TJ 83137, 16 juill. 2026, RG 26/00583

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00703

N° RG 26/00583 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N27C

AFFAIRE :

[K]

C/

[S]

Grosse exécutoire : Me Marie VANHEY, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 98

Copie : Me Sophie QUIROURAD FRILEUSE, avocat correpondant au barreau de Toulon + dossier de plaidoirie - case palais n° 286

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [F] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Marie VANHEY, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Florence IMBERT-NICOLAÏ, avocat au barreau de Marseille

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Juillet 2026
Date des débats : 02 Juin 2026
Date du délibéré : 16 Juillet 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 JUILLET 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 02 mars 2026 à [J] [S] par [F] [K] et les conclusions en réponse, vers lesquelles il est renvoyé et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions,

A l'audience de renvoi contradictoire, [F] [K], représentée par son Conseil, maintient ses demandes, consistant à titre principal, en la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 février 2026, à défaut et à titre subsidiaire, en la résiliation du bail d'habitation pour défaut de paiement, en expulsion de [J] [S], et sollicite sa condamnation à lui payer à titre provisionnel la somme de 13 084,54 euros au titre des impayés locatifs, outre une indemnité d’occupation mensuelle. En réponse aux écritures adverses, elle sollicite que le défendeur soit débouté de sa demande de travaux de remise en état sous astreinte, de dommages et intérêts pour réparation du préjudice de jouissance, de suspension de la clause résolutoire et d'échelonnement de la dette locative. En tout état de cause, elle sollicite que le locataire soit condamné, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification de l'assignation et enfin qu'il soit débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.
La bailleresse déclare que la lettre simple sur le droit de timbre de justice est revenue NPAI, mais s'engage à procéder à sa régularisation dans la journée.

Par courrier en date du 02 juin 2026, le Conseil de la bailleresse a transmis le timbre de justice acquis par cette dernière.

[J] [S] a été représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé,

Aux termes de ses conclusions en réponse, le preneur sollicite que la demanderesse soit déclarée irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir. A titre principal, il sollicite notamment qu'[F] [K] soit déboutée de toutes ses demandes, fins et prétentions, qu'elle soit condamnée à procéder à des réparations, et ce sous astreinte de 30,00 euros par jour de retard, afin de remédier aux désordres affectant le logement litigieux, qu'il soit décidé que lesdites réparations devront être réalisées dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir, de même que celle-ci soit condamnée à lui verser la somme de 4 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, il sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire durant ceux-ci, mais également que soit rejetée toute demande d'expulsion. En toute hypothèse, il sollicite que la demanderesse soit condamnée à la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience, [J] [S] forme une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux, à la suspension de la clause résolutoire et à l'obtention de dommages et intérêts. Il produit un constat de commissaire de justice, en précisant que celui-ci est postérieur au commandement de payer.
Le défendeur a été autorisé à communiquer en cours de délibéré son avis d'imposition 2025 sur ses revenus de 2024.
Par courriel en date du 05 juin 2026, le Conseil du locataire a transmis le document susmentionné.

MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail à usage d'habitation principale en date du 1er mars 2024, pour une villa meublé sis [Adresse 2] comprenant une terrasse et une piscine et contenant une clause résolutoire.
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En outre aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
En l’espèce, la défendeur soulève plusieurs contestations dont une seule peut être considérée comme étant sérieuse, à savoir celle relative à l'obligation de délivrance et d'entretien pesant sur le bailleur.
En effet, le locataire entend justifier le non-paiement des loyers en raison de l'état du logement. Il soulève donc à ce titre l'exception d'inexécution afin de justifier la cessation des paiements du loyer. A l'appui de ses déclarations, il produit un constat de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, faisant état de nombreux désordres affectant le logement, notamment des dégradations du revêtement du bassin de la piscine, un verrou manquant au niveau de la porte d'entrée, des odeurs de tuyauterie, une déformation du sol de la terrasse de la maison avec soulèvement du revêtement, un carrelage faisant l'objet d'un soulèvement ou encore des fissures au niveau du joint entre les carreaux.
Le preneur soutient que ces désordres portent atteinte à la jouissance normale du logement, en précisant que lesdits désordres ont été signalés à la bailleresse, qui se serait, selon lui, rendue sur les lieux le 24 septembre 2025, en vain. Il invoque dès lors l'existence d'un préjudice de jouissance, en évoquant, à titre d'exemple, le fait que le décollage des carreaux de mosaïque dans le bassin de la piscine la rend inutilisable. Au vu de ces éléments, il justifie ainsi sa demande de dommages et intérêts à titre de réparation de son préjudice de jouissance.
En réponse, la bailleresse soutient avoir fait preuve de diligence et affirme avoir entrepris des démarches afin de remédier aux désordres signalés, mais explique s'être heurtée à l'inertie du défendeur. Elle expose s'être pleinement mobilisée lorsqu'elle a eu connaissance des difficultés affectant les lieux. Ainsi, à titre d'exemple, concernant la piscine, elle affirme avoir engagé des travaux, qui se sont achevés peu de temps avant le printemps 2026. Elle verse en ce sens des factures ainsi qu'un accord sur le devis. En outre, s'agissant du verrou, elle avance qu'elle a réglé le montant des réparations pour que le preneur les fasse directement et que si à ce jour il se trouve sans verrou, c'est uniquement parce qu'il n'a pas fait procéder aux réparations. Elle rétorque que les photographies prises par le commissaire de justice relèvent davantage un manquement du locataire à son obligation d'entretenir et de nettoyer la piscine.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par le défendeur, elle fait valoir que celui-ci ne rapporte pas la preuve que ces dégradations ont rendu inutilisable le bien loué : elle explique avoir procédé à l'indemnisation de la réparation du verrou, rappelle également que la piscine ne peut être utilisée durant l'hiver, que les carreaux décollés sur la terrasse n'empêchent pas de s'y rendre et qu'en tout état de cause cela aurait pu être réparé si le défendeur n'avait pas fait preuve d'inertie.
Enfin, elle note le fait que le défendeur n'a jamais invoqué l'existence de désordres dans la villa comme motif de non-paiement et ce en dépit du fait d'avoir été sollicité à de nombreuses reprises. Elle souligne également le fait que si les désordres sont réellement à l'origine des non-paiements, celui-ci aurait pu saisir la juridiction afin d'obtenir une autorisation de consigner les loyers, ce qu'il n'a pas fait.

Cependant, les éléments versées aux débats par le défendeur suffisent à eux seuls à caractériser l'existence d'une contestation sérieuse relative au respect par la bailleresse de ses obligations, au premier rang desquelles figure celle de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et d'assurer à celui-ci la jouissance paisible du logement.
Par ailleurs, la demande de dommages et intérêts formée par le défendeur suppose l'appréciation et l'analyse de l'existence d'une faute ou d'un manquement contractuel, d'un préjudice ainsi que d'un lien entre ceux-ci, préjudice qui est d'ailleurs expressément contesté par la bailleresse.
Il existe ainsi une contestation sérieuse qui obligerait le juge des référés à prendre une décision relative à l'existence d'un droit et de surcroît à apprécier et interpréter la validité d'actes juridiques, et donc à se prononcer sur le fond du litige. En l'occurrence, cela le conduirait à apprécier le comportement des parties dans l'exécution du présent bail, ce qui outrepasse de toute évidence son office.
Ainsi, il résulte de ces éléments, au vu des débats et des pièces, que le juge des référés, juge de l'urgence et de l'évidence, n'est pas compétent pour connaître de ce litige.
En conséquence [F] [K] et [J] [S] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
[F] [K], qui succombe à l'instance, supportera les entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, DISONS n’y avoir lieu à référé ; DEBOUTONS [F] [K] de l'ensemble de ses demandes ; DEBOUTONS [J] [S] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNONS [F] [K] aux dépens de l’instance ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. Le greffier Le président