres que celles qui y figurent. [S] [T] a signé ce bail sans y être forcé le 3 juin 2022 et la colocataire [R] [Q] également et rien ne l’a empêché, quant à elle, de délivrer congé le 1er mars 2023.

A leur lecture, les termes du contrat sont clairs et précis et rien ne permet d’en déduire que le bail est vicié.

Il y a urgence pour le bailleur de récupérer les loyers impayés au regard ne serait ce que des délais de prescription.

Le locataire soulève des contestations sérieuses pour déclarer le juge des contentieux de la protection incompétent en référé. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Le constat préalable par le juge est le paiement des loyers lequel est une obligation incontestable prévue par l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur justifie son instance par un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du 3 juillet 2025 pour la somme au principal de 2.928,50 euros de loyers et charges hors taxes et coût de l’acte qui n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois.
Force est de constater que ce commandement n’a pas été contesté en son temps, ni remis en cause par le locataire.

Concernant la dette des charges locatives :
Le bailleur excipe l’état des lieux entrant sur lequel il est bien mentionné les relevés des compteurs eau froide, gaz, électricité heures pleines et heures creuses. S’il est vrai que cet état des lieux correspond naturellement à l’état des lieux de sortie du locataire précédent le même jour, il n’en demeure pas moins que les indices ont été communiqués au locataire entrant. Le bailleur produit le récapitulatif des charges des années 2022 au prorata de l’arrivée le 3 juin 2022, 2023 et 2024
Cette contestation sera rejetée.

Concernant la dette de loyer :
Le locataire ne conteste pas devoir le loyer mais uniquement la demande de révision.
Non seulement le bail est révisable selon l’indice IRL de l’INSEE chaque année à sa date anniversaire mais il y est bien écrit en page 5 que l’indice de référence sera celui du 1er trimestre 2022 dont la valeur est de 133,93 dernier indice connu à la date de prise d’effet du bail. Le 4 avril et le 22 mai 2025 le bailleur a bien informé le locataire de cette révision annuelle. Et à ses courriers sont joints les tableaux récapitulatifs des provisions sur charges, des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, des relevés frais de chauffage.
Cette contestation est infondée.

Concernant les diagnostics à la date anniversaire du 3 juin 2025 :
Le bailleur produit l’attestation de la société AZUR DIAG IMMO confirmant que le locataire était bien en possession des dits diagnostics le 20 mai 2025.
Cette contestation sera rejetée.

Concernant les problèmes d’infiltrations, d’humidité et de moisissures :
Par échange de sms avec le bailleur, le locataire fait état des problèmes d’humidité (pièce n°1 locataire). Le bailleur par sms lui répond qu’il appartient au locataire de déclarer le problème à son assurance. Le bailleur informe par la suite le locataire que le rapport de la Sté DUOSERV indique qu’il n’est pas nécessaire d’installer une VMC, que le technicien a constaté que seul un radiateur était ouvert (chambre enfant), que les radiateurs à l’étage supérieur semblaient être également fermés puisque les colonnes étaient froides, que certaines bouches d’aérations étaient bouchées, que la Sté a fait savoir au bailleur qu’avant d’envisager l’installation d’une VMC il fallait réaliser un usage normal du chauffage, d’aérer quotidiennement et déboucher les bouches d’aérations. Le bailleur ajoute qu’au vu d’un tel usage de la part du locataire il est normal que l’appartement se dégrade, qu’il lui rappelle quand tant que locataire il est tenu d’utiliser le logement de manière responsable, en respectant ses conditions d’usage et que les détériorations causées par le locataire en raison de sa négligence ou d’un manque d’entretien du logement sont à sa charge.
Le locataire soutient que le chauffage est dans un état de détérioration suffisamment grave pour nuire à la jouissance normale et complète du bien.
Le bailleur produits une facture du 3 décembre 2019 concernant le nettoyage des 5 radiateurs et un rapport d’intervention du 30 septembre 2021 concernant le changement des robinets thermostatiques des 5 radiateurs. Ce rapport précise qu’une intervention supplémentaire n’est pas nécessaire et ni des travaux à envisager.
Le bailleur n’a donc pas cherché à dissimuler quoi que ce soit sur l’état des radiateurs au locataire et qu’il résulte des diagnostics que le logement est classé E en performance énergétique et qu’il n’entre donc pas dans la catégorie des «  passoires thermiques » comme le déclare le locataire.
Le rapport BELFOR produit par le locataire fait état de moisissures dues à un défaut de ventilation. Or, il est prouvé la présence d’une grille d’aération sur le volet dans le salon et dans les deux chambres, que des fenêtres équipent l’ensemble de la maison, y compris les WC et la salle de bain. Le dit rapport ne démontre pas une cause de moisissures imputable au bailleur. Ce rapport fait état d’absence de fuite, de faible humidité au support et que les constatations sont compatibles avec un phénomène de condensation dépendant principalement du renouvellement d’air et des conditions d’occupation.
Il sera dit que le logement n’était pas insalubre à l’arrivée des locataires et les désordres dont se plaint le locataire sont les conséquences d’un défaut d’aération naturelle et de chauffage du logement.

Concernant la surface du logement :
Il ne peut être dit que le bailleur fait preuve de mauvaise foi alors qu’il verse aux débats un plan du maître d’œuvre lequel mentionne une surface de 64,55m2 ce qui correspond au 65m2 visés dans le bail.
Cette contestation sera rejetée.

Concernant la clause abusive :
L’analyse sémantique de la phrase « le locataire ne pourra laisser la disposition des lieux » ne permet pas d’établir une corrélation avec celle de l’article 4n de la loi n °89-462 du 6 juillet 1989 « est réputée non écrite la clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ».
En effet, mettre à disposition des lieux c’est le fait de les rendre disponible, de donner le droit de les utiliser, de les prêter ce qui n’a rien à voir avec une interdiction d’hébergement. L’interdiction d’hébergement est une clause interdite et donc réputée non écrite si c’est le cas.
On peut héberger qui que ce soit, ce qui est autorisé par la loi, mais on ne peut pas prêter les lieux à des personnes étrangères à son foyer ce que veut dire la phrase du bail.
Cette contestation sera rejetée.

Sur la délivrance d’un logement décent et le trouble de jouissance :
Il a été dit supra que le logement était décent lors de la prise d’effet le 3 juin 2022.
Il est constant que chaque pièce est équipée d’une fenêtre permettant une aération naturelle.
Il est constant que des grilles d’aération sont présentes dans le salon et les deux chambres.
Il est constant que des bouches d’aération ont été bouchées comme l’a constaté le technicien de la sté DUOSERV.
Il est constant que seul un radiateur fonctionnait (celui de la chambre enfant) sur les 5 dont dispose le logement toujours selon le même rapport.
Il en résulte que le phénomène de moisissures est survenu par suite d’une mauvaise utilisation des lieux, d’un manque d’aération naturelle et de chauffage par le locataire.
Le locataire est seul responsable de l’état actuel du logement.
Cette contestation sera rejetée.

Concernant les allégations d’affaiblissement psychologique du locataire, de préjudice moral et de préjudice corporel :
D’une part la problématique de perdre la garde alternée des enfants du locataire n’a aucun rapport avec le paiement des loyers et l’instance engagée par le bailleur.
D’autre part le locataire ne justifie pas de la responsabilité du bailleur concernant ces préjudices qui ne sont le fait que d’un manque d’usage normal du logement par son manque d’aération et de chauffage et les conclusions du rapport BELFORT du 4 juin 2025 sont éloquentes à ce sujet (pièce n°15 bailleur). En outre le bailleur n’a pas manqué à ses obligations de délivrer un logement décent et, dès qu’il a eu connaissance du rapport SOLIHA, communiqué par le locataire le 2 avril 2026, il a mandaté des entreprises pour effectuer les travaux préconisés. Il s’avère que les entreprises en question rencontrent les plus grandes difficultés pour convenir d’un rendez-vous avec le locataire comme il en résulte des échanges de mails en 38 pages versées par le bailleur aux débats.
Le locataire sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des préjudices corporels et moral.

Sur la demande de délai de paiement :
Le locataire demande le délai prévu par l’article 1343-5 du code civil. En l’absence de renseignements sur l’ensemble des revenus et charges du locataire qui auraient pu nous parvenir s’il avait été au rendez-vous des services sociaux pour l’établissement du diagnostic socila et financier, il ne nous est pas possible d’accorder un délai de paiement. En outre, le bailleur s’y oppose dans la mesure où la dette est considérable.
Cette demande sera rejetée.

Il s’ensuit que la demande n’est pas sérieusement contestable et que les contestations faites par le défendeur ne justifiaient pas le non-paiement de loyers et charges. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute or cela n’a pas été le cas. Le bailleur a apporté des réponses pertinentes et qui relèvent bien de la compétence du juge des référés à cette instance.

En conséquence du tout exposé supra, [S] [T] sera débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Il résulte des pièces versées aux débats que la procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 03 juillet 2025, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Le tribunal a reçu un procès-verbal de carence concernant le diagnostic social et financier du locataire devant être établi par les services sociaux du département. [S] [T] n’a pas adressé d’observations et ne s’est pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés les 27 octobre et 25 novembre 2025.

Il résulte de l'historique des paiements et du décompte versé aux débats que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 10.399,40 euros comptes provisoirement arrêtés au 3 mars 2026. En conséquence le locataire sera condamné à payer par provision cette somme avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 juillet 2025 sur la somme au principal de 2.928,50 euros de loyers et charges hors taxes et à compter de l’assignation sur la somme de 5.662,27 euros.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement, le locataire n'a ni apuré l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois ni sollicité de délai par les voies légales. Dès lors, force est de constater que par l'acquisition de la clause résolutoire le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 03 septembre 2025 à minuit pour non-apurement de la dette, qu’à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

En conséquence il convient de faire droit à la demande d'expulsion du logement loué selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution avec le concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il conviendra de fixer par provision une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés. Le locataire sera condamné à payer au bailleur cette indemnité qui sera perçue dans les mêmes conditions que le loyer contractuel.
Il y a lieu de tenir compte que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date du 03 mars 2026 est incluse dans le décompte à cette date.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges. Le locataire sera condamné à payer au bailleur une somme qui, en raison de l’équité, sera fixée à 700,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le locataire, partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Le locataire sera débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS