TJ 83137, 16 juill. 2026, RG 26/00425

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00699

N° RG 26/00425 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N2HS

AFFAIRE :

[B]
[B]

C/

[S]

Grosse exécutoire : Me Cédric MIGNARD, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1015

Copie : Me Lucas TORRES, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1015

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [B]
né le 26 Septembre 1944 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Lucas TORRES, avocat au barreau de TOULON

Madame [Z] [B]
née le 05 Décembre 1945 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Lucas TORRES, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [E] [S]
née le 12 Octobre 1978 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Cédric MIGNARD, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 mars 2026
Date des débats : 02 Juin 2026
Date du délibéré : 16 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 JUILLET 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 16 janvier 2026 à [E] [S] par [L] [B] et [Z] [B] et les conclusions en réplique, vers lesquelles il est renvoyé et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions,

A l'audience de renvoi contradictoire, [L] [B] et [Z] [B], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de [E] [S], et sollicitent sa condamnation à leur payer à titre provisionnel la somme de 2 615,88 euros au titre des impayés locatifs, ainsi que sa condamnation à remettre tous les jeux de clés du logement en sa possession, et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, outre une indemnité d’occupation mensuelle, 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 octobre 2025.
Aux termes de leurs conclusions en réplique, les bailleurs sollicitent également que la défenderesse soit déboutée de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

[E] [S] a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et ses pièces, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé,

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse soulève à titre principal l'incompétence du juge des référés au profit du juge du fond en se fondant sur l'existence d'une contestation sérieuse relativement à la créance locative. A titre reconventionnel, la locataire sollicite qu'il soit constaté que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrance, de décence et d'entretien, qu'ils soient en conséquence condamnés à faire procéder à leurs frais exclusifs à des travaux et mesures de remise en état, et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, qu'ils soient condamnés à lui verser la somme de 3 000,00 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance, et que le loyer soit réduit. Elle demande en outre qu'il soit jugé que ses créances auront vocation à être prises en compte dans l'appréciation des comptes entre les parties, et, le cas échéant, à donner lieu à compensation judiciaire. A titre infiniment subsidiaire et avant dire droit, elle sollicite une expertise judiciaire et la désignation d'un expert qui aura notamment pour mission de constater les désordres, d'en déterminer l'origine ou encore de chiffrer le coût des travaux nécessaires. En tout état de cause, elle demande que les demandeurs soient déboutés de l'ensemble de leurs demandes et qu'ils soient condamnés à lui verser la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail à usage d'habitation principale en date du 18 octobre 2006 pour des locaux non-meublés sis [Adresse 2] - [Localité 4], contenant une clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, l'étude des pièces du dossier relève l'existence de plusieurs contestations sérieuses.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse développe une argumentation tendant à démontrer que la créance locative est sérieusement contestable.

Au soutien de cette argumentation, la preneuse fait valoir, en premier lieu, que les locaux donnés à bail sont affectés de désordres (moisissures, défaut de ventilation, affaissement du sol etc.), qui selon elle ne constituent pas de simples désagréments mineurs mais caractérisent au contraire des manquements des bailleurs à leurs obligations essentielles. Ses désordres auraient, selon elle, gravement dégradé ses conditions de jouissance.

Elle soutient également que l'appréciation de la créance locative suppose qu'il soit préalablement statué au fond sur l'existence et l'ampleur de ces désordres, leur imputabilité aux bailleurs ainsi que sur leurs conséquences, sur ses conditions d'occupation et, partant, sur les sommes effectivement exigibles compte tenu des demandes indemnitaires qu'elle forme en réparation du trouble de jouissance allégué.

Elle en déduit qu'une compensation judiciaire entre la créance locative invoquée par les bailleurs et la créance indemnitaire dont elle se prévaut pourrait être prononcée au fond.

En réponse, les bailleurs soutiennent avoir entrepris toutes les diligences nécessaire lorsqu'ils ont été informés des difficultés. Ils précisent que les problématiques affectant la terrasse trouvent leur origine dans un litige opposant la locataire au propriétaire voisin, acutellement pendant devant le tribunal judiciaire de Toulon et ayant donné lieu à une expertise judiciaire. Ils ajoutent que la locataire aurait refusé l'accès aux sociétés mandatées pour réaliser des travaux sur la terrasse.

Or, ces agissements s'apparentent à des manquements aux obligations contractuelles et légales du bailleur vis-à-vis de son locataire mais aussi du locataire vis-à-vis de son bailleur. Leur caractérisation implique de la part du juge des référés d'apprécier le comportement des parties dans l'exécution du présent bail, ce qui outrepasse de toute évidence son office.

En second lieu, la défenderesse soutient que le montant de la créance est incertain au regard des différentes révisions de loyer et régularisations de taxes intervenues. Elle expose que les avis d'échéance produits par les demandeurs ne permettent pas d'établir avec l'évidence requise en référé les révisions successivement appliquées. Elle ajoute ensuite que la seule production des avis de taxe foncière ne permet pas davantage d'identifier, avec la précision nécessaire, la quote-part effectivement récupérable auprès de la locataire. Elle soutient en outre que l'agumentation du loyer est injustifiée dès lors qu'elle n'a pas été en mesure de jouir de la terrasse à cause des désordres.

En réponse, les bailleurs arguent que la dette locative est établie et que les éventuelles erreurs affectant le montant mentionné dans le commandement de payer sont sans incidence sur sa validité. Ils soutiennent que les contestations élevées par la locataire relèvent sa mauvaise foi. Pour justifier du montant de la dette réclamée, les bailleurs versent aux débats les trois dernières notifications de révision du loyer, ainsi que les justificatifs des taxes d'ordures ménagères.

En ce sens, les parties versent maintes pièces dont l'étude conduirait le juge des référés à excéder son office. De même, l'appréciation de la régularité du commandement de payer et le bien fondé de la dette locative contraindrait le juge des référés à se prononcer sur le fond du litige.

En outre, les demandes reconventionnelles de la défenderesse tendant notamment à condamner les bailleurs à réaliser des travaux de remise en état, à obtenir une réduction du loyer ainsi qu'à ce qu'une expertise judiciaire soit ordonnée ne pourront pas davantage être accueillies, celles-ci se heurtant également à des contestations sérieuses soulevées en réponse par les demandeurs, qui soutiennent notamment n'avoir jamais été informés de certains désordres invoqués par la locataire et avoir entrepris les diligences nécessaires lorsqu'ils ont eu connaissance des autres désordres (ceux relatifs au cumulus et à la terrasse). Ils critiquent en outre l'ancienneté du constat dressé par le commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, versé par la défenderesse, en ajoutant que celui-ci ne leur a jamais été communiqué. En ce sens, ils font grief à cette dernière d'avoir dissimulé certains désordres, ce qui serait de nature, selon eux, à faire obstacle aux demandes indemnitaires qu'elle formule.

En conséquence, il apparaît que les demandes formées de part et d'autre soulèvent des contestations sérieuses qui obligeraient le juge des référés à prendre une décision relative à l'existence d'un droit et de surcroît à apprécier et interpréter la validité d'actes juridiques.

Ainsi, il résulte de ces éléments, au vu des débats et des pièces, que le juge des référés, juge de l'urgence et de l'évidence, n'est pas compétent pour connaître de ce litige.

En définitive, [L] [B] et [Z] [B], mais également [E] [S] par voie de conséquence, seront déboutées de l'ensemble de leurs demandes.

[L] [B] et [Z] [B], qui succombent à l'instance, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et en équité il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS